Agència única i corredors de transaccions a Florida

Compareu la representació d’una agència única i l’agent de transaccions i esbrineu per què la representació de doble agència normalment està prohibida.

Imatge de Harry Strauss de Pixabay

Què és l'agència?

L’agència dual està prohibida a molts estats, inclosa Florida, on es té la meva llicència immobiliària. El problema de l'agència dual és aquesta molesta paraula, "agència". L’agència en terminologia immobiliària significa que l’associat de vendes (agent amb llicència) manté una relació amb un client al qual deu deure fiduciari, també conegut com a obediència, lleialtat i confidencialitat. Treballa en nom d’aquest client en totes les qüestions relatives a una transacció immobiliària específica. Aquesta és la definició d’agència.

A Florida, l’anomenem agència única. Una manera senzilla i senzilla d’entendre una única agència és la següent: penseu en una transacció com una representació teatral. L’agent intervé com a subestudi per assumir el paper del client en aquest rendiment. Durant aquesta actuació / transacció, el subestudi / agent sempre actua en el millor interès del client, com si fos el mateix client.

Per què està prohibida la doble agència?

L’agència dual és exactament el que diu que és: un intent d’actuar tant en benefici del comprador com del venedor. Pot un estudiant interpretar els dos papers protagonistes al mateix temps, tant del comprador com del venedor, i actuar en el millor interès de cadascun al mateix temps? És clar que no. Seria impossible. Per això, la doble agència està prohibida a la majoria dels estats.

Introduïu el corredor de transaccions

Això no vol dir que un agent no pugui gestionar la transacció tant pel comprador com pel venedor. A Florida, tenim una classificació d’agència limitada coneguda com a broker de transaccions. Tot i que sembla una doble agència, no ho és.

En aquest sentit, l'agent treballa per a la transacció, però no ha mantingut cap relació fiduciària amb cap de les parts. Això vol dir que és un partit neutral entre els dos. No obstant això, deu a ambdues parts una confidencialitat limitada. Això vol dir que no se li permet comunicar al venedor que el comprador oferirà més ofertes ni que el venedor prendrà menys sense el permís de la part en qüestió.

Els avantatges dels corredors de transaccions

Hi ha moltes empreses immobiliàries i corredories de Florida que treballen estrictament com a corredors de transaccions. Les empreses que defugen una agència única afirmen que treballar com a corredors de transaccions ajuda a prevenir algunes dificultats i confusions. És probable que l’agent no oblidi quin és el seu paper si és el mateix sempre. També evita possibles demandes, que és possiblement la millor raó per la qual algunes empreses de corretatge l’eviten fins i tot en circumstàncies en què la llei ho permet.

El gràfic següent mostra les diferències entre els dos tipus d’agència. La relació d’agent de transaccions limitades només ofereix confidencialitat limitada i no obeeix ni revela completament. (Consulteu la secció sobre divulgació completa a continuació per obtenir més informació.) No us preocupeu excessivament per la manca de divulgació completa. El corredor de transaccions encara ha de revelar al comprador "tots els fets coneguts pel corredor que no siguin fàcilment observables pel comprador i que puguin afectar materialment el valor de la propietat".

Diferències en les relacions d’agència: Florida

Agència única	Broker de transaccions
Tractar amb honestedat i justitat	Tractar amb honestedat i justitat
Lleialtat
Confidencialitat	Confidencialitat limitada
L’obediència
La revelació completa
Comptabilització de tots els fons	Comptabilització de tots els fons
Habilitat, cura i diligència	Habilitat, cura i diligència
Presentar totes les ofertes de manera oportuna tret que s’indiqui el contrari per escrit	Presentar totes les ofertes de manera oportuna tret que s’indiqui el contrari per escrit
Divulgar tots els fets coneguts que afecten materialment el valor	Divulgar tots els fets coneguts que afecten materialment el valor

Per què escollir la representació de l'agent de transaccions sobre una agència única?

