Tingueu precaució abans de comprar una conversió de pis

Domini públic Pixabay

Què és una conversió de condominis?

Una conversió de condomini es produeix quan una propietat sencera en propietat exclusiva es canvia en unitats venudes individualment com a condominis. (Un canvi d'ús).

Moltes d’aquestes propietats eren originàriament apartaments i, de vegades, eren edificis com fàbriques o escoles.

La nostra història abans que es convertís la nostra residència

Vaig viure en un edifici d’apartaments durant set anys i em va encantar. Es trobava en una zona residencial amb cases particularment privades. L'edifici era un pentàgon de cinc laterals. Al centre, al primer pis, hi havia una font amb llums de colors brillants. El segon i el tercer pis estaven oberts i es podia mirar per sobre de les baranes de la font. Era únic i elegant, però no era més car que altres lloguers de la zona.

Cadascun dels cinc costats tenia dos apartaments que sortien del centre en una falca en forma de pastís. Va ser un apartament amb la forma més singular. Quan s’entrava a la falca, la part més ampla s’obria cap a un balcó que donava als jardins.

Teníem un sistema de seguretat de timbre i una càmera de vídeo al vestíbul molt abans que les càmeres de vídeo fossin la norma. Simplement calia sintonitzar la televisió al canal 9 per veure qui els animava. Música suau reproduïda al sistema d’altaveus a les sales.

Teníem una piscina preciosa que es mantenia netament impecable.

L'edifici estava ocupat majoritàriament per joves professionals i el propietari va examinar els llogaters. Hi va haver alguns incidents d’inquilins que tocaven música excessivament forta, però van ser desallotjats immediatament.

Per a mi, era una residència idíl·lica. Llavors, vaig rebre l'avís que els apartaments s'estaven convertint en condominis. Un cop adquirida una unitat, l’arrendatari existent hauria de marxar.

T’encanta la teva residència, però va en condominio

Vaig prendre la meva decisió basant-me en supòsits (mala idea)

Vaig pensar que el preu de les unitats era tan raonable que suposaria una bona inversió. Seria una bona manera d’aconseguir equitat i d’aquí a pocs anys utilitzar-la per comprar una casa.

La meva suposició era que, com que era un lloc fantàstic per viure, la majoria dels altres inquilins que havia conegut, almenys casualment, també adquiririen unitats. Vaig suposar que el caràcter de l'edifici seguiria sent el mateix i probablement augmentaria la qualitat de vida, ja que tothom tindria un interès personal a mantenir els valors de la propietat.

Hi va haver un petit pagament inicial, els pagaments de la meva hipoteca eren baixos i la quota de manteniment del pis era raonable.

De fet, en comprar una unitat, em van donar els estatuts. Un llibre de mida legal d’uns centímetres de gruix. Es descrivien totes les coses i no. A mi, em va semblar que tothom seguia les regles, i les regles tan clarament explicades, la meva felicitat futura vivint allà estava garantida.

Reality Hit: va trigar

Només alguns dels llogaters existents van comprar unitats. Tenien les seves raons. Les parelles joves van optar per passar directament a la propietat de la casa; alguns esperaven ser reubicats per la seva empresa i altres no tenien cap pagament inicial. Les seves raons van variar i em va entristir veure-ne alguns movent-se.

Aproximadament la meitat de les unitats (30) van ser comprades per especuladors. Inversors absents interessats en tenir ingressos per lloguer i, després, potser cedir la propietat amb beneficis. Problema? La majoria d’ells no tenien ni els recursos ni la inclinació per pre-examinar els llogaters. Si els seus inquilins esclataven música a les 2:00 del matí, no els podia importar mentre es pagués el lloguer. Si els seus llogaters venien drogues, feien els ulls grossos. Teníem un propietari que llogava a una dona jove que treballava en una rosqueria. Tot i això, l'apartament no era per a ella, el seu xicot l'ha enviat a llogar-lo. Ho volia com a casa club per a la seva colla de carrer. Així, teníem homes joves entrant i sortint de l’edifici amb els bats de beisbol colgats sobre les espatlles. Mai van estar sense ells i no eren jugadors de beisbol.

Vostè pensaria que les ordenances estatals ho impedirien. Però, en realitat, pocs dels membres de la junta van tenir el valor de ser qui va fer complir les regles. L’empresa de gestió immobiliària ho va fer en casos extrems, però desallotjar algú no és tan fàcil. Sembla que molts d'aquests inquilins sabien "jugar el joc". Molts van afirmar una malaltia o discapacitat que va allargar el procés de desnonament. Al llarg dels mesos que va durar el procés, vam haver de suportar els seus embolics.

Les conseqüències financeres de les despeses comunes compartides

La quota de manteniment cobreix totes les despeses comunes de manteniment de l’edifici. A mesura que augmenten les despeses de construcció, també augmenten les despeses de manteniment.

Malauradament, tot i que cada unitat va pagar la seva pròpia factura de telèfon i electricitat, l'aigua i el gas natural no es van mesurar per separat. Cada unitat tenia el seu propi termòstat i unitat de calefacció i podia controlar la calor segons calgués, però tots compartíem la despesa del gas.

Teòricament, tot hauria de ser igual. En realitat, considerem dos exemples d’estudis de casos més greus:

Barbara D: Tenia síndrome de fatiga crònica i va afirmar que, a causa de la seva malaltia, havia de mantenir les finestres ben obertes a l’hivern (a Connecticut), ja que necessitava aire fresc. Tot i això, també necessitava estar calenta, de manera que va posar la calor a 85 graus.

