Inversió immobiliària residencial i comercial 101

Inversió immobiliària

La inversió immobiliària pot semblar intimidant per als no iniciats. La primera i única incursió en la propietat de la majoria dels nord-americans farà en comprar una casa, i això és prou difícil sense afegir complicacions a la barreja. Al cap i a la fi, qui en la seva bona raó s’apuntaria per obtenir més informació sobre pagaments d’hipoteques, comissions d’assegurança i costos de manteniment?

Com a resposta, només cal fixar-se en la taxa històrica d’apreciació de les inversions en el mercat immobiliari (aproximadament un 9% anual en els darrers trenta-cinc anys). ¹ Això té sentit perquè es creen llocs de treball a mesura que creix l'economia. Penseu que la població nord-americana estava asseguda al voltant de cinc milions d’ànimes fa dos-cents anys. Fa un segle, al nostre país hi havia (aproximadament) setanta-cinc milions de persones. Avui en dia, aquesta xifra s’ha multiplicat per quatre i ara hi ha més de tres-cents milions de persones que diuen als Estats Units d’A A casa, i es pot suposar amb seguretat que la majoria d’aquesta gent necessitarà dues coses en algun moment: un lloc per treballar i un lloc viure! ^2,3 Per cert, totes dues coses requereixen béns immobles.

En termes generals, la creació continuada de nous habitatges i llocs de treball al nostre país ens obligarà a extreure’ns del subministrament finit de terres a les quals tenim accés. A mesura que disminueix la quantitat (oferta) d'aquesta terra, fins i tot a mesura que creix la necessitat (demanda), els preus augmenten cada vegada més. Recordeu quan tornàveu a l'escola primària i apreníeu sobre la gran expansió cap al oest del segle XIX? En aquells dies, el govern federal regalava literalment terres als ciutadans que acceptaven viure i treballar-hi a canvi. Es podrien permetre el luxe de ser tan generosos, ja que l’oferta de terreny en aquell moment excedia molt la demanda.

Aquest ja no és el cas —i com passa amb qualsevol recurs finit— els preus continuaran augmentant a mesura que creixi la població humana, alimentant el consum del nostre subministrament fix de sòl edificable. Com a tal, la persona intel·ligent veurà els béns immobles com una bona inversió. Tot i això, això no vol dir que el mercat immobiliari sigui immune als alts i baixos als quals estan sotmesos els mercats financers. Lluny! De fet, la majoria de les persones que no troben èxit en la inversió immobiliària són les que reaccionen excessivament a les fluctuacions a curt termini i intenten fer malabars amb les seves participacions en conseqüència.

Per tal d’aprofitar plenament el potencial d’apreciació de la inversió immobiliària, normalment és necessari comprar i mantenir propietats durant molts anys, fins i tot fins a la jubilació i més enllà, per tal de suportar pèrdues a curt termini i aprofitar l’apreciació a llarg termini. A més, si bé és teòricament cert que tots els preus dels terrenys continuaran augmentant a mesura que s’expandeixi la població, en alguns casos això pot trigar una estona.

Per tant, no n’hi ha prou amb comprar una peça de béns arrels antiga, després seure i veure com la seva propietat valora el seu valor. Heu d’aplicar mètodes reals i provats per avaluar el valor d’una propietat abans de comprar, per maximitzar les vostres possibilitats de veure augmentar el valor a un ritme més ràpid que altres propietats (relativament parlant). Aquests inclouen: anàlisi dels mercats immobiliaris i de les economies locals, inspeccions i avaluacions exhaustives de cada propietat que consideri seriosament i càlculs realistes de les fonts d’ingressos esperats enfront de les despeses sortints.

Totes aquestes consideracions i molt més es tractaran en aquest tutorial de diverses parts: Inversió immobiliària residencial i comercial 101. En aquest lliurament, exposaré els pros i els contres de comprar propietats per fer créixer la vostra riquesa. A continuació, parlarem d'alguns dels mètodes més indirectes d'inversió immobiliària per a aquelles persones que només volen obtenir els rendiments del mercat al llarg del temps, però que no tenen ganes de fer front a les molèsties que van de la mà. -en mà amb ser propietari.

