Com desallotjar un subarrendatari a san francisco

Fa poc, els meus dos companys de pis i jo teníem un subarrendatari a qui anomenaré L’Horrent ésser humà. Aquest noi era enfrontat, fort, arrogant i irrespectuós; un ximple total. En el procés d’intentar desfer-nos d’ell, vam aprendre moltes coses sobre les lleis dels inquilins i el desallotjament a la nostra ciutat natal, San Francisco.

Aquest és l'estat en què l'Horari Humà va deixar la seva habitació quan finalment es va mudar.

Christy K.

Un avís ràpid

El desallotjament és extremadament difícil a San Francisco. Les lleis de lloguer dins dels límits de la ciutat es basen en gran mesura a favor dels inquilins. Aquestes lleis estan destinades a protegir els drets dels inquilins, però fan gairebé impossible que els propietaris i els propietaris inquilins expulsin els inquilins amb problemes. Si teniu un fort cas d'expulsió, assegureu-vos de fer-ho tot segons els llibres i de consultar amb un advocat durant tot el procés per protegir-vos dels plets.

Si no teniu cap argument fort per al desallotjament, la vostra millor opció és resoldre les coses en privat amb el vostre subarrendatari.

Tipus de relacions amb els llogaters

Cotenant: un cotenant és algú que té la mateixa posició que un inquilí. Si dues o més persones lloguen una propietat juntes i totes signen el contracte d’arrendament, aquestes persones són propietàries.
Llogater principal: un llogater principal és una persona que va signar l’arrendament o acord original amb el propietari o el gestor de la propietat. Totes les persones que contracten l’arrendament original són inquilins mestres i també són propietaris entre si.
Subtenent: un subarrendatari és una persona que està subarrendant o llogant espai a un o tots els inquilins mestres. Un subarrendatari no necessàriament té cap tipus d’acord amb el propietari o el gestor de la propietat (tot i que la majoria dels propietaris requereixen l’aprovació de tots els subarrendataris de la seva propietat). Si els arrendataris mestres se subarrentan a més d'un subarrendatari, aquests subarrendataris també són propietaris entre si.

Els cotenants no es poden desallotjar mútuament i un subarrendatari no pot desallotjar un inquilí mestre. Però un llogater mestre pot ser capaç de desallotjar un subarrendatari en determinades circumstàncies.

Propietaris i desnonament

Dir-li al propietari sobre el problema pot semblar la manera més senzilla de desallotjar un subarrendatari, però, en realitat, el propietari o el gestor de la propietat probablement no podran ajudar-lo. Un propietari no pot desallotjar només una persona. Fins i tot si podeu demostrar que teniu una causa justa per desallotjar el vostre subarrendatari, el propietari només pot desallotjar tothom que tingui l’arrendament i, per tant, negarà el vostre acord amb el vostre subarrendatari.

És bo que el propietari o el gestor de la propietat estiguin informats de qualsevol problema greu entre companys de pis, però l'acord del subarrendatari és amb els inquilins mestres, no amb el propietari (tot i que el propietari hagi donat l'aprovació, ha requerit una comprovació dels antecedents, etc.). els llogaters mestres solen ser els únics que poden desallotjar un subarrendatari.

És legal el vostre Subtenant?

Abans d’intentar desallotjar el vostre subarrendatari, heu de determinar si lloga o no legalment. Teniu el permís o l'aprovació del vostre propietari o administrador de la propietat per subarrendar la propietat? El vostre contracte d'arrendament proporciona provisions per a la subarrendament?

Si el vostre subarrendatari està ocupant la propietat sense el coneixement ni el permís del propietari, intentar desallotjar-los està gairebé garantit per aconseguir que també us expulsin. A més, en cas que el propietari se n’assabenti, és possible que pugui emprendre accions legals contra vosaltres per incomplir l’arrendament i que el vostre subarrendatari pugui emprendre accions legals contra vosaltres per desallotjament injustificat.

Si esteu en aquest vaixell, la vostra millor aposta és resoldre les coses de manera privada amb el vostre subarrendatari o mudar-vos.

No intenteu acusar el vostre subarrendatari d’ingressar ni reclamar al propietari que està ocupat il·legalment. Si el subarrendatari pot demostrar que ha viscut a la propietat (amb correu electrònic rebut, xecs de lloguer i serveis públics, etc.) encara pot emprendre accions legals contra vostè per desnonament injust.
No tracta d'explicar al seu sub-inquilí que si l’inquilí o els inquilins principals es muden, haurà de marxar igualment, segons l’ordenança de lloguer de San Francisco, ja que no té cap acord legal amb el propietari. (Bàsicament, si fan que les coses siguin tan dolentes que us allunyeu d’elles, seran SOL per a l’habitatge.)

Si el vostre subarrendatari té l’aprovació del propietari, com va fer amb nosaltres l’Horrorós ésser humà, seguiu llegint.

Es controla el lloguer de casa o pis?

Si la vostra casa o apartament a San Francisco es va construir després del juny del 1979, esteu de sort. Aquests edificis més nous no estan subjectes a les lleis de control de lloguers i el procés de desallotjament és molt més fàcil. Hauríeu de poder avisar adequadament el vostre subarrendatari i començar el procés de desallotjament legal.

