Com obtenir beneficis en el negoci d’autoemmagatzematge: començar

El nostre negoci d’emmagatzematge amb bonic jardí.

Potser sou com jo i heu gaudit d’una gran carrera, o potser només esteu buscant un altre tipus de negoci per començar.

Durant els meus vint-i-cinc anys com a enginyer civil, vaig treballar amb molts empresaris, desenvolupadors i empresaris, però la majoria no tenien l’estil de vida, els horaris laborals flexibles i els ingressos que desitjava. Hi havia un noi que tenia temps i diners, i tenia un negoci d’emmagatzematge. La seva visita al meu despatx va canviar la meva vida. Si us plau, permeteu-me compartir allò que vaig aprendre d’aquella visita i que després vaig experimentar de primera mà per ser cert.

Avantatges de la propietat d’emmagatzematge automàtic

• Sigues el teu propi cap: a més, gairebé no hi ha empleats en comparació amb la majoria d’empreses i no hi ha cap política empresarial que s’ocupi cada dia. L’autoemmagatzematge és una empresa dirigida per un gestor.
• Horari de treball flexible: vaig poder seguir treballant a la meva empresa d’enginyeria a temps complet. Després, un dia havia substituït els meus ingressos d’enginyeria i em vaig poder retirar. Ara, el meu gerent dirigeix ​​el dia a dia de les meves tres ubicacions d’emmagatzematge automàtic, mentre que jo m’encarrego del panorama general i treballo a l’oficina de tant en tant per divertir-me.
• Controleu el vostre propi futur i la vostra seguretat: fins i tot com a propietari d’un negoci d’enginyeria, vaig estar negociant dòlars durant hores. I mai no hi havia prou hores al dia. L’emmagatzematge automàtic proporciona una mena d’ingressos residuals per a la vida un cop els feu funcionar a tots els cilindres. I, al llarg de tot, consulteu l’equitat per obtenir ingressos per jubilació quan estigueu a punt
• Oportunitat de creixement i risc limitat: estava disposat a treballar molt, però no volia arriscar tot el que ja havia aconseguit, així que vaig buscar una indústria en creixement, alts beneficis i altes taxes d’èxit. Si mireu la indústria de l’emmagatzematge com jo, trobareu que l’emmagatzematge automàtic té taxes de retorn a llarg termini més elevades de totes les principals categories de béns arrels, inclosos apartaments, edificis d’oficines, propietat industrial i venda al detall, i costa menys de construir.

Com començar

Fer el primer pas és el més difícil. Vaig dissenyar el meu primer emmagatzematge fa 20 anys com a jove enginyer civil. Ni tan sols sabia què era fins que el meu client em va donar els detalls, el vaig dissenyar i el vaig aprovar per la Comissió d’Urbanisme i Zonificació. Des de llavors he dissenyat moltes instal·lacions similars. Més recentment, vaig planejar, dissenyar, construir i operar dues instal·lacions d’emmagatzematge que tinc i que estic construint la meva primera instal·lació internacional al Canadà. He après de les experiències de la vida real i segueixo aprenent cada dia.

Primers passos

És possible que algunes persones us indiquin que l’autoemmagatzematge és fàcil, que no necessita molta planificació, temps ni diners de la vostra butxaca i sempre guanya diners. Compte. No hi ha res més lluny de la veritat. Per a una instal·lació típica de 50.000 peus quadrats, invertireu entre 400.000 i 500.000 dòlars dels vostres propis diners, endeutareu de 3 a 5 milions de dòlars al banc i passareu personalment centenars d’hores abans de llogar la primera unitat. Però un centre adequadament planificat, operat i finançat pot ser un negoci molt profitós i rendible.

Selecció del lloc

Ubicació, ubicació, ubicació. Aquest és el factor més important de l'èxit en un negoci d'emmagatzematge automàtic. Recomano buscar una propietat en una carretera amb un volum mitjà de trànsit diari d'almenys 10.000 vehicles diaris i un volum mitjà de trànsit diari recomanat de 20.000 vehicles diaris o superior. Comenceu a parlar amb tothom des del vostre agent immobiliari local, banquer, urbanista i altres operadors d’emmagatzematge.