A la segona entrega, Com invertir directament en béns immobles , donaré una descripció detallada del que suposa invertir en els tres tipus principals de propietat: béns arrels residencials, béns immobles comercials i sòl no urbanitzable. A la part 3, valoració immobiliària i anàlisi de fluxos de caixa , abordarem els principis que heu d’entendre per tal d’esbrinar les àrees desitjables per a les vostres

activitats d’ inversió immobiliària, com realitzar una valoració adequada i un pas a pas. mètode per determinar el flux de caixa (és a dir, ingressos per lloguer menys despeses).

La part 4 d'aquesta sèrie, Negociació d'ofertes i evitar estafes en inversions immobiliàries , us proporcionarà informació sobre els punts més bons de tancar un acord immobiliari (cost) de manera eficient, així com una introducció a algunes terribles inversions immobiliàries que cal evitar en absolut. costos. Després de llegir aquesta entrega, estareu preparats per identificar algunes de les "trampes de llimona" habituals del món immobiliari, així com les tàctiques populars emprades per compradors i venedors poc ètics.

Així doncs, sense més preàmbits, us dono Inversió immobiliària residencial i comercial 101.

Inversió immobiliària residencial i comercial 101

Què tenen en comú grans ciutats com Nova York, Los Angeles i San Francisco? Per començar, els preus immobiliaris en totes aquestes metròpolis florents són dels més alts. Això es deu al fet que l’oferta de sòl urbanitzable és escassa quan es mesura en funció de la gran demanda d’aquest. Per tant, tant les propietats residencials com les comercials tenen més probabilitats de vendre a una prima.

Per contra, els preus de les propietats immobiliàries a gran part del sud-oest o nord-oest americà són molt més baixos perquè hi ha una oferta més gran de sòl edificable (és a dir, pensem en "espais oberts"). Això no vol dir que no es pugui apreciar una bona taxa d’apreciació de les inversions immobiliàries realitzades en aquestes zones rurals, només que hauríeu d’escalar les vostres expectatives en conseqüència. Per exemple, si es determina que l'estat del fitxer

l’economia local de la ciutat de mida mitjana A, un petit nucli urbà acollidor i acollit en algun lloc de l’American Heartland, està sana i està a punt d’expandir-se, aleshores teniu tot el dret a esperar que tingueu una propietat d’inversió (ben estudiada i financera) a la zona molt bé amb el temps. És possible que no obtingui el tipus de primes que podríeu esperar d'una casa de ciutat de Manhattan durant la vostra vida, però això és menys important que l'apreciació total de la vostra inversió original.

El progrés, la indústria i la productivitat influeixen positivament en els preus immobiliaris i les oportunitats abunden (en moltes àrees) per als inversors intel·ligents que vulguin veure créixer els seus diners. Sempre que tingueu coneixement de com analitzar i seleccionar immobles d’inversió, és probable que pugueu trobar béns immobles que valguin la pena a la vostra àrea general. I fins i tot si no, per exemple, si resideix en una regió econòmicament deprimida, encara es pot invertir en béns immobles indirectament mitjançant REIT i fons d'inversió REIT (que es parlarà més endavant).

Avantatges d’invertir en béns arrels:

1. Apreciació de la propietat i ingressos per lloguer

Hi ha dues maneres en què els inversors immobiliaris guanyen diners amb les seves propietats: apreciació al llarg del temps i / o ingressos per lloguer dels llogaters. A més, a diferència d'altres valors financers (que no es retiren), com ara accions i bons, l'apreciació de la propietat es composa de l'impost diferit fins al moment en què els inversors trien vendre. El pagament d’impostos encara es pot evitar fins i tot llavors, si els beneficis de la venda de qualsevol propietat de lloguer s’utilitzen per comprar altres propietats de lloguer. Es coneixen com a intercanvis Starker o intercanvis IRS Section 1031 .

Afortunadament, fins i tot si els inversors decideixen no reportar els beneficis derivats de la venda de propietats de lloguer, la imposició d’aquests beneficis es limita al quinze per cent com a màxim, si les propietats en qüestió es mantenien durant almenys un any. Aquests beneficis es classifiquen com a guanys de capital a llarg termini i es tributen a un tipus dràsticament inferior a les guanys de capital a curt termini, que es poden tributar a un ritme del 40%. (Guau!)

