Consell d’estrats: robatori, bullying i decisions no autoritzades

Consell d’estrats: robatori, assetjament escolar i decisions no autoritzades

Leong

Consells d’estrat: robatori, bullying i decisions no autoritzades

Sóc el tipus d’adult que encara gaudeix dels contes de fades. Crec que la veritat sortirà! Crec que el bé prevaldrà sobre el mal.

Així, quan em vaig adonar que el consell d’estratges que dirigia l’edifici (allotjava el meu apartament acabat de comprar) robava diners, intimidava els residents i feia decisions estructuralment perjudicials, em vaig unir a la junta d’estratos. Em veia com l’heroi reticent: la bona fada que salvaria l’edifici i retornaria la llibertat del poble. Vaig esperar gratitud, felicitat i esperit comunitari excepcional.

L’únic que vaig fer va ser perdre la innocència.

Normalment esteu convençuts que "la vostra manera" és la millor manera, independentment del que digui algú?

Sí! Doncs bé… el consell d’estrat pot ser el lloc adequat per a vosaltres.

Els consells d’estrat estan formats per voluntaris. Molts d’aquests voluntaris són persones excepcionals que donen el seu temps i sovint lliuren la seva experiència.

Però, malauradament, la majoria de les persones que estan atretes per formar part d’aquest consell solen ser aquelles que tenen una agenda. De vegades utilitzen la seva posició per guanyar diners. Més sovint, utilitzen la seva posició per alimentar els problemes de control disfuncional.

Les cases estratificades no tenen tsars, governants ni caps. Aquesta relació simplement no és necessària, ni es pot trobar la seva recomanació en cap lloc de la Llei de propietats d’estrat.

Leong

Taula de continguts

1. És el cap Strata Council?
2. Quines són les responsabilitats del Consell Strata?
3. Llavors, qui és el cap?
4. Els membres del Consell de Strata poden intimidar els residents?
5. Els membres del Consell de Strata poden robar diners?
6. Enviament de despeses a través d’efectius petits
7. A Cahoots With the Contractor
8. Endeutament del fons de reserva per a contingències (CRF)
9. El gestor de la propietat no està a càrrec?
10. És possible portar un consell d’estrat a la justícia?

1. El Consell d’estrat és el cap?

Aquest és un concepte erroni horrible però comú. Horrible per als residents, perquè ningú no necessita cap a casa seva. I la veritat també és horrible per al consell d’estrats.

La gestió d’unes poques persones normalment requereix una llicenciatura en recursos humans. Les exigències de gestionar moltes famílies (segons la mida de l’edifici o del complex) serien suficients per evocar imatges de jaquetes rectes, habitacions encoixinades i veus petites.

No, el consell d’estrat no és el cap.

Sorprès? És cert. Les cases estratificades no tenen tsars, governants ni caps. Aquesta relació simplement no és necessària, ni es pot trobar la seva recomanació en cap lloc de la Strata Property Act (SPA).

Els membres del consell no són una força policial. Un agent de policia té una formació extensa en moltes àrees, incloses les conductes humanes, la investigació i qüestions legals.

Sovint es confonen les funcions de lideratge que comporta formar part del consell per obtenir posicions d’autoritat.

"Servir" és la paraula clau.

Pel que fa a l'autoritat, el consell només pot actuar sobre alguna cosa que vagi en contra dels estatuts. Tot i així, han de presentar una queixa per escrit. L'única vegada que se suposa que tenen cap poder és durant les reunions del consell degudament convocades.

Si presencieu alguna cosa o teniu alguna queixa, no ho aviseu a cap membre del consell. En lloc d’això, envieu un correu electrònic al gestor de la propietat. No té coneixement de la política de l’edifici i, per tant, pot romandre imparcial.

Així mateix, per llei, tota la correspondència que rep l'administrador de la propietat ha de ser presentada i dirigida pel consell d'estrats. És per això que pagueu molts diners a l’empresa gestora d’immobles.

L'única vegada que se suposa que el consell d'estratges té cap poder, és durant les reunions del consell degudament convocades.

Leong

2. Quines són les responsabilitats del Consell d'Estrats?

Són intermediaris, que representen l'edifici i els residents (mitjançant eleccions i vots). Dirigeixen el gestor immobiliari en tots els assumptes de la corporació d’estrats. Junts prenen decisions sobre:

• El manteniment de l’edifici (també conegut com a corporació d’estrats).
• Correspondència dels propietaris (lliurada pel gestor de la propietat).