Cada propietat és única i cada ciutat té normatives de zonificació específiques que afecten la quantitat d'emmagatzematge que pot cabre en una propietat determinada. Normalment, necessiteu 4-5 acres per a un edifici de pisos individuals i 2 acres per a un edifici de diverses plantes. Sovint els fabricants d’edificis realitzen dissenys preliminars sense cap càrrec.

Disseny

Implicar el vostre enginyer i el proveïdor d’edificis al principi és fonamental per a una instal·lació ben dissenyada. També podeu obtenir bones idees llegint publicacions comercials i visitant instal·lacions d’emmagatzematge existents. Durant el procés de disseny, també hauríeu de començar a comercialitzar les vostres instal·lacions.

Aprovacions normatives

No menystingueu els detalls i els plans que caldrà. Sovint es requereixen plans de construcció i d'obres gairebé complets. No estimeu el temps que trigareu a obtenir les aprovacions reglamentàries. Aquesta és una etapa crítica on sovint es requereix un compromís. Hauríeu de tenir un termini de 12 mesos en el vostre acord de compra, fins i tot si heu de pagar més durant els segons 6 mesos.

Construcció

Com més detallats siguin els vostres plans i documents de construcció, menys costos supera el vostre projecte. Haureu de tenir un punt de contacte únic amb tots els vostres contractistes i voleu estar disponible diàriament al lloc. Ningú protegirà els vostres diners i interessos tan bé com vosaltres.

Operacions, empleats i sistemes

El vostre principal actiu són els vostres empleats. Tenim una instal·lació de 50.000 metres quadrats amb un gerent i un empleat a temps parcial per treballar els dissabtes. Contracteu els vostres empleats en funció de les habilitats de les persones, les habilitats per parlar i escriure i el sentit comú en primer lloc i, finalment, el coneixement d’autoemmagatzematge. Comenceu el primer dia fent sistemes i procediments per facilitar el flux del treball. Recordeu que tindreu diversos empleats al llarg dels anys, de manera que la documentació escrita és fonamental.

Màrqueting i vendes

El vostre màrqueting hauria de començar molt abans que s’obri el vostre lloc, començant per la selecció i el disseny del lloc. Ho he dit anteriorment, però val la pena dir-ho de nou: el noranta per cent dels nostres inquilins ens van trobar conduint per Internet i derivacions de clients existents. L'últim 10% prové de la resta del nostre màrqueting i publicitat. Però l'últim 10% podria significar la diferència entre trencar el nivell o obtenir beneficis. I el fet que entrin a la vostra botiga no vol dir que lloguin. La gran majoria dels gestors d’autoemmagatzematge són empleats que prenen comandes, alguns són agents d’atenció al client que prenen comandes. Els grans gestors són venedors.

Nou coses que cal fer primer

1. Feu una revisió personal per assegurar-vos que teniu el coneixement, el temps suficient, els diners o l’oportunitat de començar amb un bon començament.
2. Uniu-vos a la vostra associació d’emmagatzematge local o estatal i assistiu a reunions.
3. Subscriviu-vos a una revista comercial com Inside Self-Storage o Mini-Storage Messenger .
4. Llegiu les regulacions de zonificació i zones humides de la ciutat on voleu comprar terrenys. Reuniu-vos amb l’enginyer i el planificador de la ciutat per parlar del procés de permís per a un centre d’emmagatzematge.
5. Cerqueu un agent de béns arrels comercials que us ajudi a buscar terres.
6. Reuniu-vos amb el vostre banquer i pregunteu sobre préstecs d’emmagatzematge.
7. Reuniu-vos amb un enginyer local per obtenir terminis aproximats per al disseny i aprovació del lloc.
8. Atureu-vos a totes les instal·lacions d’emmagatzematge automàtic que passeu i parleu amb els propietaris. Feu-los saber que estan pensant a crear la vostra pròpia empresa. Alguns propietaris seran reticents a dir moltes coses, però molts estaran encantats de proporcionar-vos un munt d'informació útil.
9. Consulteu les instal·lacions de la vostra comunitat. Us sorprendrà la rapidesa amb què comenceu a aprendre informació inestimable.

