Taula de continguts:
La rendibilitat en efectiu (CoC) proporciona una manera ràpida i senzilla per als inversors de béns arrels de comparar la rendibilitat de propietats similars d’inversió immobiliària o de comparar-la amb una altra oportunitat d’inversió (no immobiliària).
D’acord, però amb això dit, cal assenyalar que l’efectiu contra efectiu no és una eina especialment poderosa per mesurar la rendibilitat de les propietats amb ingressos per lloguer i que actualment rep menys atenció en l’anàlisi d’inversions immobiliàries de la que solia rebre fa alguns anys..
Una deficiència rau en el fet que l’efectiu sobre la devolució d’efectiu no té en compte el valor temporal dels diners (és a dir, la idea que avui un dòlar val més que un dòlar en el futur). La devolució de diners en efectiu s’ha de limitar a mesurar simplement el flux de caixa del primer any d’una propietat d’ingressos residencials i no cap dels fluxos de caixa del seu exercici futur.
Tot i això, el reemborsament en efectiu encara ofereix un benefici vàlid als inversors immobiliaris experimentats i principiants. Per tant, aprofundim.
Mètode
Pràcticament parlant, la devolució d’efectiu en efectiu mesura la relació entre el flux de caixa previst d’una propietat de lloguer durant el primer any i la quantitat d’inversió inicial d’efectiu realitzada per l’inversor immobiliari per comprar la propietat de lloguer. Per tant, el reemborsament sempre s’expressa en percentatge.
Definicions
Atès que el "flux de caixa del primer any" i la "inversió inicial" de la propietat són fonamentals per al càlcul de la CoC, semblava necessari explicar-los cadascun.
- El "flux de caixa del primer any" (o flux de caixa anual) és la quantitat de diners que es preveu que generi la propietat durant el primer any de funcionament.
- La "inversió inicial" (de vegades anomenada inversió total) és la quantitat total d'efectiu invertit, inclosos els ingressos inicials, els punts de préstec i el cost d'adquisició (despeses de custòdia i títol, avaluació i costos d'inspecció).
Càlcul
La fórmula és:
Flux de caixa anual / Inversió total = Retorn en efectiu
Per mostrar-vos com fer el càlcul, considerem un exemple.
Suposem que esteu interessat en comprar un edifici d’apartaments amb els supòsits següents i voleu determinar quina seria la vostra rendibilitat en efectiu de la inversió.
- 6 unitats en total
- Costos d’adquisició: 5.000 dòlars
- Lloguer: 1.000 dòlars mensuals
- Borsa de treball: 5%
- Altres ingressos: 720 $ anuals
- Despeses d’explotació: 27.781 dòlars anuals
- Reserves de reposició: 1.800 dòlars anuals
- Hipoteca: 350.000 dòlars,
- Punts de préstec: 3.500 dòlars,
- Pagament anual: 25.181 dòlars
D'acord, ara fem servir aquestes dades per determinar el "flux de caixa anual" i la "inversió total" necessaris per calcular la taxa de retorn de caixa a efectiu.
Flux de caixa anual
- Ingressos bruts programats ((6 unitats x 1.000 dòlars) x 12): = 72.000 dòlars
- Ingressos bruts d’explotació (IGE - vacant + altres ingressos): 72.000 $ - 3.600 + 720 = 69.120 $
- Ingressos nets d’explotació (GOI - despeses d’explotació): 69.120 a 27.781 dòlars = 41.331 dòlars
- Flux de caixa anual = (ingrés net d'explotació - reserva de substitució - servei de deute)
- Resultat: 41.331 $ - 1.800 - 25.181 $ = 14.350 $
Inversió total
- Inversió total = (pagament inicial + despeses d'adquisició + punts de préstec)
- Resultat: 150.000 $ + 5.000 + 3.500 $ = 158.500 $
Càlcul
Flux de caixa anual / Inversió total = Cash on Return Cash
14.350 $ / 158.500 $ = 9,05%
Ara que ja sabeu que aquesta inversió immobiliària específica genera un retorn en efectiu del 9,05%, podeu comparar-la amb altres inversions immobiliàries similars o inversions alternatives, com ara una taxa de T-Bill, i decidir si voleu continuar o no una compra.
Mostra (CoC a l'informe)
Mostra (càlcul CoC)
© 2008 James Kobzeff