John T: Un dels seus veïns es va queixar que sentia constantment aigua corrent; el tornava boig. L’home de manteniment va obtenir el permís per entrar al pis de John. Quan s’acostava al bany des de la sala, un espès núvol de vapor sortia del bany. Al bany, l'aigua calenta sortia de l'aixeta de la banyera. Pel que sembla, feia temps que feia això, ja que les parets del bany i la paret adjacent de la sala d'estar estaven cobertes de gruixut motlle negre pelut. Corregir un problema de fontaneria era responsabilitat del propietari de la unitat individual i John no volia contractar un lampista, de manera que va deixar brollar l’aigua calenta.

Ah, sí, les nostres boniques fonts. A mesura que la qualitat dels nostres residents va baixar, també va baixar la dels seus visitants. Sembla que sovint els visitants de l’edifici pensen que seria divertit tirar-hi sabó. Deu haver vist pel·lícules divertides on el sabó s’enfila. En realitat, el sabó no provoca bombolles. Es queda allà i després tapa la bomba d’aigua. Per tant, hauríem de comprar bombes noves periòdicament i invertir en hores laborals per drenar les fonts i netejar el sabó. Per tant, cada vegada que algú tenia un visitant amb un "sentit de l'humor" ens costaria 300 dòlars en despeses generals.

Hi havia tantes històries similars. Despeses causades a tots per la negligència d'algunes persones. Així, les nostres taxes de manteniment augmentaven.

I la situació financera va empitjorar

Al principi, el Consell d’Administració el va fer constituir perquè l’empresa gestora de finques realitzés els xecs i els portés a la reunió mensual del consell perquè el revisés. Cada xec necessitava la signatura de dos membres de la junta.

La nostra presidenta elegida aleshores va decidir que estava massa ocupada per ser preocupada per haver de signar xecs, de manera que va donar l'autoritat única de signatura de xecs al gestor de la propietat.

La següent presidenta elegida va decidir que ni tan sols es volia molestar en veure els controls a les reunions de la junta. Ella va dir a l'administrador de la propietat que només els signés i els enviés.

En algun lloc del camí, es va descobrir que tot el nostre fons de reserva de 30.000 dòlars havia desaparegut. L’electricitat dels llums dels passadissos, l’aparcament i el safareig tenia tres mesos de retard. La factura del gas natural també es va vèncer durant tres mesos. Per tant, ara devíem 60.000 dòlars a les empreses de serveis públics. Això va succeir quan l’edifici estava en mal estat ja que no es mantenia res.

El resultat va ser que les nostres despeses de manteniment van augmentar molt. També se’ns van cobrar 2.000 dòlars cadascun al gener i de nou al març.

Sembla que la junta va optar per no perseguir els processos, ja que es van redactar els estatuts. Si faltessin diners, els membres de la junta haurien de compensar-los personalment. Per tant, si perseguissin l'administrador de la propietat i perdessin, seria una admissió de diners que falten. Van optar per declarar-se "no responsables".

(Com a apartat: el meu cosí viu en un condomini que es va construir originalment com a tal, no una conversió i va passar el mateix. Ara han quedat enrere la propietat i no hi ha fons per solucionar-ho).

Els meus suggeriments: si voleu comprar una conversió de condominis

Comproveu com es mesuren les utilitats habituals. Cerqueu mesures individuals: cada propietari paga el seu propi gas, aigua i electricitat. No puc subratllar-ho prou.
Esbrineu qui és la seva empresa de gestió immobiliària. Feu una cerca en línia del nom de l'empresa i vegeu si algú ha escrit comentaris negatius sobre ells. Consulteu la seva puntuació amb Better Business Bureau.
Poseu-vos en contacte amb l’empresa gestora de finques i comproveu si tenen intenció de continuar administrant-la. Diverses empreses ens van deixar caure perquè érem massa petits per ser rendibles. Va ser així com vam acabar amb el gerent que va fugir dels fons.
Feu preguntes sobre quantes unitats ocupen el propietari i quantes són propietat d’inversors propietaris absents.
Pregunteu si s’espera alguna despesa important en un futur proper, com ara la pavimentació de l’aparcament, el revestiment de la piscina. Penseu en qualsevol cosa gran que pugui necessitar fer i pregunteu quan es va fer per darrera vegada. Circuleu i vegeu si sembla que hi ha alguna cosa important que caldrà reparar, com ara els sostres o els revestiments.
Pregunteu quan es va produir la seva darrera avaluació i si se’n preveu alguna. Esbrineu quan va augmentar la taxa de manteniment i en quin percentatge s’incrementa tradicionalment.
Condueix per les unitats a diferents hores del dia i de la nit per veure quin tipus d’activitat veus. Per exemple, si veieu unitats on els paquets surten per la finestra i entren diners, probablement hi hagi activitat farmacològica.
Mireu si podeu detectar alguns dels propietaris actuals i preguntar-los si estan contents de viure-hi.

Preguntes i respostes

Pregunta: cal una PDI per a una conversió?

Resposta: Jo vivia a l’edifici com a llogater abans de comprar una unitat. No sé què havia de fer el propietari de l'edifici per convertir l'edifici d'un edifici d'apartaments en condominis. Recordo que vam rebre una carta que indicava que el propietari sol·licitava el dret de conversió i, després, un avís quan es va convertir juntament amb les nostres opcions. Com a comprador, no m’obligava a tenir cap PDI i no. El propietari va proporcionar les hipoteques com a característica de venda i, per tant, no hi havia cap requisit per part d'una empresa hipotecària.

Quines experiències teniu amb les conversions de condominis?

Ashlee Thomas el 20 de maig de 2020:

Aquest és un gran contingut. el lloc, però, es queda per darrere dels principals amb tantes finestres emergents. Gràcies per això, estava cansat del pis i ara heu confirmat les meves aprehensions. gràcies.