Sembla obvi que un client voldria tenir una representació d'una agència més que un intermediari de transaccions. No obstant això, hi ha algunes bones raons per les quals un agent únic pot haver de passar d'una agència única per convertir-se en un agent de transaccions:

• El client (un comprador) vol comprar una propietat que ja figura al seu agent o a un altre agent de la mateixa empresa de corretatge.
• El client (un venedor) decideix vendre la seva propietat a un comprador que el seu agent llistador o un altre agent de la mateixa empresa de corretatge va introduir a la seva propietat.

La llei reconeix que cada agent de l'empresa pot tenir coneixements especials, de manera que l'empresa no pot oferir confidencialitat al client.

En les relacions fiduciàries, el client té una agència amb l’empresa de corretatge per a la qual treballa l’agent, de manera que dos agents de la mateixa empresa no poden oferir una agència única, només un acord d’agent de transaccions.

Recordeu: l'agent no pot comunicar-li al venedor que el comprador n'oferirà més o dir-li al comprador que en prendrà menys sense el permís de la part en qüestió.

Què passa amb la manca de divulgació completa?

La manca de divulgació completa segons la relació d’agent de transaccions no hauria de molestar el client. No vol dir que l'agència de corredors de transaccions pugui amagar-vos coses. De nou, l'avís diu clarament: "Divulgar tots els fets que afecten materialment el valor dels béns immobles residencials i que no són fàcilment observables pel comprador".

El que sí vol dir és que l'agent no està obligat a explicar-ho tot. En una relació d'agència única, si l'agent del comprador (d'una altra empresa) indica que el comprador pagarà més, l'agència única requereix que l'agent del venedor n'informi el venedor quan li presenti l'oferta del comprador. Com a intermediari de transaccions, l'agent ni tan sols té permís per anar-hi sense permís, encara que tingui aquesta informació privilegiada.

Tal com proclama l' Associació oficial de corredors de béns arrels de Florida © Transaction Broker Notice :

Trieu una empresa de confiança i un agent experimentat per garantir una transacció fluida.

Imatge de Photo Mix de Pixabay

Des de la perspectiva d’un agent

Quan sóc l’agent de transaccions tant pel comprador com pel venedor, les dues parts es tracten de manera justa. Tots els agents que conec fan el mateix. Tot i així, com a agent, la meva preferència és poder prestar al meu client o client el 100% de la meva atenció. Encara ho puc fer com a intermediari de transaccions treballant només per al comprador o el venedor en un acord de cooperació amb un altre agent o agència. La relació d'agència que l'altre agent manté amb el comprador o el venedor és estrictament la seva decisió i no afecta en absolut l'estat de la meva relació amb el meu client si treballen per a una altra empresa. Un agent únic pot treballar amb un agent de transaccions.

La millor manera d’assegurar-se que la transacció transcorre sense problemes i que acabi sent un client satisfet no forma part de la relació d’agència. És triant una empresa de bona reputació i un agent amb experiència per treballar inicialment. L’agent no ha de tenir anys d’experiència, però hauria de poder accedir als recursos necessaris per navegar per la vostra transacció.

L’objectiu final d’un agent

El meu objectiu com a agent a Tampa Bay —i el de la majoria d’agents que conec, ja sigui un agent o un agent de transaccions— és que estigueu totalment satisfet amb els nostres serveis. Esperem mantenir-vos com a client durant molts anys. També esperem que sigueu tan feliços, que també consulteu els vostres amics i familiars. Aquesta és la sang del negoci d'un agent immobiliari.

Preguntes i respostes

Pregunta: Què passa si un corredor de transaccions pren el costat del venedor?

Resposta: No tinc una mica clar què es pregunta: què passa si l’agent de transaccions és l’agent del venedor mentre el comprador té el seu propi agent de transaccions o agent únic o què passa si l’agent de transaccions per a tots dos està realment atenent els interessos venedor en lloc de la transacció?

El primer escenari és perfectament acceptable. El segon no. Un corredor de transaccions hauria de tractar les dues parts per igual. Ell o ella deu el mateix nivell de servei i diligència a les dues parts sense preferència. Si donen representació a una de les parts sobre l’altra, això és certament una qüestió per discutir amb aquest agent i el seu agent. Això és el que faria.

© 2012 Connie Smith