Drets dels llogaters 101: la garantia d’habitabilitat a Nova York

Els drets dels inquilins de Nova York poden ser complicats. Seguiu llegint per obtenir més informació.

qui? du! nelson

Exempció de responsabilitat:

La informació següent s’aplica a l’Estat de Nova York i no s’ha d’interpretar com a assessorament legal, sinó com un mitjà pel qual els inquilins poden augmentar la seva consciència sobre els drets que tenen en matèria de llei pel que fa al seu interès foral en una propietat concreta. Si teniu problemes amb el propietari, us suggerim que busqueu un assessor competent per assegurar que els vostres drets estiguin adjudicats adequadament. L’editor d’aquest article i els seus col·laboradors renuncien a la responsabilitat

Garantia d’habitabilitat

Tots els contractes d'arrendament de propietats residencials inclouen implícitament el que s'anomena "Garantia d'habitabilitat".

Què implica la garantia d’habitabilitat

1. Que els locals siguin aptes per a l'habitatge humà;
2. Que l'estat del local s'ajusta als usos raonablement previstos per les parts; i
3. Que els inquilins no estiguin sotmesos a cap condició que posi en perill o perjudiqui la seva vida, salut o seguretat ".

Què passa si un propietari incompleix la garantia d'habitabilitat?

Si un propietari incompleix la garantia d’habitabilitat, l’arrendatari no ha de pagar el lloguer a un propietari. "L'obligació de pagar el lloguer depèn del manteniment satisfactori del propietari del local en condicions habitables" (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

A més, si el vostre propietari us porta als jutjats perquè deuu un lloguer, els jutges concedeixen regularment als arrendataris una reducció dels endarreriments si el jutge considera que hi ha hagut un incompliment de la Garantia d’habitabilitat.

A més, tot i que els propietaris sovint afegeixen clàusules no aplicables als contractes d’arrendament per tal d’intimidar els inquilins que intentin fer complir els seus drets, la llei no sempre els obliga a obeir aquestes clàusules no aplicables, fins i tot si vau signar el contracte d’arrendament.

Finalment, la llei no permet renunciar a aquesta garantia al contracte d’arrendament. Si el propietari intenta fer-ho, aquesta renúncia no serà aplicable, contrària a les polítiques públiques.

Determinar si s’ha incomplert la garantia d’habitabilitat

Per determinar si el vostre propietari ha incomplert la garantia d'habitabilitat, us heu de fer la següent pregunta:

(Llenguatge operatiu: "privació de funcions essencials". En altres paraules, la condició actual de l'espai impedeix utilitzar-lo per al propòsit previst?)

S’ha considerat que els incompliments de la Garantia d’habitabilitat a l’Estat de Nova York són els següents.

Incompliment de la garantia d'habitabilitat a l'estat de Nova York

• Amiant que es podria transmetre a l'aire a l'apartament dels llogaters.
• Disminució o manca de servei d'ascensor.
• Rajoles de terra trencades que creen un estat perillós.
• Acumulacions substancials d’escombraries que provoquen infestacions d’insectes o paràsits.
• No proporcionar calor i aigua calenta durant períodes prolongats.
• Infestació greu d’insectes i paràsits.
• Pintura a base de plom, especialment on resideixen nens petits.
• Privacions d’aire, llum i / o ventilació.
• Soroll excessiu de la construcció, equips mecànics o fins i tot llogaters veïns quan el propietari no adopta mesures efectives per disminuir les molèsties.
• fums i olors ofensius.
• Fontaneria defectuosa.
• Seguretat inadequada (per exemple, panys d’entrada danyats, timbres de les portes, etc.).
• Fugides i vessaments de clavegueram.
• No proporcionar detectors de fum.
• Alteracions del servei d’aigua.
• Falta de protectors de finestres quan les ordenances locals ho requereixen per protegir els nens.

Nota!

Qualsevol condició causada per la mala conducta d'un inquilí o per persones sota la direcció o control de l'inquilí no provoca un incompliment de la garantia.

Invocar l’incompliment de la garantia d’habitabilitat

L’únic més important que cal recordar sobre la invocació de l’incompliment de la garantia d’habitabilitat com a defensa en un procés de propietari / arrendatari és que notifiqueu per escrit al propietari sobre l’estat defectuós del vostre espai. Si no se li avisa i no té una oportunitat raonable de corregir la situació, pot perdre el dret a invocar la garantia d'habitabilitat.

