Introducció als fideïcomisos d'inversió immobiliària (reit) i a societat anònima principal (mlp)

Aquest article facilita la comprensió de REIT i MLP.

Trent Szmolnik

Què és un REIT?

Un fons d'inversió immobiliària (REIT) és una empresa que ajuda a finançar béns immobles amb l'objectiu de produir ingressos. Alguns REIT també són propietaris de les propietats immobiliàries. Els REIT són molt similars als models d'inversió mútua, ja que proporcionen als seus inversors un flux d'ingressos amb molta diversificació. Els REIT paguen gairebé tots els ingressos que reben com a dividends als accionistes. Els accionistes responen pagant l’impost sobre la renda associat a aquests dividends.

Els REIT són una manera fantàstica perquè la gent afegeixi propietats immobiliàries a gran escala a la seva cartera, de la mateixa manera que posaria els seus diners en altres indústries mitjançant la compra d’accions. Quan una acció té un bon rendiment durant un trimestre determinat, l'accionista obté beneficis a través d'un augment de la cotització de les accions i / o dividends. El mateix passa amb els REIT. SI les seves inversions tenen un bon rendiment en un any determinat, se’n beneficien els accionistes.

Els REIT es cotitzen a les principals borses de valors de la mateixa manera que les accions normals, però també hi ha alguns REIT que són completament privats i no apareixen a la borsa. Quan ens referim a REIT, normalment parlem de REIT de renda variable o de REIT hipotecaris. Els REIT de renda variable estan dissenyats per generar ingressos mitjançant la recaptació de lloguers en propietats o la venda d’aquestes propietats. Els REIT hipotecaris guanyen diners invertint en hipoteques o valors relacionats amb la hipoteca. Les hipoteques estan relacionades amb propietats comercials o residencials.

En l'economia actual, els REIT tenen un paper important en l'economia. Estan vinculats a tants establiments, com ara apartaments, hospitals, indústries, residències per a gent gran, centres comercials, magatzems a llarg termini, habitatges per a estudiants universitaris i molt més. Els estudis realitzats per empreses consultores demostren que els REIT tenen propietats a tots els estats dels Estats Units, juntament amb més de 30 països diferents del món.

Però, com es qualifica una empresa per classificar-se com a REIT? Han d’invertir un mínim del 75 per cent dels actius que posseeixen en béns immobles. A més, el 75% o més dels seus ingressos han de provenir de les rendes obtingudes en les seves propietats, dels interessos en les hipoteques en què inverteixen o de les propietats que venen.

Els REIT també han de pagar el 90% o més dels seus ingressos imposables als seus accionistes com a dividends. Són entitats imposables gestionades per un consell d'administració o un patronat. Han de tenir com a mínim 100 accionistes i cinc o menys accionistes no poden tenir més del 49 per cent de les accions del mercat.

Què és un MLP?

Una societat anònima Masters, o MLP, és una forma de societat anònima que es negocia a la borsa. La societat anònima Masters té tipus de socis: socis limitats i socis generals. Els socis limitats són responsables d’aportar capital al MLP, mentre que també reben part del flux d’efectiu del MLP com a distribució d’ingressos. Mentrestant, el soci general és responsable de gestionar els assumptes del MLP, mentre que el seu salari està relacionat amb el rendiment de l’entitat durant la seva etapa.

En termes legals, les associacions es defineixen com a MLP quan l’associació obté almenys el 90% del seu flux d’efectiu procedent de mercaderies, recursos naturals o empreses immobiliàries. Els MLP són una interessant oportunitat d’inversió per a les persones físiques, ja que proporcionen els avantatges fiscals d’una societat anònima, alhora que ofereixen als inversors la liquiditat de comprar a una empresa cotitzada en borsa. Els beneficis fiscals es refereixen al fet que l’empresa no està obligada a pagar impostos sobre els diners que guanya, sinó que es tributen els dividends que reben els titulars de les parts.

Als Estats Units, els MLP tenen un paper enorme en la infraestructura energètica del país. Els MLP són responsables del transport, emmagatzematge i processament de diversos hidrocarburs, com ara petroli, gas natural, gasos líquids i altres productes refinats. Penseu en aquests MLP com un sistema nacional d'autopistes, on els cotxes paguen "peatges" cada vegada que viatgen d'un estat a un altre. Els MLP dedicats a la infraestructura energètica obtenen ingressos constants gràcies als peatges que paguen les empreses que necessiten transportar hidrocarburs des de la font fins al client.