Tanmateix, hi ha una captura i rau en la forma en què l’IRS classifica els beneficis obtinguts amb la venda d’una propietat de lloguer (que no s’aconsegueix pas). És a dir, el govern no calcula els beneficis de la venda d’un immoble de lloguer com a simple preu de venda menys el preu de compra. En lloc d’això, la depreciació (és a dir, la reducció del valor de la propietat amb el pas del temps, deguda en particular al desgast) que els inversors

reclamen en les seves declaracions d’impostos (per cada any que posseeix una propietat) es dedueix de la preu de compra original, i aquest número s’utilitza per determinar els beneficis totals d’una venda.

Per exemple, suposem que teniu previst vendre una propietat de lloguer que vau comprar fa cinc anys per 100.000 dòlars. Per cada any de propietat, heu reclamat 3.000 dòlars d’amortització a la declaració d’impostos, per un total de 15.000 dòlars. Ara, imagineu que la vostra propietat s’ha apreciat a un ritme del deu per cent anual durant els mateixos cinc anys, de manera que el valor total de la vostra inversió ha crescut fins als 110.000 dòlars.

A primera vista, sembla que el vostre benefici imposable és de 10.000 dòlars (entre 110.000 i 100.000 dòlars = 10.000 dòlars), però l’IRS no ho veu així. Segons els seus ulls, el vostre benefici total inclouria la depreciació de 15.000 dòlars que heu reclamat a les declaracions d'impostos. Per tant, els hauríeu de reduir un benefici de 25.000 dòlars, tot i que realment només guanyàreu 10.000 dòlars en la venda (100.000 - 15.000 $ = 85.000

$ i 110.000 - 85.000 $ = 25.000 $). Només per tornar a casa: el quinze per cent de 10.000 dòlars és de 1.500 dòlars; mentre que el quinze per cent de 25.000 dòlars és de 3.750 dòlars, més del doble de la quantitat original.

Per descomptat, aquesta il·lustració no té en compte els beneficis obtinguts dels ingressos per lloguer menys les despeses durant aquest període de cinc anys. Això es coneix com a "flux de caixa" i és un factor determinant important per a si una propietat de lloguer suposarà una inversió que valgui la pena. Normalment, el flux de caixa és reduït durant els primers anys de propietat de la propietat, tret que es faci un gran pagament inicial (a la hipoteca) al principi, ja que els beneficis mensuals d’explotació són absorbits per costos hipotecaris, impostos sobre la propietat, assegurances i comissions de manteniment.

(Nota: Els fluxos de caixa (ingressos per lloguer que superen les despeses (per exemple, hipoteques, impostos sobre la propietat, assegurança, manteniment)) per a una propietat es tracten amb més detall a la part 3 d’aquest tutorial.)

En el millor dels casos, els inversors augmentaran les taxes de lloguer de les seves propietats més ràpidament que augmenten les seves despeses, aconseguint així un benefici constant. Tot i això, és possible que això no sigui possible en èpoques de lent creixement econòmic o, pitjor encara, en una recessió. En aquests casos, les taxes de lloguer fins i tot poden baixar.

Intercanvis Starker

Els intercanvis Starker no són aptes per al bricolatge. Normalment, es requereix un tercer per supervisar el procés i els beneficis de la venda de propietats de lloguer es destinen a un compte de garantia. A més, heu d’identificar un immoble de substitució en un termini de quaranta-cinc dies i finalitzar la nova compra en un termini de sis mesos. La majoria de la gent opta per contractar un advocat o assessor fiscal per ajudar-los a realitzar aquestes compres per assegurar-se que tots els seus "i" estan puntejats i que es creuen les "t".

2. Apalancament

Amb els béns immobles, normalment podeu demanar prestat un vuitanta per cent o més de (el valor) de la vostra inversió, controlant així un actiu molt més gran a una fracció del cost. Per exemple, recordeu la propietat hipotètica de 100.000 dòlars que vau "comprar" a la secció anterior? El més probable és que no us imagineu

entrant al banc amb un maletí ple d’efectiu per comprar el lloc. (Seguro que ara ho sou, oi?) Més aviat, si sou com la majoria de la gent, hauríeu de rebre una hipoteca per pagar la vostra inversió.

