Una visió general del mercat immobiliari comercial i industrial de North York

Una introducció a North York

Toronto és un dels centres de negocis financers més estables del món. Això està contribuint a l'expansió del sector dels serveis financers. El mateix fet que el Canadà va sortir de la crisi financera mundial del 2007-2010 relativament il·lès. El creixent protagonisme internacional de la ciutat només contribuirà a la demanda d’oficines i espais industrials a Toronto.

North York és un districte central de Toronto. Es troba al nord del vell Toronto, a l’est d’Etobicoke i a l’oest de Scarborough. S’ha desenvolupat ràpidament des dels anys setanta a causa del creixement del centre de la ciutat de North York. S'ha convertit en el segon centre econòmic de la ciutat, rivalitzant només amb el centre de Toronto. Les persones i empreses que no troben espai al centre de la ciutat són cada vegada més incapaços de trobar llars o oficines assequibles al nord de York.

El sector de la construcció local arribarà probablement al desè any consecutiu de creixement el 2019, ja que la zona lluita per satisfer la demanda d’immobles. Per exemple, la taxa d’atur va caure fins al 6%, la taxa més baixa des dels anys noranta. Al seu torn, la creixent població impulsa la demanda de serveis i béns arrels comercials. Toronto està experimentant l’onada més gran de construcció i reurbanització d’oficines en una dècada i mitja. Tot i això, l’oferta i la demanda es distribueixen de manera desigual. Això crea condicions del mercat immobiliari radicalment diferents a tota la zona del Gran Toronto.

Tot i que la propietat immobiliària residencial crida l’atenció dels possibles inversors com una manera d’enriquir-se, la propietat immobiliària comercial està en auge a North York, Toronto.

Tamara Wilhite

La propietat immobiliària de l'estat de Toronto

Segons The Financial Post , la disponibilitat de propietat industrial a tot el Canadà va caure fins a un mínim històric del 3,9% el 2018. El que és més important, és que la manca de béns immobles industrials disponibles no es reduirà aviat. Per això, els lloguers industrials a la ciutat van augmentar un 15% el 2018. Els lloguers també podrien augmentar tant el 2019, perquè el subministrament no es pot connectar en línia tan ràpidament com les empreses ho desitgin.

Un dels principals motors per augmentar els lloguers de les propietats industrials a la GTA és la manca de terrenys per construir. No hi ha prou terreny per construir noves grans instal·lacions industrials. El creixement demogràfic a Toronto continua sent fort. Això fa que els desenvolupadors industrials competeixin i perdin quan algú més compra terrenys per construir edificis de condominis de gran alçada. Rehabilitar edificis existents o invertir en automatització per fer un millor ús de l’espai que tenen no sempre és una opció per a empreses industrials i comercials, cosa que fa que molts paguin noves instal·lacions que no estaran en línia durant dos o més anys. Tot i això, moltes empreses opten per construir les seves pròpies instal·lacions per garantir la seguretat que proporciona.

Els llogaters industrials es veuen expulsats quan els grans edificis on es troben es reurbanitzen per a ús residencial. Al cap i a la fi, és més fàcil enderrocar un antic magatzem per tenir terrenys per a la construcció de cases adossades que arrencar una filera d’antigues cases unifamiliars. A més, convertir antics magatzems i espais comercials en amplis lofts és una manera de portar les unitats residencials al mercat. Enderrocar els mateixos edificis comercials per aconseguir terrenys per construir unitats de pisos de mitjana altura també és senzill, ja que no expulseu els residents existents per construir un parc d’habitatges més dens i millor.

Com que els diners són econòmics a causa dels baixos tipus d’interès i la valoració de terres i edificis industrials augmenta, hi ha hagut un repunt en la nova construcció industrial. Es considera una inversió encertada, ja que l’edifici s’apreciarà al voltant del 10% a l’any i protegeix l’empresa d’increments de dos dígits en les seves tarifes de lloguer.