El que és interessant és el fet que els ingressos generats pels MLP no depenen necessàriament dels preus del petroli o del gas natural durant un trimestre o any determinat. Fins i tot quan el preu del gas es fa realment baix, el peatge de la mercaderia no canvia, ja que el peatge està relacionat amb el volum enviat. Un altre avantatge per als MLP relacionats amb l'energia són les cobertures d'inflació incorporades dins de la majoria dels contractes de peatge. El peatge que es cobra pel transport dels hidrocarburs augmenta al cap d’uns anys, per mantenir-se al dia amb la inflació de l’economia del país.

Invertir en REIT's

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP és una societat anònima formada per Cheniere Energy, Inc. La companyia opera mitjançant operacions de liqüefacció i regasificació al segment de terminal de GNL Sabine Pass.

Riscos d'invertir en REITs i MLPs

Tot i que tant els REIT com els MLP difereixen en la forma en què s’estructuren, la premissa d’ambdós és molt similar. Paguen la gran majoria dels seus guanys als seus accionistes o inversors. Els REIT estan legalment obligats a proporcionar almenys el 90 per cent dels seus guanys als accionistes, cosa que significa que es queden amb molt poc marge durant un trimestre o any concret. Quan les coses van bé, els inversors poden veure dividends significatius. Però si el REIT passa per un mal encanteri, podria resultar en un error complet. I els REIT associats amb valors hipotecaris solen reduir els dividends que paguen quan augmenten els tipus d’interès o augmenten els tipus de morositat.

Les inversions REIT sempre són un risc quan el mercat immobiliari s’enfronta a una davallada. És important que els inversors que posin els seus diners en REIT tinguin una comprensió de com va el mercat immobiliari del país. Quan inverteix en MLP, és important que els inversors mirin més enllà dels alts dividends. En general, es recomana buscar MLPs amb una llarga història de tenir prou efectiu a mà. Aquests MLP són molt menys propensos a fallar.

Fins i tot amb els REIT, és una bona idea examinar l’historial de pagaments de dividends, perquè és més important que un o dos anys d’un rendiment del dividend del 15 o 16%. De vegades, anar amb un REIT pagant un rendiment del dividend del set o vuit per cent durant deu anys consecutius és el camí a seguir, perquè tenen un historial de mantenir el seu èxit.

Taula de preus de Realty Income Corporation (O).

Avantatges dels REIT

Hi ha algunes raons principals per les quals els inversors poden voler posar els seus diners en REIT. La diversificació és un gran avantatge, perquè els REIT sovint mostren poca correlació amb el rendiment del mercat de valors. I els dividends pagats pels REIT són enormes, en comparació amb els pagats per les accions tradicionals. També són molt fàcils de comprar i vendre, cosa que resulta atractiva per als inversors que potser només vulguin posseir un REIT durant un curt període de temps.

L'anàlisi estadística ha demostrat que molts REIT cotitzats en borsa superen el S&P, el Dow Jones i el NASDAQ. També són increïblement transparents, ja que han de seguir les mateixes condicions normatives que altres empreses que cotitzen en borsa. La seva informació financera també és idèntica a una empresa que posa les seves accions al mercat.

Avantatges dels MLP

La majoria dels MLP ofereixen un rendiment d'entre un sis i un set per cent, mentre que també produeixen fluxos d'efectiu estables i consistents cada any. Les distribucions d’efectiu proporcionades pels MLP són bastant fàcils de predir, cosa que és ideal per als inversors que busquen estabilitat. Atès que els MLP no es veuen carregats pel pagament d’impostos, tenen un cost de capital molt inferior al de la majoria d’altres empreses. Els MLP són capaços de perseguir empreses que les entitats imposables poden no considerar factibles.

Les plusvàlues són un dels majors beneficis per a una empresa de canviar a l’estructura MLP. En lloc de fer front a la doble imposició, que és habitual per a les empreses, els MLPS només tributen quan es reben distribucions.

Conseqüències fiscals: MLP

Els MLP tributen sobre la devolució del capital, mentre que els inversors han de fer front al formulari d’impostos K-1 quan posseeixen MLP. És un vehicle complicat de preparació d’impostos, però hi ha molts comptables o formularis d’impostos en línia que poden ajudar a fer que el procés sigui una mica menys difícil.

Un altre aspecte negatiu de les MLP és que no es relacionen amb els IRA a causa de la UBTI o dels ingressos imposables de l'empresa no relacionats. Els MLP sovint generen aquest tipus d’ingressos a través de les seves operacions. Si les participacions que teniu són prou grans com per donar lloc a una factura d’impostos UBTI superior a 1.000 dòlars, és possible que hàgiu de pagar impostos a la UBTI, fins i tot si el MLP es col·loca al vostre compte diferit d’impostos.