Qui és el cap? Els Estatuts Socials!

Leong

3. Llavors, qui és el cap?

Els estatuts. Ja ho sabeu, aquella literatura seca i autoritzada que us provoca tensió al pit seguida de nocions de rebel·lió no desitjades… o almenys badall seguits de parpelles pesades.

Sincerament, no està tan malament! Solen ser només una petita pila de papers, aproximadament de dos mil·límetres de gruix, fàcils de llegir i els podeu acabar, tapa per tapa, en aproximadament 15 minuts. Gaudiu de la llibertat que prové del coneixement.

Des de la seva data d’adopció, els estatuts són les directrius que els propietaris (pel bé de l’harmonia i pel benestar de l’edifici) han decidit seguir.

Són els estatuts i la SPA els que heu de buscar com a orientació, no els membres del consell d’estratges individuals (que poden tenir els seus propis biaixos).

Suposant que teniu un apartament (i el vostre compte està en bon estat), teniu un vot i teniu una part del vostre edifici.

Teniu tot el dret a:

• Utilitzeu les comoditats de l’edifici
• Conegueu com es gasten els vostres diners
• Compreneu les decisions que s’estan prenent en nom vostre

4. Els membres del Consell d’Estrats poden intimidar els residents?

Sí! Malauradament, això passa bastant sovint. Estar al consell d’administració és una feina ingrata. Molta temps personal i no importa quines decisions es prenen, molts es queixaran.

A més, els membres del consell tenen una primera fila davant la lletjor de la humanitat. Són testimonis cada vegada que els residents tenen disputes, infringeixen els estatuts i es respecten els uns als altres i els béns comuns. Amb el pas del temps, poden trobar-ho tan frustrant que perden totalment la fe en la humanitat. Multar els residents pot convertir-se en una manera de ventilar-se. Més encara si els membres del consell d’estrat tenen problemes de control en primer lloc.

Tot i que se suposa que el consell d’estratges és una organització de voluntaris, alguns o tots els membres del consell PODEN robar diners per subvencionar els seus esforços.

Leong

5. Els membres del Consell de Strata poden robar diners?

Tot i que se suposa que són voluntaris, alguns o tots els membres del consell d’estrat poden robar diners per subvencionar els seus esforços.

Si l’import es manté al mínim, normalment no esdevé un problema.

No obstant això, quan la gent passa anys asseguda al consell, esdevé poderosa en coneixement. Això, juntament amb convertir-se en cansats i arrogants, podria provocar-los per aconseguir cada cop més diners en efectiu.

6. Presentació de despeses mitjançant diners en efectiu

No totes les empreses ofereixen crèdit, fins i tot a una corporació de capes. Així, de vegades, un membre del consell ha de comprar un article "de la butxaca" per utilitzar-lo a l'edifici. Això vol dir que, per al seu reembossament, ha d’emplenar i enviar un petit formulari d’efectiu. Tanmateix, tret que hi hagi aturades i controls, es pot maltractar fàcilment.

Prevenció: una vegada que hàgiu entrat al consell, configureu el vostre sistema de caixa petit perquè:

• Els rebuts s’han d’enviar juntament amb el formulari de reembossament d’efectiu petit
• Hi ha d’haver la signatura de dos membres de la junta que no siguin els membres del consell que presentin el formulari

Exemple de la vida real

Racine es va mostrar eufòrica un dia per mostrar a Pam el seu nou netejador de vapor portàtil de mà amb el broquet dels formiguers. Pel que sembla, podria netejar qualsevol cosa, en qualsevol lloc, especialment en aquells llocs difícils d’arribar. I només va pagar 60 dòlars.

Racine és coneguda per la seva història de compra impulsiva com a resultat de la seva atracció fanàtica pels aparells que, al cap de pocs dies, es converteix en avorriment.

Mesos més tard, en convertir-se en tresorera, Pam va rebre per correu el seu primer lot de factures fotocòpiades (pagades) per ordenar. Imagineu-vos la sorpresa de trobar un petit formulari d’efectiu, presentat per Racine, inclòs aquell netejador de vapor portàtil. Racine se’n devia avorrir, de manera que havia decidit vendre a la corporació d’estrats, per un cost de 270 dòlars.

En el gran esquema de les coses, això és una quantitat insignificant. Tanmateix, si algú està disposat a robar una petita suma de diners, definitivament està disposat a robar una suma important.

