Com comprar terrenys a les Filipines

Començant

En primer lloc, hi ha restriccions de propietat per a estrangers a Filipines. Podeu posseir una casa o un apartament, però no el terreny on descansa. No obstant això, podeu obtenir un contracte d’arrendament a llarg termini per a terrenys. Aquells majors de 35 anys també poden obtenir un visat de jubilació posant 50.000 dòlars americans o l’equivalent en un banc filipí i després poden utilitzar aquests diners en inversions aprovades pel govern (incloses les propietats immobiliàries).

En el meu cas, estic casat amb una filipina i hem comprat la nostra terra al seu nom. El meu nom figura als documents i necessitava proporcionar informació personal a més de la de la meva dona, però els meus drets són extremadament limitats. Això és una cosa que els aspirants a ex-pats també voldran tenir en compte i assegurar-se que prenen les decisions de manera reflexiva.

El nostre pla és construir una casa al terreny que posseïm i arrendar-la a llarg termini als meus pares nord-americans (a qui llogarem). Per descomptat, en funció de la vostra situació, haureu d’arribar a un acord amb el qual totes les parts estiguin còmodes. Els solters que busquen una casa, un condominio o un terreny de lloguer a llarg termini a les Filipines serien ben atesos amb l’ajut d’un amic, membre de la família o agent de confiança filipí.

Per als ex-patits amb un defensor filipí de confiança, el millor seria mantenir-se fora del procés de compra de terres tant com sigui possible. Tot i que la majoria dels filipins són fiables, com passa amb qualsevol país, n’hi ha que no ho són. No és inèdit que els preus augmentessin a la vista d’un estranger.

Primer pas: comproveu que el propietari del terreny amb què compreu té el títol original

De vegades, els acords sobre la terra i la residència a Filipines arriben des de fa generacions. Les coses es tornen més estrictes i organitzades, però és possible que encara tingueu situacions en què el títol no es transfereixi mai al venedor per evitar els honoraris associats. Aquesta és una situació complexa que segur que voleu evitar. Si el venedor no posseeix el títol original de la propietat, continueu la cerca en un altre lloc.

Segon pas: l'escriptura de venda, signada i notarial

Un cop hàgiu trobat el terreny que desitgeu i hagueu acordat un preu amb el venedor, haureu de llegir atentament l'escriptura de venda i signar-lo davant d'un notari públic. L'escriptura de compravenda també ha d'indicar si el comprador o el venedor és responsable de l'impost sobre les plusvàlues i de l'impost sobre el segell documental. Els notaris es fixen els seus propis honoraris, però els honoraris habituals són al voltant de l’1% del preu de compra.

L’impost sobre les plusvàlues (6% del preu de compra) i l’impost sobre el segell documental (1% del preu de compra) s’ha de pagar a l’Oficina d’Ingressos Interns (BIR) en els 30 dies posteriors a la signatura de l’escriptura.

Tercer pas: certificat d'autorització del registre (CAR) i liquidació fiscal (TCL) del BIR

Un cop pagats l'impost sobre les plusvàlues i l'impost sobre el segell documental, haureu de tramitar el CAR i TCL a l'Oficina d'Ingressos Interns. Aquests són els requisits previs per a una transferència de títol i hi ha petites tarifes associades a aquests passos (al voltant de 150 pesos filipins).

Ens vam trobar amb un problema a causa que el nostre lot formava part d'una propietat subdividida. Calia fer un seguiment de BIR repetidament fins que es van aclarir els acords entre el venedor i diversos compradors.

Aquest pas CAR i TCL va trigar uns mesos a completar-se i va requerir diverses visites al BIR. La meva dona i el seu pare van poder completar aquest pas, però hi ha "solucionadors" que també gestionaran aquest procés per una quota.

Pas quart: pagueu la comissió de transferència de l'impost sobre béns immobles i de transmissions

Amb els certificats CAR i TCL al vostre càrrec, haureu de pagar la taxa de transferència i els impostos a la tresoreria provincial. Això s'hauria de fer el més aviat possible, ja que s'aplica una tarifa per cada dia des de la data del certificat CAR fins a la data de pagament de l'impost de transferència.

A més del CAR i TCL, haureu de portar el següent a l'oficina del tresorer (pot variar segons la província):

Cinquè pas: el registre d’escriptures

Amb els vostres honoraris de transferència i impostos pagats, gairebé esteu a punt per obtenir el vostre títol. El registre d’escriptures també tindrà alguns requisits que heu de complir. Necessitareu una declaració jurada de publicació, una declaració jurada sobre la nacionalitat de qualsevol propietari (si no és ciutadà de Filipines) i una còpia del títol del propietari.

