Compra de nova construcció o "fora de pla" a França

Pixabay

Planificació a la compra fora de pla

La compra de nova construcció o propietat que encara no s’ha construït a un promotor s’anomena compra fora de pla a França. La compra fora de pla és un mitjà d’adquisició de propietats bastant comú, segur i fins i tot rendible a França.

Abans de subscriure un contracte per comprar fora del pla, és important determinar en quina fase de planificació es troba el desenvolupador. Això us donarà una bona idea de la viabilitat del projecte. Alguns desenvolupadors necessiten alinear tants compradors potencials com sigui possible abans que el seu banc alliberi fons. És possible que el promotor encara no tingui el terreny on es construirà el projecte. Fins i tot si són propietaris del terreny, és possible que no tinguin totes les autoritzacions i permisos de planificació en vigor. Aquests factors afectaran si mai s’iniciarà o no el projecte. També haureu d’establir la probabilitat que els plans es canvien, potser significativament, dels que us van presentar originalment.

Quan un desenvolupador tingui el consentiment total de la planificació, l'haureu de revisar detingudament. Demaneu veure els plans. És possible que hàgiu de visitar la zona local per veure'ls. Els plans generalment us explicaran més sobre el projecte que el contracte previ.

També és important investigar sobre el propi desenvolupador. Tot i que els desenvolupadors francesos solen ser més fiables i de bona reputació que alguns dels seus components en altres països, encara és important saber amb qui esteu fent negocis. Feu una mica d’investigació, parleu amb altres inversors i, si és possible, aneu a visitar alguns dels seus desenvolupaments anteriors.

Tot i que els desenvolupadors francesos solen ser més fiables i de bona reputació que alguns dels seus components en altres països, encara és important saber amb qui esteu fent negocis. Feu la vostra recerca!

Benefici de la compra fora de pla per a inversors

La compra fora de pla a França ofereix molts avantatges als inversors. Ja sigui que vulgueu revendre la propietat amb beneficis, oferir lloguers de compra o tenir ingressos per lloguer a llarg termini, el pla està en vàlua per als inversors experimentats.

L’elecció d’unitats és un avantatge definitiu per comprar fora del pla. En qualsevol desenvolupament, certes unitats o propietats seran més desitjables que altres a causa de la ubicació, les vistes, la privadesa, la mida o altres característiques desitjables. Quan compreu fora de pla, teniu l’oportunitat de comprar les ubicacions més desitjades del desenvolupament i obtenir beneficis en conseqüència.

Un altre avantatge de comprar fora del pla és el preu. Els desenvolupadors compensaran el risc financer assegurant que almenys una part de qualsevol projecte es pre-ven abans de l’arribada de la construcció. Entenen que aquests primers compradors confien en la reputació, les representacions artístiques, la ubicació de la propietat i una mica d’imaginació per prendre les seves decisions d’inversió i han d’oferir preus baixos com a incentiu per arriscar-se. A mesura que avança el projecte d’edificació, els preus i els valors immobiliaris augmenten, aconseguint una construcció de capital gairebé immediata per als primers inversors. En acabar la construcció, la propietat es pot vendre amb beneficis.

A més, els projectes fora de pla sovint es troben a les zones turístiques que es presten bé per oferir unes vacances o cases de vacances fantàstiques, així com ingressos per lloguer. L’elevada demanda d’immobles de lloguer turístic i residencial pot produir un marge de benefici del 7-10% per als inversors.

Contractació d’immobles fora de pla a França

Per comprar propietats fora de pla a França, contractareu un contracte de dues parts.

Contrat de reserva

La primera part del contracte s’anomena Contrat de reserva. El Contrat de reserva està dissenyat principalment per obtenir un compromís d’un comprador i pot ser relativament imprecís en termes de responsabilitats del desenvolupador. De fet, un desenvolupador no té cap obligació de vendre-li fins i tot després de signar el contracte preliminar. El contracte preliminar sol establir un dipòsit que es reemborsarà íntegrament si el projecte no continua.

El nivell de detall proporcionat al Contracte de reserva variarà d’un desenvolupador a l’altre, però és important entendre que els detalls del pla poden canviar i sovint en el temps transcorregut entre la signatura del contracte preliminar i el contracte final.

El contracte de reserva és el moment d’abordar contingències hipotecàries. Tot i que seria convenient obtenir almenys una aprovació prèvia de la hipoteca abans de formalitzar el contracte preliminar, també és una bona idea que s’insereixi una clàusula de contingència hipotecària.