Estableix una programació realista

Per a les tres instal·lacions que vaig construir i que actualment posseeix, va passar una mitjana de dos anys des que vaig decidir construir inicialment fins a obrir les portes. Tot i que això pot semblar lent, és bastant ràpid.

• En primer lloc, heu de trobar un terreny que s’adapti a les vostres necessitats i negociar una opció de compra.
• Després, el vostre enginyer ha de dissenyar el projecte i obtenir l’aprovació de les juntes municipals locals.
• Després de les aprovacions reglamentàries, heu de fer dissenys més detallats.
• A continuació, heu de triar un o més contractistes i, per descomptat, heu de construir la instal·lació.

Com més realista tingueu sobre el vostre horari, més preparats estareu i, sens dubte, serà molt menys estressant.

Podeu obtenir beneficis del 100% de tots els productes venuts.

La quarta cosa es refereix als agents immobiliaris. Els agents immobiliaris no són enginyers, experts en zonificació o experts en desenvolupament i poden conèixer o no detalls que puguin fer que una propietat no sigui adequada per a un desenvolupament d’emmagatzematge. No es responsabilitzaran de cap manera si la propietat no és adequada per a les vostres necessitats. Heu de fer la vostra pròpia diligència. No haureu de complir el preu mínim de l'oferta que us suggereixen.

5. Empleats

La cinquena cosa es refereix als empleats. La naturalesa humana es molesta quan es modifica l’acord. Heu de ser molt específics sobre les responsabilitats laborals, els deures i les polítiques de les vostres empreses en la fase d’entrevista, i s’ha de fer per escrit. Massa sovint les entrevistes es fan de manera informal i informal. Tot i que un bon gerent potencial potser no hagi treballat mai en un auto emmagatzematge abans d’haver de ser un empresari, una persona i tenir una motivació personal. I només perquè diguin que ho són, no ho fa realitat.

Qualsevol canvi laboral o fins i tot aclariments després de ser contractats serà perjudicial. Fins i tot coses que podeu considerar de sentit comú, com ara no utilitzar l’ordinador per a llocs socials personals durant el dia, haurien de figurar al manual de l’empresa. El gestor d’emmagatzematge lliure ha de ser el principal operador de molts oficis, des del màrqueting presencial, la neteja, la demora de pagaments, la comptabilitat, el manteniment, etc. Com més entengueu vosaltres i el vostre gestor abans de contractar-los, millor. El vostre gestor és el vostre actiu número u.

6. Fabricants d’edificis d’emmagatzematge automàtic

Sisè, relacionat amb els fabricants d’edificis d’emmagatzematge automàtic. Proporcionen plans conceptuals gratuïts, però sovint no tenen en compte totes les característiques del sòl i les regulacions de zonificació. Un fabricant de confiança us indicarà que els seus plans són un punt de partida i que normalment necessiteu un pla de lloc detallat per un enginyer local que estigui familiaritzat amb la normativa local de zonificació i que tingui més detalls sobre la terra.

7. El vostre treball

És feina vostra educar i ensenyar als vostres empleats. La vostra feina és fer sonar el telèfon i fer que els clients potencials passin pel vostre servei d’emmagatzematge i els gestors els lloguin unitats.

8. Línies de visió

Finalment, relacionat amb les línies de visió. Un dels problemes bàsics del pla d’obra més ignorat és el requisit de les línies de visió de la calçada proposades. Normalment s’ha de proporcionar una línia de visió adequada per a qualsevol desenvolupament comercial. Com que es tracta d'un problema de seguretat, és difícil obtenir una variació o aprovació si no es compleix. Normalment es basen en la velocitat del trànsit existent (no el límit de velocitat) i comencen entre els 250 i els 350 peus i superen els 1000 peus per obtenir velocitats de trànsit més grans. He vist plans en marxa abans de comprendre que no es podien proporcionar les línies de visió necessàries. Conec coses avorrides, però l'enginyer civil que hi havia no podia evitar-ho.

Respostes a set preguntes més freqüents

No tinc cap fons d’emmagatzematge automàtic. Puc crear un negoci amb èxit?