També pot haver-hi altres requisits, com l’autorització del DAR (Departament de Reforma Agrària) si la terra és agrícola, plans de subdivisió aprovats si la terra forma part d’una subdivisió, etc.

Pas sisè: celebra

Enhorabona! Ara se us transferirà el títol i sou l’orgullós propietari de terres a Filipines. Ha estat un viatge llarg i intens, així que preneu-vos una estona per relaxar-vos i gaudir del vostre propi paradís.

Preguntes i respostes

Pregunta: Qui pagarà l’impost sobre les plusvàlues i l’impost de segells documentals a l’Oficina d’Ingressos Interns (BIR)?

Resposta: Generalment, el comprador pagarà l’impost sobre les plusvàlues i l’impost sobre el segell documental tret que s’acordi i s’especifiqui el contrari a l’escriptura de compravenda.

Pregunta: Com puc verificar que el títol d'algunes terres a les Filipines sigui autèntic?

Resposta: El títol s’hauria de segellar amb un segell oficial del govern i es podrà verificar el títol comprovant el número al registre d’escriptures.

Pregunta: Com es fan els pagaments al venedor si el comprador compra directament al propietari de la propietat mitjançant un agent?

Resposta: El preu que accepteu pagar per la propietat inclourà generalment la comissió de l'agent. Com a nota lateral, assegureu-vos d’utilitzar un agent ben establert en el qual pugueu confiar.

Pregunta: Podeu comprovar l’autenticitat del títol del terreny o de la propietat sol·licitant una còpia al registre d’escriptures i fent una comparació?

Resposta: Sí. Sol·licitar una còpia del títol al registre d’escriptures i comparar-lo amb el títol del venedor seria una manera adequada d’assegurar l’autenticitat.

Pregunta: Qui pagarà per notaritzar l'escriptura de venda, pagar la transmissió de la quota de propietat i pagar l'impost de transmissió?

Resposta: Generalment, el comprador pagarà per notaritzar l'escriptura de venda (aproximadament l'1% del preu de la propietat). El comprador també pagarà l'import de la propietat i l'impost de transmissions tret que s'indiqui el contrari a l'escriptura de venda. Els agents estan disponibles per ajudar-vos amb aquests processos, però, com sempre, assegureu-vos de trobar-ne un de fiable i de confiança.

Pregunta: cal fer una transferència del títol abans que el comprador o l'advocat dels compradors faci el pagament total de la terra?

Resposta: No. No cal transferir el títol abans de fer el pagament. Si un advocat aconsella aquest procediment, caldrà negociar els detalls entre l'advocat del comprador / comprador i s'hauran d'especificar a l'escriptura de venda (possiblement mitjançant una modificació de l'escriptura de venda existent).

Pregunta: si la terra o la propietat s’hereta dels pares del venedor (la dona va heretar la propietat dels seus pares, per exemple), qui signarà l’escriptura de compravenda?

Resposta: El títol s’ha de transferir al nom de l’hereu després del procés aquí: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Aleshores, l’hereu seria legítimament capaç de signar una escriptura de compravenda de la terra o la propietat.

Pregunta: Quan necessitarem l’ajut d’un enquestador?

Resposta: recomanaria fer el reconeixement de la terra abans de signar l'escriptura de venda. Assegureu-vos que els límits del terreny estan clarament marcats i que no hi ha estructures inesperades ni altres fonts de controvèrsia. Això podria estalviar-vos molts mals de cap i és relativament econòmic (la nostra enquesta costa aproximadament 5.000 pesos o menys de 100 dòlars). Per a lots més petits o més grans, els preus poden variar.

Pregunta: Qui prepararà l'escriptura de venda en comprar una casa a Filipines?

Resposta: l’escriptura de compravenda l’ha de preparar un advocat especialitzat en propietats immobiliàries. Qualsevol de les parts pot obtenir un document d’escriptura de venda, però cada part hauria de revisar-lo un expert que representi els seus interessos (o un tercer de confiança mútua).

Pregunta: Si venc la meitat del meu lot (400 metres quadrats de 800 metres quadrats, per exemple), he de proporcionar el títol al comprador?

Resposta: Com que es tracta d’una transacció més complexa, us aconsellaria que contacteu amb un advocat. Al final, les dues parts necessitaran un títol únic com a prova de propietat de la seva part del lot dividit.

