Cal fer la diligència necessària abans de comprar una nota d’hotel

Està adquirint o considerant invertir en una nota d’hotel? Tot i que els hotels són propietats comercials, la inversió en bitllets d’hotel és diferent ja que no només adquiriu el bitllet, sinó que també adquiriu la propietat real. Per això, heu de fer una diligència deguda abans de comprar una nota d'hotel. Tot i que aquesta no és una llista exhaustiva de due diligence, aquest és un bon començament per al procés de compra de notes d’hotel.

1. Realitzeu un passeig físic per l’hotel

Quan un inversor compra un bitllet d’hotel, està adquirint tant el bitllet com la propietat real. Els inversors haurien de realitzar un recorregut amb un contractista i enginyer experimentat. Confirmeu que tots els actius de l’hotel compleixen les lleis mediambientals i qualsevol permís d’ús condicional emès pel govern.

2. Assegureu-vos que tots els documents del préstec estiguin al seu lloc

Abans de comprar un préstec d’hotel, confirmeu quantes vegades s’ha assignat el préstec a un comprador del préstec. També voldríeu obtenir un fitxer de la correspondència del venedor de bitllets. Juntament amb aquesta informació, busqueu els acords de gestió hotelera i els acords de comoditat o subordinació. Col·laboreu amb el vostre advocat per assegurar-vos que tots els documents de cessió estiguin complets i funcionin correctament.

3. Contracteu un especialista en zonificació per revisar el compliment de l’hotel

Durant el procés de diligència deguda, és adequat contractar un equip d’especialistes per avaluar l’estat i el compliment de la propietat. Un especialista en zonificació, un inspector d’enginyers i un inspector ambiental haurien d’analitzar la propietat i proporcionar un informe de les seves troballes. Per exemple, un especialista en zonificació hauria de revisar els drets de l'hotel, com ara confirmar que el nombre de places d'aparcament compleix els requisits de zonificació. Un inspector enginyer ha de proporcionar un informe sobre els aspectes físics de la propietat, inclosos els sistemes de fontaneria, elèctrics, informàtics, telefònics i mecànics. L'informe de l'enginyer també hauria de detallar l'estat dels elements estructurals.

Un inspector mediambiental hauria de buscar els perills ambientals actuals i potencials que poguessin existir a la propietat i a prop d'ella. L'inspector ambiental també hauria de verificar si la senyalització de la propietat i l'hotel compleix totes les lleis ambientals i el permís d'ús condicional emès pel govern. També s’ha de verificar la senyalització que compleix les lleis mediambientals i estatals.

4. Analitzeu les operacions de l'hotel

Analitzeu els sistemes hotelers. Reviseu el cost de mantenir o canviar conceptes, protocols i sistemes d’hotels. Alguns compradors de notes d’hotel corregen o completen les dades econòmiques de l’hotel si l’hotel no està ben gestionat. Tingueu en compte que alguns compradors d’hotels també implementen nous sistemes de gestió d’ingressos, sistemes de reserves i sistemes de contenció de costos. Tingueu en compte aquests possibles costos mentre analitzeu la compra de la vostra nota d’hotel.

5. Reviseu tots els fitxers i problemes laborals dels empleats

Confirmeu que tots els empleats (incloses les minyones, els conserges i l'equip directiu) siguin treballadors legals i que tinguin la documentació adequada. Si trobeu treballadors indocumentats, és una bona idea buscar una altra nota d’hotel per comprar. Assegureu-vos que analitzeu completament totes les posicions dels empleats, des dels conserges fins als directius.

A més, hauríeu d’examinar qualsevol problema sindical. Sens dubte, això és necessari si adquiriu la nota d’una gran marca hotelera. Per exemple, si l'hotel és objecte d'una campanya sindical, els costos operatius de l'hotel podrien augmentar fins a un 40%. Això pot reduir el valor de la nota de l'hotel.

6. Reviseu els nous requisits de propietat amb el franquiciador de l'hotel

Si esteu pensant en comprar un hotel franquiciat, verifiqueu les condicions i els requisits de la marca per obtenir una nova propietat. Alguns franquiciants poden exigir que els franquiciats paguin qualsevol comissió de franquícia impagada com a imprevist per utilitzar la marca. Alguns franquicidors d’hotels també requereixen una taxa de cancel·lació per als nous propietaris que vulguin donar de baixa i contractar un nou operador.

A més, un franquiciador pot requerir un pla de millora de la propietat, que pot afectar el valor de la nota. Un pla de millora de la propietat és un pla d’actualització per als hotels. De vegades s’utilitza per a que els hotels compleixin les lleis mediambientals i governamentals. Alguns franquiciats també ho requereixen per tal que el franquiciat estigui al dia amb els estàndards de la marca hotelera. Les següents són algunes de les millores típiques:

Reformes a façanes exteriors, incloses la senyalització, la coberta i els colors
Actualitzacions d'habitacions i vestíbuls, com ara il·luminació i accessoris
Noves comoditats, com ara piscines interiors / exteriors i zones de fitness
Ampliar o millorar l’estacionament

7. Cerqueu embargaments ocults a la propietat

Quan compreu un bitllet d’hotel, no només comprareu el préstec, sinó que també comprareu la propietat real. Per això, és important que es realitzi una cerca d’embargament a la propietat. També és imprescindible fer una cerca a l’UCC per obtenir embargaments ocults. Els embargaments pendents d’una propietat poden reduir el valor d’una nota d’hotel. Un advocat coneixedor hauria de poder completar la cerca d’embargament.

8. Reviseu la informació financera de l'hotel

Com que adquirireu la propietat física juntament amb la nota de l'hotel, definitivament voldreu demanar al vostre advocat i / o comptable que facin la deguda diligència sobre els finançaments de l'hotel. La informació que s’hauria de revisar és:

Estats de pèrdues i guanys mensuals, amb programes justificatius
Ocupació i taxa diària mitjana (dels darrers 3 anys)
Compte de pèrdues i guanys de l'exercici actual, en comparació amb l'any anterior
Balanç auditat (dels darrers 5 anys)
Factures d'impostos sobre béns immobles i personals dels darrers 3 anys
Estats de pèrdues i guanys auditats anuals, amb programes complets de suport (dels darrers 3 anys)
Inventari de FF&E, subministraments, consumibles
Inversions de capital (dels darrers 5 anys) amb projeccions actuals de despeses
Còpies de tots els contractes rellevants, com ara contractes de gestió d’hotels, contractes de serveis, llicències, permisos, arrendaments, convenis col·lectius i tots els documents que detallin les obligacions que assumirà el nou hoteler.
Documents de cobertura de l’assegurança, inclosos els costos de la prima, l’idioma de la pòlissa i la data de caducitat

Conclusió

Quan es compren correctament, les notes d’hotel poden ser una inversió lucrativa. Com passa amb la majoria d’inversions, és important tenir en compte els objectius i els objectius que voleu assolir. La compra de notes d’hotel és la més adequada per a aquells que tinguin experiència i coneixements sobre propietat d’hotels. Si no en teniu, es recomana comprar un altre tipus de nota comercial. Si teniu experiència en l’hostaleria i en l’hostaleria i esteu còmode adquirint bitllets d’hotel, assegureu-vos de contractar un advocat amb experiència que us pugui ajudar durant el procés d’adquisició.