Arquimedes: "Dóna'm prou palanquejament… i mouré el món !!"

Tradicionalment, això vol dir acostar-se a un proveïdor d’hipoteques amb (com a mínim) un pagament inicial del vint per cent (o 20.000 dòlars per aquest exemple) i demanar al prestador que financi el seu saldo pendent. D'aquesta manera, podeu assumir el control d'un actiu real de 100.000 dòlars a només una cinquena part del preu de compra. Si el valor de la vostra propietat s’aprecia amb el pas del temps, tal com espereu, tindreu l’oportunitat de guanyar diners amb la vostra inversió original, a més dels diners que vau demanar en préstec.

Per il·lustrar-ho, diguem que després de mantenir els béns immobles esmentats durant diversos anys, el valor de la propietat augmenta a 120.000 dòlars. Si opteu per vendre en aquest moment, haurà obtingut un retorn al cent per cent de la vostra inversió original de 20.000 dòlars (l’anticipament que heu fet per la vostra hipoteca), després de pagar al vostre prestador el saldo pendent (120.000 dòlars - 80.000 dòlars = 40.000 dòlars). Per descomptat, aquest exemple simplificat suposa que la vostra propietat va existir en algun estrany llimbe durant els vostres anys de propietat i que no vau pagar més a la vostra hipoteca ni va experimentar cap flux de caixa positiu (o negatiu) derivat dels ingressos per lloguer. A més, suposa que al món bizarro, l'IRS dóna a la gent un pas gratuït sobre els impostos i que els costos de transacció associats a la compra i venda de béns immobles no existeixen.

3. Inversió a llarg termini

Un dels avantatges d’invertir a llarg termini és la reducció de la càrrega fiscal que incorre en mantenir els valors i els actius al llarg dels anys. Com es va comentar a les seccions anteriors, els impostos sobre les vendes de béns immobles poden treure un gran tros dels vostres guanys. A més, els costos de transacció i les comissions diverses associades a la compra i venda de propietats són feixucs i us poden costar fins al quinze

per cent (o més) del valor total d’un actiu immobiliari.

En el sector financer, hi ha grans empreses a l’hora d’informar sobre cada moviment que fa el mercat i els pseudoanalistes patrocinats per la xarxa amb expressions acarnissades “aconsellen” als inversors que facin malabarismes amb els seus intents frenètics de comprar baixos i vendre elevats. Però, igual que en la inversió immobiliària, la compra i venda freqüents es tradueix en rendibilitats dels inversors en forma de tributació de les plusvàlues a curt termini, sense oblidar les comissions dels corredors i diverses comissions comercials. Molta gent que posa els seus diners en valors financers i immobles no accepta aquestes consideracions sota assessorament i acaba perdent l’apreciació a llarg termini que han gaudit els mercats al llarg del temps (un 7% –10% anual, de mitjana, històricament), mentre alimenta simultàniament la màquina impulsada per comissions formada per un mal consell d'inversió que impregna la nostra societat.

Tanmateix, tot i que els preus del mercat immobiliari estan en constant flux tant com els preus del mercat de valors, no hi ha canals de xarxa, publicacions, correus electrònics i alertes de text dedicats a informar sobre aquests canvis. "Fora de la vista, fora de la ment", com diu la dita, i als inversors immobiliaris se'ls ofereix la relativa tranquil·litat que suposa ignorar les subtils i, francament, insignificants mecanitzacions a curt termini dels preus de mercat. favor del creixement a llarg termini. D'altra banda, a diferència de les accions o bons que es poden negociar en un moment previ, la molèstia relacionada amb la preparació d'una propietat per a la venda està intentant (per no parlar del consum de temps) i actua com una barrera addicional per a la venda impulsiva.

