He de refinançar la meva hipoteca?

Quan haureu de refinançar la vostra hipoteca

En poques paraules, haureu de refinançar la vostra hipoteca quan us estalviarà diners. No compliqueu massa les hipoteques imaginant-vos que són grans i que fan por.

Si podeu reunir alguns tràmits (normalment: W2, extractes bancaris, talons de pagament, declaracions d’impostos, proves d’assegurança), podríeu estalviar-vos milers de dòlars al llarg de la vida de la vostra hipoteca amb un refinançament.

Estratègia de refinançament

Qualsevol que us digui que sap on seran els tipus d’interès d’aquí a uns anys us menteix. L'estratègia que recomano als meus clients és que aprofitin qualsevol oportunitat de refinançament que redueixi el tipus d'interès d'un "préstec sense cost".

Però, què és un "préstec sense cost"? No hi ha d’haver cap trampa?

Bé, teniu raó si suposeu que el vostre prestador i el vostre agent encara guanyen diners amb un préstec sense cost. Tot i això, això no vol dir que sigui un mal negoci per a vosaltres.

Una idea equivocada general dels préstecs sense cost és que no s’hauran de pagar diners al tancament d’un préstec sense cost. Tot i que això té un sentit intuïtiu, aquesta és una mala manera d’avaluar la hipoteca des de la perspectiva de ser prestatari, ja que és una transacció més complicada que això.

On van els diners en un préstec sense cost?

Utilitzaré alguns números típics per il·lustrar on flueixen els diners en una hipoteca sense cost que us ajudarà a entendre una transacció de refinançament.

Suposem que la vostra casa té un valor de 250.000 dòlars i que encara en deveu 200.000. El vostre tipus d’hipoteca actual és del 5%. Se us ha ofert un refinançament sense cost al 4% (SEMPRE hauríeu de prendre-ho i explicaré el perquè a la següent secció).

Els costos associats al préstec poden semblar als següents (varia segons l’estat i el proveïdor):

• Assegurança de títol: 700 dòlars
• Taxació: 500 dòlars
• Comissió de subscripció: 900 $
• Comissió de tancament: 300 $
• Comissió d’informe de crèdit: 50 dòlars

Aquests costos encara s’han de pagar en un préstec sense cost, encara que no els pagueu. Així és com passa això.

El prestador ofereix el que s’anomena “crèdit prestador” per cobrir els costos de contractació del préstec. Quan un oficial de préstecs hipotecaris analitza el que anomenen "full de tarifes", en un préstec sense cost cercarà un crèdit de prestador que cobreixi els costos. A l'exemple anterior, això suposaria 2450 dòlars. En un préstec de 200.000 dòlars, això equival a l’1,225% de l’import total del préstec.

Així doncs, al full de tipus, el tipus d’interès del 4% pot tenir un crèdit del prestador de l’1,3% al costat. Per entendre-ho una mica millor, recordeu que a un tipus d’interès del 3,75%, el crèdit del prestador pot ser similar al 0,2%. També hi hauria una opció per "pagar punts" si voleu pagar diners addicionals per arribar a una taxa més propera al 3% en aquest exemple.

És possible que us pregunteu per què encara heu de portar diners a la taula de tancament si es tracta d’un préstec sense cost. La resposta és perquè encara teniu interessos a pagar per l’antiga hipoteca i és probable que hàgiu d’establir un nou compte de dipòsit (on es destinaran els vostres impostos i diners de l’assegurança per a l’any següent). Els dic als meus clients que normalment es tracta d'un rentat perquè rebreu un reemborsament de la vostra garantia antiga un parell de setmanes després de tancar i us ometeu el pagament de la hipoteca (les hipoteques es paguen després que s'acumulin els interessos o " en mora ", de manera que si tanqueu el 23 d'octubre, pagareu del 23 al 31 d'octubre al tancament i el primer pagament de la nova hipoteca no serà fins a l'1 de desembre).

Per què hauria de refinançar la meva hipoteca si no hi ha cap cost?

Si no hi ha cap cost i la taxa és inferior a la vostra taxa actual, sempre heu de refinançar la vostra hipoteca.

La simple raó és clara si ho penses així: no importa quant et demani que pagui el teu prestador cada mes. L’important és el vostre saldo i la vostra tarifa. Si es redueix la taxa i seguir pagant la quantitat que va pagar en la seva hipoteca anterior, es va a pagar-ho abans. Període.

Això no té cap màgia i crec que molta gent es confon amb el terme d’una hipoteca. El cert és que una hipoteca no és res més que un saldo que es deu a un tipus d’interès determinat. El termini és la durada més llarga que heu de pagar, però, tret que hi hagi una multa de prepagament (molt poc freqüent en aquests dies), podeu pagar al vostre prestador el que vulgueu pagar.

Haureu de refinançar amb un préstec de cost zero?

Refinanceu sempre la vostra hipoteca si no hi ha cap cost i baixeu la vostra tarifa. Si continueu pagant l'import que pagàveu per la vostra antiga hipoteca, la pagareu abans i per menys diners. Període.

Esteu d'acord amb la meva recomanació de quan heu de refinançar la vostra hipoteca? Tens preguntes? No dubteu a preguntar-los en els comentaris següents.

© 2017 Dominic Joseph