Si, tu pots. De fet, la gran majoria dels 50.000 negocis d’autoemmagatzematge als EUA són propietat de particulars que només posseeixen un mateix magatzem. Van començar igual que tu i jo sense antecedents d’emmagatzematge. L’avantatge de l’emmagatzematge gratuït és que no és complicat en comparació amb la majoria d’empreses. Amb la investigació i una mica d’ajuda en el camí, podeu crear un negoci que costi menys que la majoria d’empreses immobiliàries i altres empreses i que tingui una taxa de risc molt baixa.

I el millor de tot és que produeix una de les coses més importants que moltes empreses mai produeixen: un flux de caixa positiu residual que pot durar tota la vida o fins i tot durant generacions. I és divertit! La millor manera d’iniciar l’emmagatzematge és amb un sistema provat. Consulteu l'oportunitat d'autoritat d'emmagatzematge al final d'aquest article.

Quants diners (patrimoni net) he de tenir per construir un emmagatzematge i quant em prestarà el banc?

Normalment necessitareu un 15-35% dels costos de desenvolupament i el banc us proporcionarà un préstec per al saldo. Hi pot haver excepcions tant a la gamma baixa com a la gamma alta, segons el mercat i l'economia de la vostra zona, l'experiència comercial i la qualificació creditícia, els bancs individuals i altres factors.

Quant costa construir?

Hi ha tres àrees principals de cost que cal tenir en compte: la primera són els costos de preconstrucció (o costos de pre-préstec). Aquests inclouen els costos d’enginyeria per als plans d’obra i les aprovacions reglamentàries; comissions bancàries per a la sol·licitud de préstec (comissions o punts de la sol·licitud de préstec, comissions de taxació, etc.); i taxes d’opció de terreny. Tot i que aquestes comissions sovint es consideren part del vostre patrimoni net del projecte, normalment heu de pagar aquestes comissions de la butxaca perquè un banc no us concedirà un préstec sense un projecte aprovat per la ciutat o comissions de préstec bancari pagades per endavant.

Es tracta de diners en risc perquè no hi ha cap garantia que la ciutat aprovarà el vostre projecte. Per tant, és molt important que feu la vostra diligència deguda quant a la "qualitat" (aiguamolls, servituds, zonificació i altres restriccions) del terreny i amb la ciutat abans de gastar grans sumes per als plans finals d'enginyeria. Sovint pagar un enginyer civil local per revisar la normativa de propietat i zonificació i proporcionar-vos un pla conceptual per revisar amb la ciutat és un diner ben gastat. Normalment, aquest primer grup de taxes pot oscil·lar entre els 25.000 i els 50.000 dòlars si no es produeixen problemes importants.

La segona àrea de costos és el cost de la terra i la construcció. Aquestes taxes poden variar molt segons el preu del terreny, les millores individuals del terreny i la mida i el tipus d’instal·lació d’emmagatzematge. La terra pot variar de 50.000 dòlars a diversos centenars de milers. Les millores individuals del terreny varien molt entre llocs.

Tinc tres instal·lacions i cadascuna tenia un cost especial de millora del sòl. Un lloc era relativament pla amb sorra i grava, que tenien un cost de millora del lloc baix. Hi havia un segon emmagatzematge en una parcel·la inclinada que requeria un ompliment addicional de 3-4 peus per a tot el lloc. Una propietat requeria proves de contaminació del sòl per valor de 20.000 dòlars i molt més per a la remediació del sòl que exigeixen les lleis estatals i federals.

No m'agrada donar-vos un sol número per a la construcció, però sé que és el que necessiteu per a una investigació preliminar. Per tant, abans de revisar el paquet individual i el desenvolupament proposat, faria servir un nombre de $ 40 per peu quadrat. Això és per als vostres edificis bàsics d’emmagatzematge metàl·lic i no inclou el cost del terreny, millores especials del terreny ni altres costos inusuals que es puguin trobar.

Aquest cost es pot refinar després d'haver escollit una propietat i el vostre enginyer civil local hagi fet un pla conceptual del lloc. I un cop s'hagi completat el pla final detallat del lloc, podeu demanar a un contractista que us proporcioni un pressupost de construcció per a un cost més realista. És habitual afegir un 15% a les estimacions del contractista per als extres imprevistos que es produiran. La tercera àrea de construcció són els costos inicials. Si no heu inclòs l'equipament i subministraments de l'oficina (i del lloc), no oblideu incloure'ls aquí.

