Hoas vs propietaris: aplicació selectiva

Què és l'aplicació selectiva?

Passa, i probablement més del que t’adones. Els membres de la junta (o un membre concret de la junta) faran complir les regles i reglaments per a alguns, però no per a tots. De tant en tant és una venjança personal contra un propietari o el seu llogater i pot interrompre la vida pacífica que tenen tot el dret a gaudir.

El nostre darrer president es va desbordar amb una aplicació selectiva. Va indicar a l'empresa gestora que se li remetessin totes les trucades; ja siguin claus de la piscina, sol·licituds de manteniment, espais de lloguer de cases rodants, lloguer de cases club, etc. Els seus amics rebien privilegis i, si no li agradava, abusava del seu poder per enviar avisos d’incompliment. Una vegada em va amenaçar amb un avís de violació falsa; va ser llavors quan vaig decidir presentar-me a la Junta i destituir-lo.

Què passa amb els altres membres de la junta, podeu preguntar? Dos van renunciar com a protesta perquè no volien servir amb ell (aquests escons van quedar vacants). Els altres dos eren els seus amics del "quòrum" i li van permetre fer el que volgués.

Una vegada vaig participar en un judici per judici d’una demanda HOA sobre aplicació selectiva. El president de la junta (que representava la HOA) demandava un propietari per violacions reiterades. El propietari vivia a l'altra banda del carrer del president. Personalment no es van agradar i el propietari va patir conseqüències per l'abús de poder. El president va instal·lar una càmera de seguretat dirigida a casa del veí. Una flagrant invasió de la privadesa mentre es registra l’activitat personal. El propietari va guanyar el seu cas, però quina llàstima que requeria anar als tribunals per la pau i la tranquil·litat.

Primer pas de protecció: coneixeu els vostres documents de govern

La majoria dels problemes que es plantegen en un HOA tenen una resolució definida fent referència als documents governamentals. Si els coneixeu, també podeu evitar qualsevol situació que pugui causar angoixa.

Trobo que la majoria de propietaris i molts membres de la junta ni tan sols saben què hi ha als seus documents de govern.

Els documents a què faig referència inclouen la Declaració de Pactes, Condicions i Restriccions (CC & R), els Estatuts i Regles i Reglaments.

Aquests documents registrats són els que regeixen la HOA i constitueixen la seva estructura operativa que totes les parts han de complir, i en això rau el poder de la informació i el coneixement.

Pactes, condicions i restriccions (CC i R)

Penseu en els CC & R com la "Constitució" que solen dissenyar els desenvolupadors de la comunitat. Conté la descripció de la propietat; la diferència entre les "zones comunes" (propietat de tots els propietaris) i les unitats habitables (propietat privada dels propietaris).

També cobrirà possibles futures funcions de la HOA, que poden incloure el desenvolupament de més unitats, fusions, servituds, alguns dels quals són elements ja establerts a través del desenvolupament i existència de la HOA per a qualsevol període de temps.

Els CC & R també cobriran temes com eleccions, avaluacions i deures de l'associació. Aquí és on podeu obtenir el poder de la informació. A més, probablement definirà directrius arquitectòniques sobre aprovació per a reformes o millores en unitats individuals.

El coneixement de conèixer els CC & R ajudarà a evitar futures qüestions de disputa.

Estatuts

Els estatuts bàsicament pertanyen als oficials i als membres de la junta; termes, deures, reunions, eleccions, etc. Normalment es descriuen els poders de la Junta i el procés per fer complir les infraccions. Molts requereixen un "Avís de cortesia" d'una suposada infracció abans d'avaluar les multes. D’aquesta manera, el propietari pot temps per corregir qualsevol incompliment.

Tingueu en compte que el fet de no aplicar les normes fa que l’Associació sembli ineficaç i que pot donar una aparença arbitrària d’aplicació selectiva. Això no vol dir que una junta no sigui flexible. Poden fer excepcions si ho justifiquen; reservant aquestes excepcions a circumstàncies "excepcionals". Tot i que els estats difereixen, no aplicar una norma pot invalidar-la.