Per exemple, imagineu-vos un escenari com l’anterior, només ara bizarro world inclou un canal de televisió en xarxa que informa sobre les fluctuacions del mercat immobiliari fins a la segona: Real Estate Watch! A més, una recessió recent ha fet que el valor de la vostra propietat baixi a 80.000 dòlars i veieu que tècnicament heu compensat una pèrdua del cent per cent de la vostra inversió original (el vostre

pagament inicial de 20.000 dòlars). En pànic, opteu per vendre abans que les coses empitjorin i acabeu sacrificant el vostre actiu real. Això fa que hagueu de pagar efectivament la venda per cobrir els costos de transacció i les despeses de tancament.

Diversos mesos després, després de passar a Real Estate Watch! mentre navegueu per canals, observeu que el mercat ha repuntat. El valor de la vostra propietat anterior ha tornat a ser fins on era abans de la recessió. En una ràbia cega, llança el comandament del televisor a la pantalla plana i el destrueix. Aleshores, com a insult addicional, recordeu que no teniu diners per comprar un televisor de reemplaçament, ja que us heu banyat a la vostra empresa immobiliària.

Mercats oposats

Un dels avantatges de la inversió immobiliària és que els valors de les propietats no es mouen de manera sincronitzada amb el mercat de valors i / o amb altres tipus d’actius que podríeu tenir. Això és beneficiós, ja que una cartera d'inversions diversificada us pot ajudar a cobrir les vostres pèrdues si un o més sectors del mercat tenen una mala evolució econòmica.

4. Afegir valor a la vostra propietat

Quan inverteix en empreses comprant accions i bons, ja sigui directament o indirectament mitjançant fons d'inversió, no hi ha molt més a fer després d'això, excepte seure i veure com els seus valors (esperem) aprecien. Una excepció seria si tinguéssiu una gran quantitat d’accions en una empresa concreta, cosa que us donaria dret a dir més sobre les operacions d’aquesta empresa. Però no necessàriament heu d’estar en condicions de comprar una participació de control a Microsoft per tenir un paper més actiu en les vostres inversions.

Els inversors immobiliaris experimentats sovint són capaços d’identificar propietats amb defectes superficials i, després, adquirir-los amb un descompte utilitzant habilitats de negociació astutes. Això és especialment atractiu per a les persones a qui els agrada la idea de muntar-se la màniga i dedicar una mica de feina a les seves inversions per augmentar el valor de mercat. Les propietats que necessiten una nova capa de pintura, atenció paisatgística o simplement una bona

neteja abunden al mercat immobiliari, tot esperant que un inversor amb el pensament adequat apliqui una mica de TLC.

Alguns inversors amb talent per a la millora de la llar ho porten fins i tot més enllà i busquen propietats desgastades o angoixades per comprar, amb l’únic propòsit d’arreglar-les per tornar-les al mercat. Aquesta pràctica,

coneguda com a “flipping”, pot ser lucrativa si s’aborda correctament. Tanmateix, no cometeu l’error de saltar a aquest nínxol sense tenir una comprensió adequada dels indicadors econòmics que influeixen en la fixació de preus en el mercat de l’habitatge (discutit amb més detall més

endavant), els impostos sobre les plusvàlues a curt termini (comentats anteriorment) i els costos de vendes de béns arrels, així com una estimació realista de quant

les reparacions us costaran. En cas contrari, podríeu acabar abocant sang, suor i llàgrimes a un pou de diners que no té possibilitats d’obtenir un retorn decent.

Aletes

Els inversors immobiliaris que adquireixen propietats en dificultats que necessiten reformes importants, amb l’únic propòsit d’efectuar aquestes reformes per tal de tornar a vendre la propietat amb finalitats de lucre, es coneixen com a “aletes”.

5. Subministrament finit de terra

Probablement coneixeu la cita icònica de Mark Twain sobre béns immobles:

El més probable és que mai no hi hagueu pensat gaire, però tingueu en compte que el senyor Twain va viure durant la segona meitat del segle XIX, quan la població mundial era aproximadament de 1.600 milions. Per posar-ho en perspectiva, el 2014 la població humana total del món supera els 7.000 milions. Per tant, van trigar més de dos-cents mil anys a arribar a la població fins als mil milions i, en poc més d’un segle, hem superat aquest nombre sis vegades!

