Què han de fer els propietaris després d'una inundació?

Introducció

Després d’un desastre, sovint podeu començar a reparar la propietat i reconstruir vides tan aviat com s’hagi liquidat l’assegurança. Les inundacions difereixen per la lentitud del desastre i de la neteja posterior. Què heu de fer després d'una inundació? I què heu de fer, com a propietari, després de les inundacions de la vostra propietat de lloguer? Els procediments són similars, però no són el mateix.

Una propietat inundada.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, a través de Wikimedia Commons

Avaluar els danys: un cop estigui segur

El primer que heu de fer en arribar és apagar l’alimentació de la caixa del trencador. Això evita que qualsevol persona sigui electrocutada per una línia elèctrica o un cable elèctric caigut en contacte amb l'aigua. Mantingueu l'apagada fins que un electricista digui que és segur fer-ho. Apagueu el gasolina també.

El següent és avaluar la situació. La quantitat de treball que cal fer depèn de la profunditat de l’aigua de la inundació o de la seva elevació. Feu moltes fotografies de l'estat de l'exterior i l'interior de la propietat. Voleu proves fotogràfiques que mostrin la profunditat o la profunditat de l’aigua. Dibuixeu una línia a la paret i verifiqueu-ne la profunditat amb una cinta mètrica.

Aigua una polzada més o menys significa que heu de substituir la catifa com a mínim. Un cop l'aigua tingui més d'una polzada de profunditat, haureu de substituir les catifes i els sòcols com a mínim.

A sis centímetres de profunditat, els electrodomèstics es veuen sens dubte afectats. És probable que els ascensors dels vostres armaris estiguin mullats, però no tots els armaris estaran mullats. Si voleu treure els elevadors, assegureu-vos de no col·locar els armaris al terra humit.

A 18 polzades de profunditat, les preses elèctriques es veuen afectades. Els sistemes HVAC també es poden danyar en aquest punt. S’hauran d’eliminar el fang i les restes que han flotat.

L'aigua que fa dos a quatre peus de profunditat del terra requerirà substituir com a mínim el nivell inferior de la roca. Els costos de mà d’obra són més baixos si simplement substituïu el full inferior de roca en lloc d’intentar retallar-lo i substituir el full fins al nivell on s’ha inundat.

Quan l’aigua que fa més de quatre metres de profunditat inunda una casa, requereix un treball extens. Espereu substituir gairebé tot, des de fulls de roca fins a cablejat elèctric.

Comenceu a tractar amb la companyia d'assegurances

Tot i que pot ser notícia sobre la inundació, la vostra asseguradora no sap que la vostra propietat ha inundat; haureu de trucar-los. Presentar una reclamació d’assegurança contra inundacions el més aviat possible; no espereu perquè aquesta assegurança arriba per primer, primer servei. I passarà una estona fins que es tramitin les reclamacions. El gran nombre de persones involucrades en una inundació tendeix a ser molt més gran que si es crema el vostre immoble de lloguer, cosa que alenteix el procés de retirada dels inspectors i es resolen les reclamacions d'assegurança. I això, a part de la velocitat glacial del Programa Nacional d'Assegurances contra Inundacions, quan es tracta. Poden trigar mesos a alliberar fons.

Tingueu en compte que, tot i que la pòlissa d’assegurança de propietat estàndard no cobreix les inundacions d’un immoble de lloguer, encara pot haver-hi danys que cobreixin, com el dany del vent i l’impacte literal de la caiguda d’arbres.

Si teniu problemes amb la companyia d’assegurances, considereu contractar un ajustador públic. Són particularment útils per avaluar els danys que no són evidents immediatament després d'una inundació, com ara equips de climatització, que ha reduït la seva vida a causa de l'exposició a danys per inundació.

Continueu presentant la reclamació d’assegurança ara, fins i tot si hi ha la possibilitat que no se us permeti reconstruir-la. Podrien obtenir un avançament per començar a pagar els costos d’assecat de la propietat.

No demaneu als vostres inquilins que presentin una reclamació d’assegurança de lloguer, ja que no cobreix els danys derivats de les inundacions. L’única excepció és si tenen assegurança contra inundacions, però això és rar. La majoria dels inquilins assumeixen que el propietari té una assegurança contra inundacions i que també els cobreix.

Si es va mudar d’una antiga residència principal i la va convertir en una propietat de lloguer i es va exigir legalment una assegurança contra inundacions perquè prèviament vau demanar ajuda FEMA, esteu obligat a mantenir una assegurança contra inundacions. Tanmateix, la política s’ha d’actualitzar quan marxeu i els inquilins s’hi muden. I això pot canviar els termes. Parleu amb l'agent d'assegurances per entendre els termes actuals, de manera que no suposeu que teniu un valor de substitució quan realment tingueu una pòlissa d'assegurança de valor en efectiu perquè ja no és la vostra residència principal. Aquesta informació és una raó suficient per consultar amb un agent d’assegurances, ja que pot significar que no teniu tants diners per a les reparacions / reconstruccions com creieu que tindríeu.

Comenceu a assecar les coses

En aquest punt, l’objectiu és assecar la unitat el més ràpidament possible. Traieu el màxim mobiliari i objectes de la unitat perquè pugueu assecar les coses. El motlle comença a créixer al cap de dos dies, de manera que el temps és essencial. Inicieu el procés d’assecat, encara que no pugueu contactar amb la vostra companyia d’assegurances ara mateix.

Els vostres llogaters poden iniciar aquest procés o bé poden estar esperant el vostre vistiplau. Eviteu llençar les possessions d'un inquilí, tot i que seria aconsellable proporcionar-los una paperera o bosses d'escombraries per fer-ho ells mateixos.

