Taula de continguts:
- La llei de la possessió adversa
- Cinc elements essencials
- Els requisits varien per estat
- Un cas instructiu
- Belotti contra Bickhardt
- El propòsit de la possessió adversa
- El cas de possessió adversa de Texas
- Antecedents del cas
- Cobertura de mitjans nacionals
- Per què l’esquema de Robinson no va funcionar?
La possessió adversa és una doctrina jurídica estudiada principalment per estudiants de primer curs de dret i oblidada tan bon punt acabin els exàmens. La llei sobre la propietat, d’altra banda fosca, també coneguda com a “drets dels okupes”, va fer grans notícies el 2011 quan un home de Texas va afirmar adquirir una casa de 340.000 dòlars per només la taxa de 16 dòlars per presentar una declaració jurada de possessió adversa al jutjat del comtat. Posteriorment, Ken Robinson va crear un lloc web, va publicar un llibre electrònic i va impartir conferències a una classe d’estudiants de dret a SMU abans de ser obligat a marxar de casa el febrer de 2012.
Què és, doncs, la possessió adversa i es pot utilitzar realment per fer-se propietari d’una casa suburbana cara?
La possessió adversa es refereix a la infracció.
La llei de la possessió adversa
La teoria de la possessió adversa és senzilla: si algú ocupa terrenys que no posseeix sense el permís del propietari, l’autèntic propietari ha d’actuar per expulsar l’ingressor en un període de temps determinat (tal com prescriu el reglament de prescripció estatal aplicable). Si el veritable propietari no actua a temps, el posseïdor advers pot adquirir el títol de la terra i convertir-se en el propietari legal.
Cinc elements essencials
Per imposar-se, el posseïdor advers ha de mostrar aquests cinc elements essencials:
- Que es troba en possessió real de la terra i que la fa servir com ho faria l’autèntic propietari d’una propietat similar.
- Que la possessió és exclusiva per a la resta i no es comparteix amb el veritable propietari o el públic en general.
- Que la possessió adversa és oberta i visible per a tothom, de manera que el veritable propietari sabria que algú més reclamava la propietat.
- Que el posseïdor advers té una reclamació sobre la propietat hostil o incompatible amb la reclamació del propietari.
- Que la possessió adversa ha estat contínua i ininterrompuda durant tot el termini de prescripció.
Els requisits varien per estat
Els requisits detallats varien d’un estat a un altre. El temps de possessió requerit pot ser de fins a cinc anys en un estat fins a 20 anys en un altre. Alguns estats requereixen que el propietari advers pagui impostos sobre la propietat o faci millores a la terra durant aquest temps; en altres estats, aquestes accions escurcen el temps de possessió requerit.
Alguns estats requereixen que el posseïdor advers tingui la creença de bona fe que ell o ella és titular de la propietat; alguns estats fins i tot requereixen "color del títol", alguna forma de document que pretén transmetre el títol al posseïdor advers però que no és vàlida per alguna raó. Altres estats requereixen que el posseïdor advers sigui conscient que està entrant en infracció. En alguns estats, l'estat d'ànim del posseïdor advers és irrellevant i l'únic que importa és que la terra s'estigui ocupant sense el permís del propietari real.
Consulteu les lleis del vostre estat per obtenir informació addicional.
Un cas instructiu
Tot i que la legislació estatal fixa el termini de prescripció, els requisits de la doctrina es defineixen mitjançant decisions judicials escrites pels jutges. Per il·lustrar com funciona la possessió adversa, analitzarem un cas judicial que va donar a molts estudiants de dret la primera introducció del concepte.
Belotti contra Bickhardt
Belotti contra Bickhardt, decidit pel Tribunal d'Apel·lacions de Nova York el 1920, va implicar els propietaris de solars adjacents al Bronx. El propietari del lot J va construir un saló i una casa de carreteres a la propietat el 1892, però, a causa d'un mapa defectuós, l'edifici va invadir diversos metres al lot K del costat, que era propietat de la mare de Belotti. El 1906, Bickhardt va comprar el lot J als hereus del propietari original, va ampliar l'edifici i el va utilitzar com a hotel des de llavors.
El 1914, Belotti va presentar una demanda contra Bickhardt per retirar l’edifici invasor del solar que havia heretat de la seva mare. Belotti va tenir èxit a nivell judicial, però Bickhardt va apel·lar. El Tribunal d'Apel·lacions de Nova York va revertir la sentència original, trobant que Bickhardt complia els requisits per a la possessió adversa.
Bickhardt no posseïa la propietat en disputa durant els 20 anys requerits per la prescripció de Nova York, però el tribunal va considerar que l'ocupació dels propietaris anteriors de la propietat estava adherida a la seva per crear una cadena ininterrompuda de possessió adversa des de 1892. Bickhardt ara era el legítim propietari segons la llei.