La terra és només una cosa que la gent sempre necessitarà i, tret de la colonització de Mart o la Lluna, estem pràcticament atrapats amb la quantitat que sempre hem tingut. Uniu aquesta oferta fixa amb una demanda que creix ràpidament i no és difícil veure els béns immobles com una inversió atractiva. A més, la gent tendeix a establir-se relativament a prop l’un de l’altre i a la proximitat d’una infraestructura de transport sòlida que inclou carreteres, ferrocarrils i aeroports.

Els immobles situats a les àrees metropolitanes pròsperes —i als suburbis circumdants— que tenen una petita oferta de sòl urbanitzable tendeixen a obtenir les primes més altes (i normalment s’aprecien més). Com s'ha esmentat al començament d'aquest tutorial, els preus de les propietats immobiliàries en llocs com la ciutat de Nova York i San Francisco són elevats per aquestes raons. Això també és vàlid per a illes i cadenes d'illes com Hawaii, Japó i Taiwan.

Horitzó de East Midtown, Nova York

Desavantatges d'invertir en béns arrels:

1. Enorme compromís de temps

Invertir en béns immobles no és un passeig pel parc. Determinar l’estat de l’economia local, investigar tendències en els preus de l’habitatge i explorar possibles propietats requereixen temps. Si no feu la vostra diligència abans de comprar, és possible que acabeu amb una llimona.

A més, si decidiu llogar la vostra propietat, heu d’estar preparat per assumir totes les responsabilitats que comporta ser propietari. El vostre treball no només implica trobar inquilins fiables i després cobrar-los un xec cada mes. També heu de fer front a qualsevol problema que poguessin tenir durant el lloguer, inclosos els problemes de manteniment.

Esteu preparat per respondre al telèfon a les dues de la matinada quan el dipòsit d’aigua calenta de la vostra propietat de lloguer s’avaria? Té temps per contractar un subcontractista i supervisar les reparacions? Si no, ser propietari no és per a vosaltres.

Si bé és cert que podeu contractar un administrador de propietats per gestionar molts d’aquests problemes, això costa diners. A més, delegar la responsabilitat d’aquesta manera no us desconnecta del tot. El dòlar encara s’atura, és a dir, haureu d’iniciar sessió i supervisar les reparacions importants.

2. NO és una avinguda a les riqueses fàcils

Alguna vegada heu vist algun d’aquests infomercials a la nit, en què un portaveu untuós presumeix de guanyar milions de dòlars invertint en béns arrels mitjançant un mètode secret que només es pot aprendre comprant aquest o aquell llibre, com vídeo o un altre producte exclusiu?… És clar que ho heu fet! Aquest país no seria el mateix sense un assortiment estàndard d’hucksters que s’aprofiten d’aquest desig tan americà d’enriquir-se ràpidament (amb poc o cap esforç) emprant algun tipus de truc. Igual que PT Barnum va dir una vegada (amb fama):

Però, en realitat, no hi ha cap mètode secret per aconseguir piles de riquesa mitjançant la inversió immobiliària, estalviant un bon greix per a colzes. Si dediqueu temps a la investigació de propietats, a identificar possibles gangues i a executar els números per determinar el flux de caixa estimat, estareu més disposats a gaudir dels avantatges de la inversió immobiliària que tots els graduats de l’escola gurú de la terra. (Més endavant entrarem en els detalls específics de l'avaluació d'una propietat.)

3. Risc

Les inversions immobiliàries estan subjectes als mateixos riscos associats a altres tipus d'inversions, com ara accions, bons i fons d'inversió. Com s'ha esmentat anteriorment, el mercat immobiliari experimentarà fluctuacions a curt termini de tant en tant, i algunes d'aquestes afectaran negativament el valor de les vostres propietats. Tot i que els inversors immobiliaris han gaudit històricament de rendibilitats globals que són comparables a les que gaudeixen els inversors en borsa, el rendiment passat no és cap garantia de resultats futurs.

A més, si la vostra intenció és llogar la vostra inversió immobiliària, és important adonar-vos que fins i tot els llogaters més conscienciats no tenen cura d’un lloguer de la mateixa manera que ho fa un propietari. Es produeixen accidents i, com qualsevol persona que té fills o mascotes, el desgast és una conseqüència inevitable de l’habitació.