Recordeu que els estatuts han de contenir el procediment per als problemes de compliment; permetre que els propietaris compleixin, responguin i tinguin dret a una audiència, si se sol·licita. Moltes infraccions són bàsicament involuntàries a causa del desconeixement dels documents governamentals.

Normes i reglaments

Els membres de la Junta han de crear i adoptar el Reglament. Fins i tot si es promulguen per juntes anteriors, els nous membres de la junta solen tenir l'autoritat per canviar, modificar i / o crear noves regles. Aquests haurien de ser per al benefici de la comunitat i dissenyats per tractar qüestions específiques que pugui tenir l'Associació en la seva individualitat de funcionament.

Aquests poden incloure l'aplicació de l'aparcament, horaris de la piscina, lloguer de cases club, instal·lació de cable i satèl·lit, polítiques per a mascotes i la majoria dels serveis.

Refutar l'aplicació selectiva

Una de les consideracions més importants tant per a la HOA com per als membres de la comunitat és que l'aplicació és raonable i no discriminatòria. Cal que hi hagi coherència a l’hora d’aplicar els documents de govern d’una associació. Quan l’HOA adopti accions per violacions percebudes, no hauria de ser arbitrària i de manera raonable d’acord amb els procediments i el degut procés descrits en els documents governamentals.

Totes les accions preses contra un propietari es documenten a l’acta de la reunió executiva per votació de la junta. Si es produeix un avís de violació, ha de citar el codi de la presumpta infracció.

Si hi ha una empresa gestora, incloeu-la en qualsevol correspondència o documentació. Tot i que el lema de la majoria d’empreses gestores és “prenem la direcció del consell;” els gestors de comunitats amb llicència no volen que continuï una aparició d'activitat incorrecta un cop rebuda la notificació. Valoren sobretot la seva llicència.

Tria les teves batalles. Els HOA tenen els recursos. Els membres de la junta no incorren en despeses per honoraris legals, ni tampoc escalades despeses d’arbitratge o mediació. La majoria també tenen una pòlissa d’assegurança D & O (Directors & Officers). És a dir, una reclamació d’assegurança pagarà les despeses legals i, en cas de culpa, la companyia d’assegurances pagarà la responsabilitat. L’excepció sol ser si l’acte va tenir una intenció intencionada o malintencionada, cosa que pot ser difícil de demostrar.

Com a propietari, teniu dret a veure qualsevol document, extractes bancaris, informes d’incompliment, acta de reunió, etc. Els únics registres que no tenen accés als propietaris d’habitatges són la informació privada d’altres propietaris, com ara les tasques degudes, pendents multes, informació de contacte individual o contractes d’arrendament. La resta de documents i documents són públics per al propietari. Vostè paga els seus honoraris d’avaluació; són els vostres diners. Sí, els membres de la junta són voluntaris, però tenen la responsabilitat fiduciària d’adherir-se als documents governamentals.

Protegiu-vos dels intimidadors HOA

No us convertiu en una possible víctima de la corrupció. Assistiu a una classe de formació o seminari sobre les operacions d’un HOA. Esbrineu quan està programada la propera exposició HOA i gaudiu de la xarxa amb altres propietaris, membres de la junta directiva i proveïdors. També hi ha diverses classes disponibles que cobreixen les lleis estatals que regulen els HOA (per exemple, eleccions HOA, procés de multa, drets dels propietaris, finances, etc.). És una bona manera de reunir-se amb diversos líders de la indústria i obtenir assessorament gratuït. Els instructors solen ser professionals de la indústria HOA i estan disponibles després de classe per respondre a preguntes específiques o conèixer qüestions.