Tot i que no hi ha cap obligació legal per subscriure el contracte preliminar, no fer-ho significa que haureu d’esperar fins que el contracte final estigui disponible. Si no us sentiu còmode al contracte de reserva i opteu per esperar fins que el contracte final estigui disponible, és possible que us perdeu els incentius de preus anticipats i la propietat específica que vulgueu.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

El contracte final s’anomena Vente en l’etat futur d’achevement (VEFA). Aquest contracte contindrà una descripció completa del desenvolupament proposat, inclosa la seva ubicació exacta. És important comparar acuradament el VEFA amb el contracte de reserva per diferències.

Heu de verificar especialment la mida i la ubicació de la vostra propietat. En cas de sorgir una disputa, els termes del VEFA tindran prioritat. També és important tenir en compte la tolerància dimensional. Els desenvolupadors generalment inseriran una clàusula que atorga una tolerància dimensional de fins al 5%.

La secció Descriptiva de l’avís contindrà una descripció tècnica dels materials i equips utilitzats a la construcció. Aquesta secció sovint inclou la frase "o equivalent" i pot permetre al constructor una gran discreció per canviar aquests materials. L'avís descriptiu també delimitarà totes les instal·lacions comunitàries i les seves condicions d'ús.

En aquest moment, el desenvolupador us proporcionarà una còpia de les normes de propietat anomenades Cahier des Charges. Això inclourà coses com ara restriccions a l’ús comercial de la propietat, càrrecs de servei i normes sobre l’ús d’instal·lacions comunes. El notari també subministrarà documentació acreditativa completa, detallada descriptiva.

Tot el contracte, inclosa la documentació acreditativa, inclourà una gran quantitat d’argot tècnic i dibuixos, tot en francès. És possible que els inversors, fins i tot aquells que parlen francès amb fluïdesa, vulguin tenir en compte l'assessorament professional extern per revisar i executar el contracte. El desenvolupador utilitzarà els serveis de notari per preparar el contracte VEFA. No obstant això, per ajudar-vos a entendre el procés i protegir els vostres interessos, és possible que vulgueu signar el contracte preliminar i final davant d’un notari que trieu. Si escolliu utilitzar els serveis d’un notari, seria aconsellable assegurar-se que tinguessin experiència en contractes VEFA. A més del vostre propi notari, és possible que vulgueu consultar altres professionals del sector, com ara un arquitecte o un enginyer.Us haurem de proporcionar una còpia completa del VEFA amb un mes d’antelació com a mínim abans de la signatura per donar-vos temps per revisar-ne el contingut.

Els inversors, fins i tot aquells que parlen francès amb fluïdesa, poden voler tenir en compte l'assessorament professional extern en la revisió i l'execució del contracte.

Pixabay

Protecció del consumidor per a compres fora de pla

La legislació francesa estableix una sèrie de normes i regulacions que proporcionen protecció al consumidor. Algunes d'aquestes proteccions inclouen:

1. No es requereix el contracte previ (Contrat de reserva). Els compradors poden esperar fins que estigui disponible el contracte final detallat (Vente en l’etat futur d’achevement (VEFA)).
2. Els desenvolupadors no poden sol·licitar ni rebre cap dipòsit fins que no es signi el contracte de reserva.
3. Els diners dels ingressos s’han de col·locar en un compte de client a través d’un banc o del notari. No es pot utilitzar per finançar el projecte.
4. Hi ha un import màxim de dipòsit permès i depèn de la data estimada de lliurament de la propietat. Si la propietat s’ha d’acabar en un any, el dipòsit no pot superar el 5%. Entre un i dos anys, el dipòsit màxim és del 2%. Si la propietat no s’acabarà de durar més de dos anys, no hi haurà cap dipòsit.
5. El contracte preliminar ha de proporcionar la data més recent fins a la qual s’ha de signar el contracte definitiu de VEFA. Si el desenvolupador no compleix aquesta data, teniu dret a retirar-vos del contracte i rebre un reembossament complet del vostre dipòsit.
6. Igual que les compres de propietats existents, les propietats fora de pla tenen un període de refresc de set dies. Un cop signat el contracte de reserva, teniu un període de refresc de set dies durant el qual podeu retirar-vos del contracte sense cap penalització i rebre un reembossament del vostre dipòsit.
7. El contracte es pot anul·lar si no se li proporcionen còpies o, si més no, s’accedeix a la documentació tècnica completa del pla de propietat i de la construcció.
8. Haureu de proporcionar prèviament una còpia de les normes i reglaments que s’aplicaran a la propietat. Aquests poden incloure restriccions per a l’ús empresarial, despeses de servei, normes per a l’ús d’instal·lacions comunes i molt més.
9. Cal que us proporcioneu una còpia completa del VEFA amb un mes d’antelació com a mínim abans de la signatura per donar-vos temps per revisar-ne el contingut.

Construint la teva llar de somni a França

Per al comprador instruït i exigent, comprar fora de pla a França podria ser la millor manera d’aconseguir exactament la casa de vacances que desitgi a la ubicació que desitgi.