A més, els inquilins no només cauen del cel i ocupen immediatament les vostres propietats de lloguer. Hi ha un procés (de vegades llarg) relacionat amb la cerca de llogaters fiables i fiables, així com amb la gestió de dipòsits de seguretat, contractes d’arrendament i totes les altres minuciàties burocràtiques associades a la nostra litigiosa existència moderna. Especialment si teniu propietats per a un sol ocupant (que pot significar tota una família, no literalment només una persona), pot haver-hi moments en què us quedeu sense inquilins i, per tant, haureu de fer front a la pèrdua d’efectiu d’una unitat buida sense qualsevol ingrés de lloguer per compensar les despeses. (Ai!)

Inversions immobiliàries senzilles: comprar una casa i REIT

Quan vau aprendre a nedar per primera vegada, estic disposat a apostar que no us heu submergit immediatament cap al fons i heu deixat caure les cartes allà on poguessin. Probablement heu

començat com la majoria de la gent: a la piscina infantil, regalada en un assortiment de dispositius de flotació de colors i vigilada acuradament sota l’atenta mirada dels pares o

instructors. A mesura que anaves guanyant confiança i experiència, no es van tenir en compte els dispositius de flotació i, finalment, vau poder aventurar-vos a les aigües profundes sols

sense por a la vostra vida.

De la mateixa manera, si sou novells en el sector immobiliari, no és estrictament necessari que us acabeu i adquiriu immediatament un edifici d’apartaments de diverses unitats per tal d’obtenir els beneficis d’invertir en aquest sector. Per què no "mullar-se els peus" (metafòricament parlant) amb una o dues iniciatives immobiliàries comparativament simples: comprar una casa i / o invertir en fideïcomisos d'inversió immobiliària (coneguts com REITs )? De fet, molts inversors personals mai prenen la seva participació en el mercat immobiliari més enllà d’això, i això no té absolutament res de dolent.

1. Comprar una casa

Tant si ho saben com si no, tots els propietaris d’Amèrica són inversors immobiliaris. Desplaçar-se pel complex procés de compra d’un domicili (per exemple, explorar propietats i restringir els números, estalviar-se un pagament inicial i acostar-se a un prestador hipotecari) és similar en molts aspectes a la compra d’una propietat residencial o comercial. A més, a mesura que els propietaris paguen les seves hipoteques i acumulen fons propis a les seves llars, tot i que esperem que gaudeixin d’una taxa d’apreciació constant, augmenten el seu patrimoni net exactament de la mateixa manera que un magnat immobiliari amb dotzenes de propietats inversores, encara que menor escala.

A més, si en algun moment de la línia decidiu mudar-vos, teniu l'opció de convertir la vostra propietat en un lloguer. Tanmateix, ni tan sols tingueu en compte fer-ho a

menys que estigueu preparat per assumir totes les responsabilitats que comporta ser propietari, tal com hem comentat anteriorment. A més, alguns propietaris pensen erròniament seguir aquesta ruta durant un mercat deprimit, per tal d’esperar a recuperar els preus de l’habitatge abans de vendre. Això també sol ser una mala idea perquè tots els beneficis derivats d’una venda de propietats de lloguer tributen com a plusvàlues en la majoria dels casos (tret que aquests beneficis es converteixin en una altra propietat similar).

2. REIT

Els fideïcomisos d'inversió immobiliària ( REIT ) són organitzacions que agrupen diners per a inversors i que després compren béns immobles residencials i comercials amb aquests diners. Els REIT gestionen la gestió de les propietats per una comissió, amb els beneficis obtinguts de les rendes cobrades i de les vendes que es transmeten als inversors originals. Podeu invertir en REIT individuals si ho decidiu, però un enfocament més diversificat és invertir en fons d'inversió REIT .

No us sentiu malament si mai no heu sentit parlar de REIT , ja que no reben massa premsa. No hi ha cap programa de realitat dedicat a ells, i els corredors de béns arrels (inclosos els molts i molts llibres escrits per corredors de béns arrels) tampoc no s’expliquen als REIT , perquè no els resulta rendible fer-ho. Això es deu al fet que invertir en un REIT " elimina l'home mitjà" i molts professionals de la propietat immobiliària són

essencialment homes i dones de mitjana talla.