7. En cahoots amb el contractista

Alguna vegada us heu fixat en algun membre del consell que sembla tenir una gran relació amb un o dos treballadors que freqüenten el vostre edifici? T’ha dit alguna vegada que, estant tan atenta, estalvia diners de l’edifici?

Com funciona l'esquema:

• Es produeix una "emergència" mecànica a l'edifici i el membre del consell ignora l'administrador de la propietat i tracta directament amb un treballador d'oficis que triï.
• El treballador d’oficis assistent processa una factura per molta més mà d’obra del que realment fa. Les hores extres poden ser especialment rendibles.
• El membre del consell és in situ per aprovar l’obra i, per tant, la factura.
• El gestor de la propietat, en nom de la corporació d’estrats, retalla un xec als treballadors d’oficis.
• El treballador d’oficis cobra el seu xec i manté la seva part més impostos.
• El treballador es troba amb el membre del consell en un carreró fosc i lliura una bossa de paper marró amb la quota del membre del consell, en efectiu.

Prevenció: difícil. A menys que estigueu disposat a formar part del consell d'administració i assumir-ne el relleu.

Exemple de la vida real

L’edifici té dos dipòsits d’aigua calenta idèntics. Un dia mentre els altres membres del consell treballaven, Racine va substituir un dels dipòsits d’aigua calenta. Més tard, va explicar que havia "esclatat" i l'havia considerat una emergència i se l'havia substituït immediatament.

Va utilitzar una treballadora d’oficis amb la qual era molt amable. Tot i que era lampista, havia fet moltes tasques estranyes a l’entorn de l’edifici. Fins i tot l’havia dut al pis a dinar. Més tard, Pam es va assabentar que la seva factura era de 27.000 dòlars, incloses les peces i la mà d’obra.

Per posar-ho tot en perspectiva, l'any següent el nou consell va substituir l'altre dipòsit d'aigua calenta per un cost de 3150 dòlars, incloses les peces i la mà d'obra.

8. Endeutament de diners del Fons de Reserva per a Contingències (CRF)

El CRF és un objectiu enorme, ja que moltes corporacions d’estrat tenen més del que necessiten per assegurar-se en aquest compte i els diners no es destinen a res. El SPA de la Colúmbia Britànica té una llei per a això:

Despeses del fons de reserva per a contingències

96 La corporació estrats no ha de gastar diners del fons de reserva de contingència, tret que la despesa sigui (b) aprovada per primera vegada per resolució aprovada per votació ¾ en una junta general anual o especial, o autoritzada en virtut de l’article 98.

Llevat que aquesta llei permeti l'abús:

Despeses no aprovades

98 (3) La despesa es pot fer amb el fons d’explotació o de reserva de contingència si hi ha motius raonables per creure que és necessària una despesa immediata per garantir la seguretat o evitar pèrdues o danys importants, ja siguin físics o no.

Com funciona l'esquema:

• El mateix que l'esquema "In Cahoots With the Trades-worker", tret que l'import és tan gran que no hi ha prou diners ni al fons d'explotació (ni a un fons especial de gravamen) per pagar la factura.
• El gestor de la propietat envia un formulari "Directiva per utilitzar fons de reserva per a contingències" . Per tal de "demanar prestat" diners al CRF sense obtenir l'aprovació del propietari en una junta general, aquest formulari ha de portar la signatura de quatre membres del consell. Es trasllada efectivament la responsabilitat del gestor immobiliari als membres del consell.
• El treballador dels oficis rep i cobra el seu xec. Manté la seva quota més impostos.
• El treballador dels oficis es reuneix amb els membres del consell en un carreró fosc i lliura una bossa de paper marró amb la seva part, en efectiu.

Els diners no es retornen mai al CRF

• El gestor de la propietat no es molestarà a "fer" que el consistori pagui aquests diners (recordeu que són "desconeguts").
• Com que als propietaris no se'ls envien saldos mensuals de CRF, mai no saben que falten diners fins a finals d'any (fins i tot si es molesten a veure l'extracte).
• Si el consell queda atrapat, simplement fan el que han fet moltes vegades en el passat: diuen que calia tractar immediatament una "emergència". A continuació, poden utilitzar les futures comissions de manteniment dels residents per retornar el CRF.

Prevenció: novament, molt difícil. A menys que estigueu disposat a formar part del consell d'administració i assumir-ne el relleu.