Recordeu, és una "indústria" i tothom té les mans a la butxaca dels propietaris. Assegureu-vos de triar les vostres batalles, ja que l’aposta pot ser elevada. El llibre HOA Warrior cobreix molts problemes, des de desafiar la Junta Directiva fins a històries de malson reals. Descobriràs que no hi estàs sol i hi ha ajuda disponible.

HOA Warrior

Preguntes i respostes

Pregunta: Pot el nostre HOA continuar mantenint un cadenat a la piscina sense cap notificació als propietaris sobre la data d’obertura? Vivim a Arizona. He escrit un correu electrònic però encara no he rebut cap resposta.

Resposta: La Junta sol tenir dret a fixar les dates d'obertura i tancament de les piscines, així com les hores. Probablement el trobareu a les Normes i Reglaments dels vostres documents governamentals. No obstant això, en aquest moment, les nostres piscines també estan bloquejades a causa de les directrius del Departament de Salut de COVID-19. Les nostres pistes de tennis també estan tancades; tot i que poden ser els primers a obrir pel que fa a les nostres comoditats.

El Departament de Salut considera que les piscines de les nostres associacions són "piscines públiques". Hem lluitat contra això, ja que creiem que s'hauria de classificar com a piscina privada, ja que necessiteu una subscripció per utilitzar-la (el propietari / resident és la pertinença). Però vaig perdre aquesta batalla. Per tant, el vostre grup pot estar sota les directrius del Departament de Salut i la vostra Junta ha de complir-ho. Consulteu les directrius del Departament de Salut de l’Estat sobre les obertures de piscines públiques; després "combat" la teva batalla. Estic segur que molts residents estaran al vostre costat. Una campanya de correus electrònics, trucades telefòniques i altres peticions al vostre consell d'administració i / o empresa gestora hauria de rebre una resposta.

Amb tot això, la Junta hauria de publicar un avís a les piscines amb una explicació del seu tancament i la data prevista d’obertura.

Pregunta: El meu HOA sap que sóc l'únic propietari amb un vehicle que compleix els requisits de camper, que no està permès aparcar a la propietat. Tots els propietaris han admirat l’autocaravana i no hi han tingut cap problema fins que no he sol·licitat a la HOA que responsabilitzi a un dels altres propietaris d’una fuita d’aigua. Immediatament després d’aquesta sol·licitud, l’HOA va decidir aplicar la regla del no camper, sabent que només jo seria afectat. Es pot considerar aquesta aplicació selectiva?

Resposta: declareu que només sou vosaltres infringint les regles i regulacions. Per tant, tècnicament no estan seleccionant l'aplicació. Sona més reivindicatiu. Tanmateix, amb això dit, llegiu els vostres documents governamentals i busqueu escletxes (és a dir, ofereixen un "lot de vehicles tot terreny" als campistes del parc).

Pregunta: El HOA pot contactar amb la meva mare per un problema que tinguin amb els adhesius del meu vehicle? Tinc 34 anys. La meva mare es diu a la casa però no viu aquí. El cotxe és 100% al meu nom

Resposta: si els adhesius del vehicle fan referència al HOA (és a dir, aparcament, identificació, etc.); llavors, sí, poden contactar amb la teva mare. El propietari és responsable de qualsevol persona (llogater o familiar) que visqui a casa seva.

Pregunta: L'HOA pot aplicar normes subjectives de manteniment de la llar?

Resposta: Estàndards subjectius? Qualsevol cosa que la HOA pugui aplicar legalment ha de figurar als documents governamentals. Per tant, un membre de la junta no pot dir simplement que no m’agrada personalment, o crec que cal fer això o allò, etc.

Si la vostra llar necessita un manteniment EXTERIOR, sol·liciteu la norma o regulació de manteniment de la llar que intenta aplicar. Moltes vegades els HOA són els responsables de l’exterior. No tenen negoci a casa vostra, tret que afecti els veïns (és a dir, es trenqui un escalfador d’aigua i l’aigua s’inundi a la casa d’un veí).