Els agents immobiliaris, els corredors i els serveis actuen com a intermediaris per als compradors i venedors de propietats i guanyen els seus ingressos per comissió cada vegada que dues parts (que han reunit) fan negocis. Però els REIT es cotitzen a les principals borses de valors com altres valors financers i, per tant, els inversors no necessiten els serveis de professionals immobiliaris per adquirir-los. En tot cas, el vostre corredor de valors té més interès a intentar convèncer-vos de comprar accions de REIT , però la tàctica emprada pels corredors de valors i les empreses de corretatge és tota una altra discussió.

Tres fons d'inversió REIT molt respectats per a la vostra consideració (per ordre alfabètic) són:

• Fons Cohen & Steers Realty Shares (símbol de marcatge : CSRSX )
• Cartera d’inversions immobiliàries Fidelity (símbol de marcatge : FRESX )
• Fons índex Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (símbol de marcatge : VGSIX )

Cadascun d'aquests fons manté participacions en una gran varietat de REIT individuals, de manera que els inversors no depenen del tot de l'èxit d'una única organització per poder obtenir un retorn dels seus diners. A més, tota la feina relacionada amb la investigació i compra d’accions en REIT individuals la gestionen els gestors de fons, de la mateixa manera que tota la feina relacionada amb la investigació i compra d’immobles d’inversió (per no parlar de la gestió d’aquestes propietats) la gestionen els REIT , literalment, no heu de fer res, excepte invertir i continuar amb la vostra vida. El millor de tot és que si inverteix en fons d'inversió REIT a través d'un compte de jubilació com un IRA tradicional , no haureu de pagar cap impost sobre els vostres guanys fins que no comenceu a fer distribucions.

Treball relacionat d'Earl:

• Comprar la seva primera casa: una inversió en el futur
• Inversió en fons d'inversió per a principiants

Recursos

1. Francis, JC i Ibbotson, RG Immobles contrastats amb inversions comparables, 1978 - 2004; pàgs 6-8. Nova York, Nova York i New Haven, CT (treball col·laboratiu): disponible a través de Morningstar Inc.; cap al febrer de 2007

2. Hobbs, F. i Stoops, N. Tendències demogràfiques al segle XX; pàg. 75. Washington, DC: Oficina del cens dels Estats Units, informes especials del cens del 2000, sèrie CENSR-4; cap al 2002.

3. Rellotge de la població dels EUA i del món. Washington, DC: Departament de Comerç dels EUA / Oficina del cens dels Estats Units; en constant actualització. Disponible a:

Crèdits fotogràfics

1. "Panorama immobiliari". Font: philippaopao, CC-BY 3.0, a través de Deviantart. 16 de setembre de 2010. Disponible a:

2. "Rètol immobiliari de neó". Font: Chris Griffith, CC-BY 2.0, a través de Flickr. 10 de gener de 2009. Disponible a:

3. "Palanca d'Arquimedes". Font: Revista Mechanics, domini públic (és a dir, aquesta imatge es va dibuixar als Estats Units abans del 1923 i, per tant, els drets d'autor han caducat: més informació), a través de Wikimedia Commons. Cap al 1824. Disponible a:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Preus de venda mitjans i mitjans de cases noves venudes als EUA 1963-2010 (mensual)." Font: gràfic creat per "Smallman12q", basat en la mediana del cens nord-americà i el preu mitjà de venda de dades de cases noves venudes, de domini públic (l'autor ha publicat aquest gràfic al domini públic), a través de Wikimedia Commons. 22 de gener de 2010. Disponible a:

5. "East Midtown Skyline, Nova York". Font: Dimitry B., CC-BY 2.0, a través de Flickr. 12 de maig de 2011. Disponible a: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "Béns immobles per a signes de venda". Font: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, a través de Flickr. 7 de febrer de 2009. Disponible a:

7. "Rètol del carrer del mercat de l'habitatge". Font: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, a través de Flickr. 4 de febrer de 2012. Disponible a:

© 2020 Comte Noah Bernsby