Exemple de la vida real

La corporació d’estrats cobrava una taxa especial de centenars de milers de dòlars per a un projecte concret i es va contractar una empresa constructora.

Un dia, Pam veu un correu electrònic del gestor de la propietat amb un fitxer adjunt: un formulari "Directiva per utilitzar fons de reserva de contingència" per 24.000,00 dòlars. En ser nova en la vida dels estrats i la junta directiva, Pam no ho va entendre i va preguntar-ho.

Racine va informar a Pam que el fons especial de gravamen i el compte de manteniment del fons operatiu s'havien esgotat a causa de les complicacions derivades del projecte. Racine havia considerat la situació una emergència perquè, si no es pagava a l'empresa constructora de manera oportuna, podrien establir un embargament a l'edifici. Pam no podia discutir.

Mesos més tard, en convertir-se en tresorera, tot i que Pam va buscar, mai no va poder trobar l'entrada indicant que aquests diners havien estat retornats al CRF. També es va assabentar de:

• Es va contractar l’empresa constructora sense pressupostos competitius.
• Mai no hi ha hagut cap contracte per escrit amb l’empresa constructora, per tant no hi ha cap garantia.
• L’ajuntament no va emetre mai un permís de construcció.
• Tot i que Pam sabia que Racine era amiga dels treballadors de la companyia constructora, mai no es va adonar fins molt més tard que un dels supervisors era en realitat el xicot de Racine.

El consell d’estrats té el poder de contractar i acomiadar l’empresa gestora de finques. Per tal de mantenir la seva feina i guanyar tants diners com sigui possible, és del màxim interès del gerent immobiliari que el consell d’estratges estigui content.

Leong

9. El gestor de la propietat no està a càrrec?

No. El consell d'administració té el poder de contractar i acomiadar l'empresa gestora d'immobles (amb un vot de 3/4 vots que és fàcil d'aprovar). Per tal de mantenir la seva feina i guanyar tants diners com sigui possible, és del màxim interès del gerent immobiliari que el consell d’estratges estigui content.

Els administradors d’immobles tenen una feina excessiva, no reben molta gratitud, però poden guanyar una quantitat important de diners. Es paguen "per porta". Fem una ullada a tres administradors de propietats diferents, cadascun responsable de 1.000 portes i cadascun d’ells guanya la mateixa nòmina de pagament.

Aquests administradors de propietats s’emporten a casa el mateix xec de pagament

Administrador de la propietat	Corporacions d’estrat	Suites per Strata
Betsy té una feina fàcil!	1.000 suites distribuïdes en tres capes corporatives	300, 350, 350
La Maria fa més del doble de feina	1.000 suites distribuïdes en set corporacions de capes	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen està preparada per a la gració divertida!	1.000 suites de més de dotze corporacions de capes	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Recordeu, cada corporació estrata té:

• Un consell d’estrats a tractar
• 6 a 12 reunions del consell per assistir
• Una reunió general anual per executar
• Possibles reunions generals especials per executar.

Com més estrates sigui responsable d'un administrador de propietats, més difícil serà i durarà la feina. Les corporacions de capes més grans són més lucratives i, per tant, atrauen els administradors de propietats millors i amb més experiència.

Per tant, si l'administradora de propietats preses s'assabenta que una de les seves juntes d'estratègies està planejant alguna cosa que infringeixi els estatuts o SPA, simplement els enviarà un avís per correu electrònic sobre la legalitat. Per tant, ella i la seva companyia estan "fora de línia" i poden estalviar temps simplement mirant cap a un altre costat. Això permet als ajuntaments de capes fer el que vulguin.

Per tant, sí, podeu portar un membre del consell a la justícia. Mitjançant un esforç enorme que us ocupa temps, paciència, seny i possiblement les vostres finances sense cap benefici directe per a vosaltres.

Leong

10. És possible portar un consell d’estrat a la justícia?

Sorprenentment, la següent llei SPA protegeix els membres del consell d’estratges. La subjectivitat d’aquesta llei fa que sigui difícil demostrar la negligència i el robatori:

Norma d'atenció del membre del consell:

31 En l'exercici de les facultats i l'exercici de les funcions de la corporació d'estrats, cada membre del consell ho ha de fer

A més, no podeu comptar amb el gestor immobiliari amb excés de treball per:

• Prevenir el robatori
• Portar un membre del consell a la justícia
• Procureu la recuperació total dels diners robats

Això costaria molt de temps i costaria; cap administrador ho farà.