Obrireu el vostre nou negoci d’emmagatzematge amb els vostres costos operatius típics (préstec, empleat, serveis públics, impostos, etc.) i els ingressos per lloguer limitats. Cada mes haureu d'invertir diners al vostre negoci fins que hi hagi prou lloguers per pagar les vostres factures. Això pot trigar entre dos o tres anys en funció de molts factors. Si heu fet la vostra diligència deguda i heu determinat que és necessària la nova instal·lació d’emmagatzematge, si teniu una bona ubicació amb un trànsit adequat pel trànsit i esteu preparats per comercialitzar bé la instal·lació, podeu reduir significativament el temps per equilibrar-vos i obtenir beneficis.

De nou sé que esteu buscant números. Puc dir-vos per les tres instal·lacions que tinc. Tinc tres temps de lloguer diferents per equivocar-me: menys d’un any i 1,5 anys (i espero que menys de menys d’un any per a la instal·lació que acabo d’obrir) vaig tenir un temps complet empleat de cada instal·lació. Molts experts en la matèria recomanen pressupostar per un període de dos anys per igualar-se. Els vostres dos costos operatius més grans després dels pagaments del vostre préstec seran els vostres empleats i els impostos sobre la propietat. Al principi, hauríeu de reunir-vos amb el vostre assessor fiscal local o consultar quines altres instal·lacions d’emmagatzematge a la vostra ciutat estan pagant per impostos, de manera que no us sorprengui.

Un desemborsament de despeses mensuals per a un emmagatzematge desconegut de fase 1 (25.000 + -sf) podria rondar els 15.000 $ o 5k. Per tant, suposant una taxa de lloguer mitjana de 100 dòlars per unitat, caldrà llogar 150 unitats per igualar-se.

Quants metres quadrats he de construir i quanta terra necessito?

Hi ha algunes teories empresarials que s’han d’observar a l’hora de decidir la quantitat d’emmagatzematge que es vol construir. Un és tenir una estratègia de sortida. Normalment, les vendes d’emmagatzematge més altes solen anar a instal·lacions que compren reits o altres grans operadors d’emmagatzematge. Normalment volen instal·lacions de 40.000 peus quadrats i més. No voleu tenir una instal·lació tan petita que només demostri que l’emmagatzematge adequat és adequat per a la zona i atrau una instal·lació més gran per obtenir la majoria dels beneficis després de fer el treball dur.

L’excepció a això és si considereu que el vostre negoci d’emmagatzematge lliure és un negoci secundari que heu construït en terrenys que ja teniu i que heu quedat sense la vostra oficina comercial existent. El lloguer d’emmagatzematge automàtic és molt més ràpid (i es lloga per més per sf) quan es té una oficina amb horari habitual d’oficina. Per pagar un gerent i obtenir un benefici significatiu i pagar per tots els vostres esforços i riscos, podeu utilitzar una estimació preliminar de 40.000 peus quadrats (per a totes les fases) fins que hagueu fet tota la diligència deguda per al vostre projecte específic.

No haureu de desenvolupar tot el projecte en una sola fase i, de fet, és molt recomanable. Us estalviarà les despeses addicionals de tenir un subministrament important d’unitats sense llogar. Es podria construir un projecte de 50.000 Sf en dues o potser tres fases, segons les necessitats d'emmagatzematge d'una àrea específica. Per descomptat, la clau és calcular el metre quadrat necessari per a la vostra àrea i restar el metre quadrat existent i l’emmagatzematge ja proposat (però no construït).

Per a la majoria d’àrees on hi ha nombroses instal·lacions d’emmagatzematge per triar entre la zona d’extracció, hi ha un radi de 3 a 5 milles i la demanda sol ser de 4 a 7 metres quadrats per persona. Aquests factors varien significativament d'un lloc a un altre. Podeu trucar a un taxador d’emmagatzematge local (assegureu-vos que tinguin antecedents en l’avaluació d’emmagatzematge automàtic) i preguntar-vos quins números utilitzen. Normalment, el vostre banc necessitarà una avaluació del vostre projecte i és possible que el vostre banc us doni els noms dels seus taxadors per posar-vos en contacte per obtenir aquesta informació local.