Si la vostra casa o apartament a San Francisco es va construir abans del juny del 1979, com era el nostre, desallotjar el vostre subarrendador serà molt més difícil. Seguiu llegint per obtenir més informació.

Com puc saber quan es va construir la meva casa?

http://www.zillow.com/

Si no sabeu quan es va construir la vostra casa, Zillow és un bon lloc per començar. Té les dates publicades per a molts edificis de San Francisco. Simplement introduïu la vostra adreça, seleccioneu el resultat correcte i cerqueu la data a "any de construcció".

Les cases i apartaments típics de San Francisco es van construir abans del 1979 i, per tant, es troben sota les lleis de control de lloguers segons l’ordenança de lloguer de San Francisco.

Mudflattop a través de Wikimedia Commons, Creative Commons Reconeixement i Compartir Igual 3.0 No compatible

Les 15 causes justes del desallotjament a San Francisco

Si la vostra casa o apartament de lloguer a San Francisco està controlat per lloguer, és hora de conèixer de prop les 15 causes justes de desnonament. Aquestes causes expulsables són el vostre darrer fragment d’esperança. Són l' única manera de desallotjar legalment:

L’inquilí ha deixat de pagar el lloguer, sovint paga tard o rebota xecs amb freqüència
L’inquilí ha incomplert el contracte de lloguer o l’arrendament i no ha corregit el problema amb la notificació
L'inquilí està creant molèsties, danyant la propietat o "creant una interferència substancial amb la comoditat, la seguretat o el gaudi del propietari o d'altres inquilins de l'edifici"
L’inquilí està duent a terme activitats il·legals a la propietat
El contracte de lloguer o arrendament previ de l’inquilí ha finalitzat i l’inquilí rebutja una pròrroga en els mateixos termes o equivalents
L'arrendatari ha rebutjat l'accés del propietari a la propietat (per reparacions, millores, etc.)
Els inquilins mestres marxen, deixant un subarrendatari sense aprovació ni acord amb el propietari
El propietari vol traslladar-se a si mateix o a un familiar proper a la unitat durant un període de 36 mesos consecutius o més
El propietari vol vendre una unitat que legalment s’ha convertit en un condominio
El propietari busca enderrocar la unitat o treure-la del mercat de lloguer
El propietari vol retirar temporalment la unitat del mercat de lloguer per "dur a terme millores de capital o rehabilitació"
El propietari vol dur a terme una "rehabilitació substancial"
El propietari vol eliminar tot l’edifici del mercat de lloguer
El propietari vol recuperar la possessió de la unitat durant menys de 30 dies per fer front a problemes de pintura amb plom, tal com exigeix el Codi sanitari de San Francisco
El propietari vol enderrocar la unitat per reconstruir-la

NOTA: Si el propietari també viu a la unitat de lloguer, pot expulsar sense causa justificada. Si llogueu espai a la casa del propietari, considereu demanar-li ajuda.

Els números 1-4 són els únics casos que s’apliquen a la relació entre un inquilí principal i un subarrendatari. El propietari ha d'aplicar els números del 5 al 15 i normalment ha de provocar el desallotjament de tots els llogaters, inclosos els llogaters mestres (per tant, no intenteu convèncer el vostre propietari perquè els faci complir, tret que també estigueu d'acord amb que us expulsin).

Només causa 1-4

Examinem les causes justes una per una.

Causa justa núm. 1: l'inquilí ha deixat de pagar el lloguer, sovint paga tard o rebota xecs amb freqüència.

Si el vostre subarrendatari incompleix el contracte d'arrendament fumant a la unitat, mantenint una mascota, fent canvis no autoritzats a la unitat, etc., és possible que tingueu un bon cas de desnonament.

Assegureu-vos de registrar quan i com el vostre subarrendatari ha infringit el contracte d’arrendament. És possible que hàgiu d’utilitzar aquesta informació més endavant si intenta combatre el desallotjament.
Emetre un avís de 3 dies per corregir-lo o deixar-lo lliure.
Si no ha corregit la infracció ni ha abandonat el local, comenceu el procés legal de desallotjament.
Si ell / ella ha corregit la infracció, és possible que pugueu desallotjar, però haureu de demostrar que el subarrendatari incompleix habitualment i greument el contracte d'arrendament.

Justa causa # 3: el llogater està creant molèsties, danyant la propietat o "creant una interferència substancial amb la comoditat, la seguretat o el gaudi del propietari o d'altres inquilins de l'edifici".

Malauradament, aquest és el més difícil d’aplicar. L’Horari ésser humà no pagava tard, no infringia l’arrendament ni feia cap cosa il·legal, però vam pensar que segur que el teníem amb el número 3. Sempre escollia baralles verbals, feia tones de soroll i ens mantenia desperts a totes hores. Vam consultar un advocat per desallotjar-lo per aquests motius. L'advocat va explicar que, atès que el llenguatge del número 3 és tan imprecís, els tribunals són molt reticents a aplicar-lo.