Una pràctica recomanada és enviar un avís escrit d’acord amb les condicions del contracte d’arrendament o, si el contracte d’arrendament no s’especifica, enviar un avís escrit mitjançant el comprovant de devolució de correu de primera classe, així com una còpia de cortesia per correu electrònic o fax.

Llei de béns immobles de l’estat de Nova York s. 235-b

La garantia d’habitabilitat

1. En qualsevol contracte d’arrendament o lloguer per escrit o oral de locals residencials, es considerarà que el propietari o arrendador pacta i garanteix que els locals arrendats o llogats i totes les àrees que s’utilitzin relacionades amb aquest en comú amb altres llogaters o residents són aptes per a la seva habitatge per als usos raonablement desitjats per les parts i que els ocupants d’aquestes instal·lacions no es vegin sotmesos a cap condició perillosa, perillosa o perjudicial per a la seva vida, salut o seguretat. Quan qualsevol condició d’aquest tipus s’hagi produït per la mala conducta de l’arrendatari o arrendatari o de persones sota la seva direcció o control, no constituirà un incompliment d’aquests pactes i garanties.
2. Qualsevol contracte d’un arrendatari o arrendatari d’un habitatge que renunciï o modifiqui els seus drets tal com s’estableix en aquesta secció serà nul per contrari a l’ordre públic.
3. Al determinar la quantitat de danys i perjudicis soferts per un inquilí com a conseqüència d'un incompliment de la garantia establerta a la secció, el tribunal; (a) no necessiten cap testimoni pericial; i (b) exclourà, en la mesura en què s'incompleixi la garantia o no es pugui curar a causa d'una vaga o d'un altre conflicte laboral que no sigui causat principalment per l'arrendador o l'arrendador individual i que aquests danys siguin atribuïbles a aquesta vaga, s'exclourà la recuperació a aquesta vaga mesura, excepte en la mesura de l'estalvi net, si n'hi hagués, per al propietari o arrendador a causa d'aquesta vaga o conflicte laboral assignable als locals de l'arrendatari, sempre que el propietari o menor hagi fet un intent de bona fe, quan practicable, per curar la bretxa. (c) quan el local està subjecte a una regulació d’acord amb la llei local de control de lloguer d’emergències d’habitatge,la llei de protecció dels llogaters d’emergència de dinou setanta-quatre, la llei d’estabilització del lloguer de mil nou-cents seixanta-nou o la llei de renda i rehabilitació de la ciutat, redueixen l’import concedit a continuació per l’import total de la reducció de lloguer ordenada per la divisió estatal d’habitatge i renovació de la comunitat d’acord amb aquestes lleis o actes, atorgada a l’arrendatari, a partir de la data efectiva d’aquesta ordre de reducció del lloguer, que es refereixi a un o més assumptes per als quals s’atorga la concessió d’assistència a continuació.que es refereix a un o més assumptes pels quals es concedeix el relleu a continuació.que es refereix a un o més assumptes pels quals es concedeix el relleu a continuació.

Casos de propietaris / llogaters a Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island i el Bronx

El Housing Court de Brooklyn es troba al carrer Livingston, 141. Si rebeu un avís per correu electrònic que requereixi la vostra compareixença, és imprescindible que respongueu i feu les mesures adequades immediatament. Això inclou documentar qualsevol condició de l’edifici que pugui constituir un incompliment de la Garantia d’habitabilitat.

Si teniu cap pregunta sobre el vostre cas, no dubteu a trucar-me al 718-701-5772.

Si necessiteu representació en un assumpte de propietari / arrendatari, gestiono les aparicions als cinc districtes de la ciutat de Nova York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island i Bronx). Normalment sóc a Brooklyn (Kings County).

Puc concertar cites a les ubicacions de Brooklyn i Manhattan a petició.

Actualitzacions de casos

Arrendador v. Llogater , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Comtat de Weschester, 13 de juny de 2011) (on Westchester Court va trobar disturbis a causa de la construcció del propietari al solar veí com a incompliment de la garantia d'habitabilitat).