És possible que la vostra companyia d’assegurances us demani que actuïs el més ràpidament possible per mitigar els danys. A part del fet que voldreu aturar els danys causats per l’aigua el més aviat possible, simplement per protegir la propietat. El programa nacional d’assegurances contra inundacions us suggereix que comenceu a assecar la propietat el més aviat possible, ja que no cobreixen els danys causats per la floridura. Però, què heu de fer per començar a assecar la propietat?

Comença traient la catifa mullada i el coixinet subjacent tan aviat com sigui possible. Aspirar la llosa de formigó per aspirar la màxima aigua possible. Talleu la roca de la làmina a la línia de 4 'si l'aigua passava per sobre dels sòcols. Mou els aparells per deixar que els sòcols darrere dels electrodomèstics s’assequin. Si heu tret la base de l’armari, poseu-los sobre maons perquè no quedin al terra encara humit. Porteu fans i enceneu-los. Enceneu tots els ventiladors de sostre.

Genereu documentació mentre treballeu

Preneu notes detallades del que heu fet, com ara apagar l’alimentació i moure els ventiladors a l’habitació. Pregunteu a l’inquilí què han fet fins ara i escriviu-lo per crear un registre legal.

Feu fotos del que hi havia a l'edifici per demostrar que hi era abans que arribés l'ajustador. No us oblideu de fer fotos del sostre, ja que una tempesta que va provocar inundacions massives probablement va malmetre el sostre.

Deseu els rebuts. Voleu rebuts tant si teniu assegurança com si no, ja que aquests costos són una despesa empresarial. Podeu començar pel cost de llogar ventiladors per assecar l’edifici i llogar un contenidor per contenir les deixalles.

Recolliu mostres de les catifes, el coixinet, la roca i els armaris per demostrar el nivell de danys. Necessitareu aquesta evidència quan un ajustador d'assegurances arribi finalment a la propietat per mirar-la.

Determineu si podeu fer la feina amb els llogaters de la propietat

Determineu si els vostres llogaters poden romandre a la unitat. Hi ha avantatges de no tenir-los allà. Si la propietat està buida, podeu fer tot el necessari per restaurar la propietat en condicions de lloguer el més ràpidament possible. Probablement sigui necessari si l’aigua tenia més de dos metres de profunditat.

Si rescindiu l’arrendament, no haureu de treballar al voltant de l’arrendatari ni de les seves pertinences per fer les reparacions. Tampoc no han de pagar el lloguer mentre es veuen obligats a sortir de la unitat mentre repareu.

Si un inquilí necessita mudar-se, rescindiu l’arrendament segons el contracte d’arrendament. Cal avisar-los necessàriament; a l’estat de Texas, l’avís necessari és de cinc dies. Heu de retornar el dipòsit de seguretat i retornar el lloguer a la data en què l’habitatge es va convertir en inhabitable. Els propietaris no estan obligats legalment a pagar l’estada dels inquilins en un hotel si han estat evacuats a causa d’una inundació. Les normes sobre el pagament per la seva estada en algun lloc mentre repareu / rehabiliteu la propietat depenen del contracte d’arrendament. L’assegurança de propietat probablement no pagarà per un propietari que pagui els costos de l’hotel pels inquilins ja que es queden en un altre lloc, i pot cobrir o no la pèrdua d’ingressos per lloguer a causa del desastre natural.

Si a algú li agrada molt la propietat, podeu oferir-li el primer dret de denegació un cop la propietat sigui habitable. Tot i això, heu de ser honest en el fet que potser no sabreu quan serà això. I en casos greus, és possible que no sigui possible.

Recopileu tota la informació abans de començar les reparacions importants

Abans de començar a reconstruir, esbrineu si la propietat s’ha inundat anteriorment (si encara no ho sabeu). Si s'ha inundat repetidament, és possible que no pugueu assegurar-lo després de reconstruir-lo de nou, però és possible que pugueu optar a una compra. O és possible que sigui obligatori legalment a comprar una assegurança contra inundacions com a condició de reconstrucció.

Una altra informació que cal aprendre abans de començar a reconstruir és si heu de prendre mesures per protegir la propietat de les inundacions en un altre moment. Això pot anar des de la modificació de la classificació al voltant d’una casa fins a la instal·lació de barreres fins a l’alteració de les connexions elèctriques i de fontaneria. O pot significar una ordre per elevar la casa.

Haureu d’obtenir un permís per substituir els sistemes elèctrics, ja siguin danyats per la inundació o siguin modificats per evitar la necessitat de substituir-los en el següent. Afortunadament, moltes jurisdiccions acceleren l’aprovació de reparacions com aquesta. Tanmateix, voldreu esbrinar quins altres permisos i revisions són necessaris abans de començar a invertir diners en la reparació de la propietat.

Obteniu estimacions inicials sobre què cal reparar o substituir. Si les reparacions valen més de la meitat del valor de taxació de la propietat, és possible que se us demani que modifiqueu l'edifici. Només aquest fet altera radicalment l’enfocament del projecte de renovació. Si la renovació costa massa, potser voldreu vendre la propietat tal qual a un altre inversor. O podríeu reconstruir amb totes les comoditats exclusives que no valia la pena posar la primera vegada.

Quan les aigües de la inundació siguin profundes, espereu destruir-les fins als 2x4.

Tamara Wilhite

Comenceu les reparacions

Heu documentat la gravetat del dany. Heu fet els primers passos per assecar la propietat. Heu determinat si val la pena començar o no les reparacions, com ara si se us permetria reparar la propietat o si costava massa renovar-la. Ara cal que aporteu ajuda per fer el treball real. Només contracteu contractistes que tinguin experiència (i experiència) per fer front als danys causats per inundacions. Verifiqueu que aquesta mateixa experiència s'estengui als subcontractistes que han estat contractats per ajudar-los.