Per perseguir la justícia, hi ha d’haver proves. Per tant, si esteu tan segur com ho és Pam, probablement podríeu provar el robatori amb una auditoria forense. No obstant això, les auditories forenses són costoses i, tret que vulgueu utilitzar els vostres fons personals, necessitareu un vot ¾ en una reunió general per iniciar la demanda de la corporació estrats. Això podria significar un impost especial. Per tant, primer haureu de convèncer els vostres veïns.

A més, els tribunals no veuen favorablement les corporacions d’estrats que persegueixen una persona, especialment una voluntària que ha donat el seu temps. Per tant, fins i tot si es troba culpable, la pena seria mínima.

Per tant, sí, podeu portar un membre del consell a la justícia. Mitjançant un esforç enorme que us ocupa temps, paciència, seny i possiblement les vostres finances sense cap benefici directe per a vosaltres.

La millor opció és la prevenció mitjançant la participació. A més, mai no us equivocareu amb la deguda diligència. El coneixement és poder! Doneu-vos un avantatge i col·loqueu-vos en una posició superior llegint i comprenent bé:

• Els estatuts de la vostra corporació d’estrats
• The Strata Property Act (SPA)

ATENCIÓ:

El moviment de resistència s’ha convertit en enorme. Ja no puc respondre a comentaris o correus electrònics individuals. Visiteu aquest fòrum de Facebook, responeu a les tres preguntes i participeu a la conversa.

Gràcies.

Preguntes i respostes

Pregunta: Quant de temps té un "temps raonable" perquè un consell d’estratges aprovi una sol·licitud de renovació?

Resposta: Les dificultats dels estrats són tan nombroses que ja no puc respondre a preguntes individuals. La millor opció per ajudar-vos amb problemes d’estratge és unir-vos a la pàgina de Facebook titulada, Strata Council: Theft, Bullying & Decisions no autoritzades.

Hi ha més de 360 ​​membres que són increïblement útils. La pàgina està configurada com a "privada", de manera que només els membres poden veure les publicacions.

Feu clic a l'enllaç següent, responeu a TOTES les preguntes i us afegiré a la pàgina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Pregunta: Es demana un administrador per reduir els valors de la propietat?

Resposta: Les dificultats dels estrats són tan nombroses que ja no puc respondre a preguntes individuals. La millor opció per ajudar-vos amb problemes d’estratge és unir-vos a la pàgina de Facebook titulada, Strata Council: Theft, Bullying & Decisions no autoritzades.

Hi ha més de 360 ​​membres que són increïblement útils. La pàgina està configurada com a "privada", de manera que només els membres poden veure les publicacions.

Feu clic a l'enllaç següent, responeu a TOTES les preguntes i us afegiré a la pàgina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Pregunta: El Consell ens ha assetjat verbalment i també per escrit, a més de tenir articles molt personals exposats públicament pel president del Consell. Hi ha vies legals que podem i hem de perseguir per acabar amb aquest assetjament? Ja no ens sentim segurs a casa nostra. Gràcies!

Resposta: Les dificultats dels estrats són tan nombroses que ja no puc respondre a preguntes individuals. La millor opció per ajudar-vos amb problemes d’estratge és unir-vos a la pàgina de Facebook titulada Strata Council: Theft, Bullying & Decisions no autoritzades.

Hi ha més de 360 ​​membres que són increïblement útils. La pàgina està configurada com a "privada", de manera que només els membres poden veure les publicacions.

Feu clic a l'enllaç següent, responeu a TOTES les preguntes i us afegiré a la pàgina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

Pregunta: Es permet als propietaris que aportin informació per actualitzar els estatuts?

Resposta: Les dificultats dels estrats són tan nombroses que ja no puc respondre a preguntes individuals. La millor opció per ajudar-vos amb problemes d’estratge és unir-vos a la pàgina de Facebook titulada, Strata Council: Theft, Bullying & Decisions no autoritzades.

Hi ha més de 360 ​​membres que són increïblement útils. La pàgina està configurada com a "privada", de manera que només els membres poden veure les publicacions.

Feu clic a l'enllaç següent, responeu a TOTES les preguntes i us afegiré a la pàgina.

www.facebook.com/groups/836969139727823/

© 2010 Sylvia Leong