Pregunta: Pot un estranger comprar terres a nom del seu fill filipí?

Resposta: Suposant que el fill filipí sigui ciutadà de Filipines, el fill seria capaç de posseir terres i arrendar-les als pares estrangers. El terreny es pot llogar per 25 anys amb una opció de renovar per 25 més.

Pregunta: Quin percentatge de l'impost sobre la propietat he de pagar a Filipines?

Resposta: L'impost sobre la propietat a Filipines varia segons el municipi i la província. És un percentatge del valor avaluat (que és un percentatge del valor raonable de mercat). Podeu trobar més informació a https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Pregunta: vau contractar un advocat que us ajudés amb el procés?

Resposta: No. Afortunadament, el nostre procés va ser força senzill i la filla del venedor és funcionària del govern i va poder ajudar-vos amb els detalls.

Pregunta: Si el comprador ja està al pas 5 (Registre d’escriptures), però no pot obtenir l’autorització DAR, pot el venedor tornar a comprar el terreny?

Resposta: De manera òptima, l'escriptura de venda estipularia la liquidació DAR com a part obligada de la transacció (i retardaria el pagament fins que s'obtingués la liquidació o especificar la devolució de qualsevol quantitat pagada en cas de complicacions). Si no és així, el comprador s’ha de dirigir al venedor per modificar l’escriptura de venda. En cas que el venedor no estigui disposat a retornar l'import pagat, és possible que el comprador hagi de contactar amb un advocat.

Pregunta: Hi ha una pena per no pagar l'impost sobre la plusvàlua i l'impost de segells documentals en un termini de 30 dies? Si és així, quant?

Resposta: Sí, hi ha multes per demora. La quantitat dependrà de les variables de la vostra situació particular. Per obtenir més informació, voldria referir-vos a aquest article sobre l’impost sobre les plusvàlues de Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Pregunta: És possible transferir un títol a un comprador que ha comprat un lot a la seva mare quan el títol està a nom del pare?

Resposta: Sí. A Filipines, es considera que la propietat és propietat conjunta tant de la mare com del pare, de manera que és possible la transferència del títol.

Pregunta: després de pagar l'impost existent i tenir l'escriptura de venda notarial, quin és el següent pas?

Resposta: El següent pas seria pagar l'impost sobre les plusvàlues a l'Oficina d'Ingressos Interns (BIR).

Pregunta: podem comprar terrenys i pagar a terminis?

Resposta: És possible comprar terrenys i pagar a terminis. Els detalls s’han d’esmentar a l’escriptura de venda.

Pregunta: És possible que el propietari transfereixi el títol al comprador abans de pagar el preu íntegre del lot?

Resposta: Sí. El mètode i el període de temps per als pagaments i la transferència del títol es poden acordar a l’escriptura de compravenda. És possible que vulgueu que un professional legal revisi l'escriptura de venda abans de finalitzar l'acord.

Pregunta: Com podem transferir el títol i determinar quin impost cal pagar quan comprem terres?

Resposta: Hola. Per assegurar la propietat del terreny, haureu de tramitar la transmissió del títol al registre d’escriptures. Podeu negociar qui serà el responsable dels impostos de l'escriptura de compravenda (que opteu perquè es prepari un advocat).

Pregunta: si un venedor de terres als Filipins no es comunica amb els compradors sobre la subdivisió legal d'una propietat, quines opcions tenen els compradors?

Resposta: en aquest cas, teniu algunes opcions. Podeu posar-vos en contacte amb el capità o president del barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) per obtenir ajuda. A part d'això, seria recomanable un advocat.

Pregunta: Com puc trobar una empresa / agent de béns arrels de bona reputació per comprar terres en brut a Leyte, Filipines?

Resposta: Podeu començar contactant amb agents de Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Quan navegueu per Lamudi, busqueu la marca verda i la indicació que l'agent o l'agència és un soci certificat. Després de fer el contacte inicial, podeu demanar referències i testimonis addicionals.

Pregunta: un terratinent filipí que es va convertir en ciutadà europeu pot vendre legalment les seves terres a Filipines?

Resposta: Sí. En aquest cas, els filipins de naixement natural definits constitucionalment que van perdre la seva nacionalitat filipina per naturalització o ciutadania estrangera poden sol·licitar recuperar la ciutadania segons la doble ciutadania segons la Llei de la República núm. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / doble-ciutadà…