Tot plegat explica per què l’activitat de construcció a Toronto va augmentar un 47% el 2018. El problema més gran per a les empreses de Toronto és la manca de llocs adequats on vulguin o hagin d’estar. Les ubicacions ideals són a prop de les autopistes de la ciutat i prop de nuclis de població. Al voltant de vuit milions de peus quadrats d’espai industrial estan en construcció a tota la zona del Gran Toronto. Els experts de la indústria asseguren que tot això podria ser absorbit pel mercat a causa de la demanda. De fet, dels aproximadament 7,3 milions de metres quadrats de nou espai que s’està desenvolupant al centre de la ciutat ja s’ha llogat prèviament a finals de 2018.

Immobles comercials de l’Estat de North York

Més de tres milions de peus quadrats d’espai industrial a la zona del Gran Toronto es van absorbir el darrer trimestre del 2018. Tres quartes parts d’això es produeixen als mercats de GTA West com Milton, Mississauga i Brampton. Tot i això, la demanda és elevada a tota l'àrea metropolitana de Toronto.

El mercat central de la zona de Toronto, incloent el nord de York, té l’àrea de disponibilitat industrial més baixa del GTA amb només el 0,8%. Això explica per què demanar lloguers nets al nord de York passava set dòlars per peu quadrat. Les taxes de lloguer industrials van augmentar un 23% anualment entre 2016 i 2018. En comparació, el creixement del lloguer entre 2014 i 2016 va ser només del 0,8%.

L’inventari industrial de North York tenia prop de 73 milions de peus quadrats d’espai al final del 2018. Al voltant de 900.000 peus quadrats de nou espai industrial estava en construcció en aquell moment, tot i que no es va completar res al quart trimestre del 2018. L’activitat d’arrendament va ser superior a dos milions de metres quadrats d'espai industrial. La taxa de disponibilitat global de l’espai industrial al nord de York era de l’1,2% al tancament del 2018.

El futur del mercat immobiliari de North York

Toronto és el mercat industrial més restringit d’Amèrica del Nord. El mercat global només té una disponibilitat del 2,2%. Vancouver va quedar en segona posició, amb un 2,4%. Per què es dispara la demanda immobiliària industrial? Es deu principalment a una major necessitat d’emmagatzematge, distribució d’aliments i espai de comerç electrònic. I la ubicació ideal per a aquestes instal·lacions es troba al nord de York gràcies a les rutes de transport com l’autopista 400, l’autopista 401, l’autopista 404 i el Don Valley Parkway. De fet, el tram de la carretera 401 que passa per North York és el tram de la carretera més concorregut d’Amèrica del Nord.

La taxa de vacants d’oficines a Toronto va caure fins al 3% el 2018. La demanda d’oficines al centre de la ciutat s’està reduint, ja que la demanda continua sent elevada a causa d’un arrendament més fort de la indústria tecnològica i d’un fort mercat laboral en general. Les empreses tecnològiques van representar el 30% dels usuaris d’espais industrials i comercials el 2018. Les empreses col·laboradores són un nou competidor en aquest mercat i es destaquen per arrendar qualsevol espai gran que arribi al mercat. Això augmenta la demanda d’espais industrials de totes les mides. Hi ha un nou espai immobiliari en construcció, però que no s’acabarà fins al 2021.

Tot plegat suggereix que les valoracions i les tarifes de lloguer de béns arrels comercials i industrials a North York continuaran creixent a taxes de doble dígit baixes fins al 2021 i és probable que en els propers anys.

Referències

"El GTA industrial lloga un 15 per cent el 2018, amb una pujada més alta", Real Estate News Exchange, 21 de gener de 2019

"No només són condominis: Toronto també es queda sense béns immobles comercials"; The Financial Post, 17 de juliol de 2018

"Mercats per veure el 2019"; PriceWaterhouseCoopers, 12 d'abril de 2019

"Instantània industrial de Toronto"; Cushman i Wakefield; 11 d'abril de 2019

"Perspectives del mercat immobiliari canadenc 2019"; CBRE, 26 de febrer de 2019