La quantitat de terreny que necessiteu depèn en gran mesura de les regulacions locals de zonificació i de les característiques específiques del sòl. Tots dos s’han de comprovar ben aviat amb atenció. Sovint és possible que necessiteu l'assistència d'un enginyer civil local. Una única regulació de zonificació o banda d’aiguamolls pot fer que una propietat no sigui factible per al seu propi emmagatzematge.

Si no teniu restriccions de zonificació, no hi ha restriccions d’utilitat i un bon terreny (no té forma estranya, no hi ha zones humides ni cossos d’aigua, no hi ha servituds, no hi ha forts pendents superiors al 3%, podeu utilitzar una estimació inicial de 10.000 + o - sf de sòl d’un sol pis accediu a l’emmagatzematge per hectàrea de terreny. Tingueu en compte que no hi ha cap terreny tan perfecte, almenys encara no l’he trobat.

Quins són alguns dels defectes de disseny del pla de lloc que heu vist?

• Sense despatx.
• No hi ha cap àrea de venda a l'oficina ni àrea de venda massa petita.
• No hi ha accés fàcil al bany dels clients.
• El client ha de passar per la porta de seguretat per arribar a l’oficina.
• No hi ha cap porta d'home de 4 peus per accedir a l'àrea d'emmagatzematge sense obrir la porta principal.
• El teclat d'accés no està alineat amb la porta.
• Situat al parc industrial o fora de lloc.
• Espai entre edificis de menys de 24 peus.
• Unitats més grans (especialment unitats d’emmagatzematge de vehicles) que no es troben a l’exterior del projecte, on es poden proporcionar unitats d’accés més grans.
• No es proporciona prou paisatgisme.
• No hi ha finestres ni finestres petites a l’oficina.
• N0 o insuficient il·luminació del lloc. Una llum a l’entrada del lloc és un toc agradable.
• Unitats d’emmagatzematge no visibles des de la carretera.
• Sense mesures de seguretat.
• Per a molts carrerons sense sortida.
• Pèrdua d'unitats a causa d'un mal disseny.
• No hi ha unitats petites o no hi ha prou varietat en mides d’unitat.
• No es proporcionen unitats de taquilles (4 ′ x 4 ′).
• Per complir l’edificació d’aprovació de la ciutat, algunes característiques arquitectòniques fan que l’edificació metàl·lica sigui més notable i poc atractiva.
• No es preveu cap fase en els plans aprovats que requereixen que el sol·licitant torni a la comissió per a la seva aprovació.
• La senyalització del lloc no figura en els plans que no requereixen que el sol·licitant torni a la comissió per a la seva aprovació.
• amplada i radi de la calçada a la carretera de la ciutat fins a petita. Un radi mínim de 25 peus i un radi d’entrada preferit de 45 peus.
• L’accés per a RV no és prou gran.

Quines són algunes de les coses més importants que he de saber quan obrim les portes?

• La gent triga a adonar-se que està obert al negoci i el màrqueting realitzat ara pagarà més que qualsevol altre moment.
• Ara és el moment d’iniciar una rutina de màrqueting consistent.
• És normal que la primera i, sovint, l’única pregunta que els prospectius facin és quin és el preu. Això no vol dir res, és simplement l'única pregunta que saben fer. El preu no és la raó principal per la qual la majoria de la gent lloga.
• Avui necessiteu desenvolupar funcions i avantatges exclusius de venda per facilitar-vos-ho als vostres clients.
• Esperem que tingueu un lloc web abans d’obrir, si no és que el converteix en una prioritat.
• Heu de "mostrar la unitat" per llogar-la.
• Cal que sigueu els experts i que ajudeu el client a arribar a les seves pròpies conclusions; no només els ho podeu dir.
• Heu de demanar al client potencial el lloguer o la reserva.
• Cal que apreneu objeccions i solucions a aquestes objeccions.

Revisió d'instal·lacions d'un client real