El propòsit de la possessió adversa
Tot i que alguns poden considerar la possessió adversa com l’adquisició de títol per robatori, la doctrina té diversos propòsits importants.
En primer lloc, la llei pressuposa que algú que posseeix terres ho fa sota el títol. El títol pot ser difícil de demostrar perquè es van perdre els fets i no es van registrar o els registres de títols de terres són deficients. La doctrina de la possessió adversa proporciona protecció contra documents poc fiables i un mitjà per corregir els errors de transmetre de fa temps. La doctrina també exigeix que els litigis sobre propietats siguin litigats en un període de temps raonable, mentre que els records dels testimonis encara són frescos i les proves són més fiables.
La possessió adversa afavoreix l’ús productiu de la terra recompensant aquells que utilitzen la terra per a la agricultura, l’habitatge o altres usos, tot penalitzant els que la deixen vacant. Finalment, protegeix les expectatives de les persones que han utilitzat la propietat durant anys sense objecció de ningú. Sovint apareix en el context d’una disputa fronterera on es va construir una tanca al lloc equivocat i ningú va posar en dubte la invasió durant anys.
El cas de possessió adversa de Texas
Ken Robinson va guanyar notorietat durant l’estiu del 2011 quan es va mudar a una casa vacant al suburbi de Dallas, a Flower Mound, i la va reclamar com a pròpia en funció del pagament d’una taxa de presentació de 16 dòlars.
Antecedents del cas
Robinson, un antic inversor immobiliari marítim i autodescrit, havia descobert la casa mentre buscava la zona per trobar possibles oportunitats d’inversió. El pati estava descuidat i la casa semblava haver estat abandonada.
Inicialment, pensant que la casa seria un bon candidat per a una venda a curt termini o venda d’embargaments fiscals, Robinson no va poder trobar cap propietari ni un titular de la hipoteca amb qui negociar i no es va trobar cap registre d’execució hipotecària. Va ser llavors quan va decidir adquirir la casa sota la doctrina de la possessió adversa. Va presentar una "declaració jurada de possessió adversa" al comtat, va canviar els panys i es va instal·lar.
Tot i que ara Robinson mantenia la casa, que havia caigut en un estat d’abandó, els seus veïns de Flower Mound no estaven contents. Van trucar a la policia, que va visitar la casa. Quan Robinson va mostrar la declaració jurada als agents, van decidir que no era un assumpte penal i se’n van anar.
Cobertura de mitjans nacionals
La història va arribar als mitjans nacionals i Robinson va ser inundat de sol·licituds d'assessorament immobiliari. Va començar a fer seminaris sobre com adquirir una casa per a gairebé res i va publicar un llibre electrònic sobre el tema. Va donar la benvinguda a possibles clients i membres dels mitjans de comunicació a casa i es va mostrar feliç en oferir visites i assenyalar com havia netejat les coses. Llavors la fama el va agafar.
Com va resultar, la companyia hipotecària original havia fallit el 2009 i la hipoteca la tenia ara Bank of America, que havia estat massa inundada amb altres execucions hipotecàries per prendre mesures sobre la casa Flower Mound. Però davant d’una florent indústria de cases rurals de possessió adversa i d’altres que volien reproduir l’aparent èxit de Robinson, aquest i altres titulars de gravamen van començar a reprimir-se. El 6 de febrer de 2012, un jutge de Texas va ordenar a Robinson que deixés la casa en una setmana. Va marxar sense protesta.
Per què l’esquema de Robinson no va funcionar?
De debò, Robinson creia que adquiriria el títol de la casa o simplement es dedicava a dedicar-se al seu temps en exquisides excavacions mentre cobrava tota la publicitat?
Segons la llei de Texas, Robinson va haver de romandre a la casa durant cinc anys, tot pagant impostos sobre la propietat i honoraris de l’associació de propietaris, per adquirir el títol per possessió adversa. En qualsevol moment durant aquests cinc anys, seria objecte de desnonament per part del veritable propietari, cosa que en última instància és el que va passar després que Bank of America es va adonar del seu pla. Què passa amb la declaració jurada de 16 dòlars de possessió adversa que va presentar? Simplement va informar el món de la seva reclamació i va proporcionar una data inicial per als cinc anys següents; no transmetia títol.
La lliçó de la història de Robinson es remunta als propòsits per als quals es va desenvolupar la doctrina de la possessió adversa. Es volia dir com un mitjà per resoldre disputes de bona fe sobre propietats resultants de problemes històricament generalitzats en béns immobles, com ara enquestes equivocades i inadequades, títols de terres deficients o fets faltants o defectuosos. La possessió adversa mai no va tenir la intenció de premiar els intrusos i okupes intencionats. Tal com va saber Ken Robinson, no és un bon model de negoci per a inversors immobiliaris.
La possessió adversa no pretenia recompensar els intrusos i els okupes.