Però els MLP també tenen molts beneficis fiscals. Imaginem que heu comprat unitats per valor de 100.000 dòlars en un MLP. Durant el primer any, se us proporcionen 6.000 dòlars en distribucions trimestrals. Quan acabi l'any, se sap que aquestes distribucions van suposar un total de 6.000 dòlars d'ingressos i 5.000 dòlars d'amortització. Restaria els 5.000 dòlars dels 6.000 dòlars per obtenir la quantitat que pagareu d’impostos: 1.000 dòlars. Fins i tot si esteu en un tram fiscal molt alt que cobra un 50% d’impostos, només acabareu pagant 500 $ d’impostos sobre 6.000 $ d’ingressos.

Les conseqüències fiscals dels MLP s’entenen millor mirant la rendibilitat del capital i la base de costos. La rendibilitat del capital és el pagament que un títol, com ara els REIT o MLPS, fa a un inversor a partir de fons no derivats dels seus ingressos nets. La base de cost es refereix al preu original d’un actiu a efectes fiscals, ajustat per dividends o distribucions. De vegades s’anomena base fiscal. En pagar impostos, els inversors poden determinar la seva plusvàlua, que fa referència a la diferència entre la base de cost i el valor de mercat actual de l’actiu.

Amb els MLP, no heu de pagar impostos immediatament a les vostres participacions, sinó que podeu deduir-los del cost. Però si veneu unitats MLP, heu de pagar impostos per les unitats venudes. Per tant, mantenir molts MLP a llarg termini té sentit per a molts inversors, ja que poden esperar que la seva base de costos arribi a 0 dòlars, cosa que significa que els seus impostos s’ajornen permanentment.

Conseqüències fiscals: REIT

Tot i que la perspectiva que el REIT no cobri impostos sobre els seus beneficis és atractiu per als inversors, han de recordar que l’impost sobre la renda es deu als dividends que reben. A més, el REIT ha de fer front a l’impost sobre la propietat de les seves diverses participacions. Per a alguns REIT, l’impost sobre la propietat pot representar fins al 25 per cent de les despeses d’explotació.

Els dividends pagats pels REIT tributen com a ingressos ordinaris al titular. Però hi ha casos en què els dividends es consideren dividends qualificats, cosa que resulta en un impost sobre les plusvàlues. La gran majoria dels accionistes de REIT només pagaran el seu tipus impositiu marginal superior sobre els seus dividends. De fet, alguns dels dividends que paga el REIT poden qualificar-se com a retorn de capital no imposable, que difereix els impostos sobre aquestes unitats fins que siguin venuts pel propietari. Aquests pagaments no imposables acaben reduint la base de costos per al titular.

Invertir en MLP

Hi ha moltes maneres en què els inversors poden posar els seus diners en MLP. Una d’aquestes maneres és a través de l’ETF o MLP de fons negociats en borsa. Els fons negociats en borsa són valors negociables que segueixen els índexs, com ara matèries primeres, bons o fons índexs. A diferència dels fons d'inversió, els ETF cotitzen a la borsa.

Els MLP d’ETF són una bona manera perquè els inversors eliminin alguns dels riscos empresarials associats a la compra d’un MLPS únic, alhora que els proporcionen els avantatges fiscals relacionats amb els fons negociats en borsa. Però els MLP d’ETF sovint són bastant cars, cosa que els inversors han de desconfiar.

Si els inversors no volen donar el pas als MLP d’ETF, també poden considerar els fons d’inversió que tenen MLP. Els fons d'inversió que inverteixin els seus diners en MLP permetran als inversors endarrerir els seus impostos sobre els ingressos distribuïts fins que es venguin les inversions. Aquests guanys es qualifiquen com a guanys a llarg termini, el que resulta en un tipus impositiu més baix que els guanys de capital a curt termini.

Els fons d'inversió també són una gran opció pel seu caràcter gestionat. Tenir un gestor de fons d'inversió que triï els MLP per col·locar-los pot fer una gran diferència per mitigar els riscos d'aquests actius. Massa inversors creuen que tots els MLP es creen iguals. Tot i que els inversors han de pagar la comissió de manteniment per aquests avantatges, val la pena tenir en compte l’alça.

Exempció de responsabilitat

Aquest article és només informatiu i educatiu. No és un aval de cap acció concreta per al fons. Consulteu el vostre corredor de valors o assessor financer abans de comprar i vendre accions.