Bàsicament, per desallotjar per aquests motius, els inquilins mestres han de demostrar que el subarrendatari els posa en perill o els amenaça amb el seu comportament o demostrar, mitjançant antecedents policials, que el subarrendatari ha tingut freqüents queixes de soroll, ha causat molèsties domèstiques, etc.
L’advocat ens va dir bàsicament que no ens molestéssim a intentar desallotjar amb Just Cause # 3, ja que només es reduiria a una situació de jutjat i que les proves haurien de ser extremadament explícites i convincents per ser desnonables.

Causa justa núm. 4: el llogater està duent a terme activitats il·legals a la propietat.

Si el vostre subarrendatari té un comportament il·legal a la propietat, teniu un cas de desnonament extremadament fort.

El delicte ha de ser greu i ha d’implicar a la unitat (per exemple, el vostre subarrendatari està fent metanfetamina a la seva habitació o practicant prostitució a la propietat).
Informeu immediatament el propietari i la policia. És possible que hagueu de demostrar que el vostre subarrendatari realitzava activitats il·legals i que un informe de la policia és l’única manera de fer-ho.
Doneu un avís de 3 dies per deixar la vostra casa.
Si el subarrendatari no ha abandonat la propietat en 3 dies, comenceu el procés de desallotjament legal als tribunals.

La nostra història

Al final, els meus companys de pis i jo no teníem motius per desallotjar l’Horrent ésser humà. Però ens vam reunir i tots li vam demanar que marxés. Va estar d’acord, ja sigui perquè desconeixia que no el podríem expulsar legalment o bé perquè simplement no volia viure amb altres 3 persones que es negaven a tolerar el seu mal comportament. Es va dedicar el temps a trobar un nou lloc i vam ser impotents per accelerar el procés, però al cap d’un mes, finalment es va mudar.

(Per descomptat, no sense fer-nos les coses miserables. Va deixar la seva habitació un repugnant embolic, ens va cridar a la cara, es va negar a pagar els seus últims dies de lloguer i va deixar la porta principal de casa nostra molt oberta quan va acabar de mudar-se. Però tots vam brindar el dia de totes maneres, ens va alegrar molt que l’hagués anat.)

Com protegir-se d’un subtenent dolent

Vam haver de viure una experiència merda amb l’Horari ésser humà, però vam aprendre molt sobre les lleis de subarrendament i desnonament. També vam contactar per correu electrònic amb el Sindicat de Llogaters de San Francisco i vam rebre alguns bons consells per assegurar-nos que la mateixa situació no ens passés mai més. Aquests són alguns consells:

Assegureu-vos que el vostre propietari o administrador de la propietat hagi aprovat el vostre subarrendador abans de traslladar-lo.
Redacta un acord escrit de subarrendatari en el qual el subarrendatari renuncia als seus drets a la protecció per causa justa. Això és perfectament legal i permet als inquilins mestres expulsar els subarrendataris per raons diferents de les 15 causes justes.
Incloeu al vostre acord escrit de subarrendatari que el primer mes de la seva residència a la unitat és de prova i que, si tots els inquilins mestres estan satisfets amb la situació, es permetrà que el subarrendatari romangui, però si no, el subarrendatari acceptarà desocupar-se en aquest moment.
Carregueu un dipòsit als subarrendataris, fins i tot si el propietari o el gestor de la propietat no ho requereixen, i incloeu casos específics en què es pugui retenir part del diner del dipòsit al vostre contracte de subarrendatari (per exemple, per cobrir el lloguer no pagat, els serveis públics no pagats, els danys a la unitat).

Exemple d'acord de subtenència

Aquí teniu l’acord que faig servir per subarrendar ara els meus cotenants. Assegureu-vos que el subarrendatari i tots els inquilins mestres signen i daten el vostre acord. Cada persona hauria de tenir la seva pròpia còpia signada i datada, i és possible que el propietari també en vulgui una còpia.

Acord de subtenència per a

Entenc que puc acabar la meva residència en qualsevol moment i, per qualsevol motiu, sempre que doni un preavís de 30 dies als inquilins mestres.

Entenc que el meu dipòsit de seguretat se’m retornarà un cop retornats els locals als inquilins mestres, però es poden retenir diners per danys al local, lloguer impagat o serveis públics impagats.

Per la meva banda, renuncio al meu dret a causar protecció i accepto que puc ser expulsat per qualsevol motiu, incloses altres que no siguin causes expulsables, sempre que els inquilins mestres proporcionin un preavís de 30 dies per deixar el local.

Accepto pagar un dipòsit per una habitació individual i un lloguer mensual sempre que es mantingui el lloguer total de la casa.

Entenc que la meva residència a està pendent d’un període de prova d’un mes. Entenc que la meva residència també està pendent d’aprovació per part del gestor de la propietat.

Entenc que seré responsable d’una part de les empreses de serveis públics repartides per igual entre ocupants.

Per llegir més

San Francisco Tenants Union

Aquesta pàgina conté una explicació de les 15 causes justes del desnonament.
San Francisco Rent Board

Aquesta pàgina ofereix més informació sobre les causes justes del desnonament