Despeses de compra-lloguer ocultes a França

Pixabay

El cost de comprar un immoble de lloguer per compra pot ser molt més del que sembla a primera vista. Inicialment, examinarà el preu de compra, els costos i les despeses de tancament, els pagaments de la hipoteca i els costos de manteniment d’una propietat. Tot i això, hi ha algunes coses més a tenir en compte.

Gestió de la propietat

Tot i que és rendible gestionar les vostres pròpies propietats, pot ser que no sigui pràctic. Com sap qualsevol inversor experimentat, qualsevol cosa que pugui sortir malament anirà malament en el moment més incòmode. Pot ser difícil respondre a un escalfador que es trenca a mitja nit o que rebenta tubs un dissabte quan es viu a la volta de la cantonada i es coneix personalment el manetes local. Què faràs quan el soterrani que inunda es troba en un país diferent i fins i tot en una zona horària diferent? Qualsevol inversor en qualsevol moment pot considerar seriosament els avantatges de contractar un administrador immobiliari, però els inversors estrangers tenen els obstacles addicionals de temps i espai que poden fer que un administrador immobiliari sigui més una necessitat que un luxe.

Un administrador d’immobles generalment s’encarrega de tot. Des de trobar i examinar els inquilins fins a la inspecció i manteniment de la propietat fins a la recaptació de pagaments, poden guanyar-se i mantenir-se. Parlant de guanyar-se el manteniment, sovint cobren fins a un 30% o més dels ingressos del lloguer. Si creieu que necessiteu l'assistència d'un administrador de propietats, no oblideu incloure la despesa en els vostres plans financers.

Trobar un llogater

Anunciar la vostra propietat per trobar llogaters pot ser car. Si contracteu un administrador d’immobles, serà l’encarregat de trobar llogaters per a vosaltres, però pot passar el cost de s. Sigui com sigui, pagueu. Segons el vostre mercat, és possible que només hàgiu de col·locar un petit anunci al diari local. Alternativament, és possible que hàgiu de fer publicitat a nivell nacional o internacional en diversos diaris, llocs web i revistes. A llarg termini, els mobles sense mobles, òbviament, requeriran menys freqüentment per a una durada presumiblement menor. A curt termini, els lloguers de vacances requeriran publicitat gairebé constant en diversos llocs.

També us recomanem que tingueu en compte la publicitat per a la investigació. Si col·loqueu s periòdicament, tindreu una bona idea del nivell de demanda del vostre tipus de propietat. Fins i tot podeu col·locar anuncis per a la vostra propietat a preus diferents per avaluar el que desvetllarà el mercat.

A part de la publicitat, podeu contractar un agent immobiliari. Un agent immobiliari us trobarà un llogater, però no ofereix tots els serveis ni despeses addicionals d’un administrador de propietats. Tot i que pot ser un bon negoci que pagueu vosaltres mateixos el cost de l'agent immobiliari, la legislació francesa ofereix una provisió perquè el cost de l'agent immobiliari sigui compartit entre el propietari i l'arrendatari.

Impost sobre la renda del lloguer per a inversors no residents

Els no residents estan obligats a declarar els seus ingressos per lloguer a les autoritats fiscals franceses. Els no residents no hauran de cobrar impostos socials, però poden existir altres obligacions fiscals.

També haureu de declarar aquests ingressos al vostre país d'origen. Alguns països han signat tractats de doble imposició amb França que us ajudaran a protegir-vos de pagar impostos dues vegades per la mateixa renda.

Factors addicionals afectaran les vostres obligacions tributàries i el règim fiscal que heu de presentar. Els vostres ingressos totals, la durada del lloguer, el volum de propietats de lloguer que teniu i si la propietat està moblada o sense mobles són factors determinants clau. La vostra condició de propietari no professional, propietari professional o empresa també influirà en la vostra presentació i obligacions fiscals.

Aquestes situacions fiscals complexes són millor avaluades per un comptable o un advocat fiscal.

Unitats moblades per llogar vacances

Deixar una propietat a particulars de vacances tindrà una gran quantitat de despeses que no permeten moblar a llarg termini. Els lloguers moblats, òbviament, vol dir que necessiteu comprar tots els mobles i la roba de casa que necessiteu durant les vacances. No obstant això, els lloguers moblats també requereixen reemplaçaments més freqüents d’aquests mobles i terres. Els turistes solen omplir un lloguer de vacances amb molta més gent que després viurien normalment amb el resultat d'un desgast addicional. Algunes persones també mostren menys respecte pel mobiliari d’un immoble de lloguer i causen danys amb poca consideració ni remordiments.

Impostos sobre la propietat

Les propietats de lloguer estaran subjectes, no només a impostos sobre la renda, sinó també a impostos sobre la propietat. Les propietats moblades i sense mobles estan subjectes a impostos diferents. Els lloguers moblats poden assumir l’impost sobre la propietat immobiliària, taxe fonciere; Tarifes de negoci local, taxe professionnelle; i l'impost de residència, taxe d'habitation. Els lloguers sense mobles estan subjectes a l’impost sobre la propietat immobiliària (taxe fonciere), però l’impost de residència (taxe d’habitation) el paga l’arrendatari. Una despesa addicional d’un arrendament sense mobiliari és el taxe d’enlevament des ordures menageres (TEOM) per retirar les escombraries.

La despesa òbvia, l’impost sobre la renda del lloguer, no és l’única despesa. Els impostos sobre propietats, les enquestes, les reparacions relacionades amb les enquestes i molt més s’han de considerar amb deteniment.

Enquestes estatutàries

A França, els propietaris han de proporcionar determinades enquestes legals als possibles inquilins. Aquestes enquestes són l'enquesta de risc natural o tecnològic, l'enquesta de rendiment energètic i l'enquesta de Lead Paint.

L'enquesta de Riscos Naturals o Tecnològics és obligatòria per a qualsevol propietat ubicada en una comunitat on hi hagi un pla de prevenció de riscos o una zona amb risc de moviment sísmic. L'informe revela si la propietat està o no en perill de danys o per perill d'inundacions, terratrèmols, grans tempestes, allaus, corredisses terrestres o materials perillosos de fàbriques o rutes de transport. Aquest informe s'ha de lliurar als llogaters a curt o llarg termini. Es pot obtenir a la prefectura local i té una vigència de sis mesos.

L’Enquesta de rendiment energètic proporciona a un possible llogater una estimació del consum d’energia i els costos de calefacció de la propietat. Aquest informe s'ha de lliurar a tots els llogaters a llarg termini i alguns arrendaments a curt termini. Elaborat per un professional, l’informe té una vigència de deu anys.

L’Enquesta de plom s’utilitza per determinar l’existència de pintura a base de plom en edificis antics. Si la vostra propietat és més recent que el 1949 o es troba lliure de plom, no cal que repetiu l'enquesta. Si es troba plom, haureu de prendre mesures per retirar-lo professionalment i amb seguretat i tornar a provar-lo al cap de sis anys.

La despesa òbvia de tenir les enquestes completades no és l’única despesa. També heu de tenir en compte el cost de l’eliminació de la pintura de plom, les millores de propietats per millorar l’ús d’energia o les millores per mitigar els factors de risc naturals. Finalment, haureu de tenir en compte el cost intangible que tindrà l’impacte d’aquestes enquestes en la decisió dels possibles llogaters de llogar la vostra propietat o buscar-los en un altre lloc.

Informe de condicions

A més de les enquestes obligatòries, s'hauria de preparar un informe de condicions al començament i al final de cada arrendament. Tot i que aquest informe es pot preparar mitjançant un esforç conjunt de les parts del propietari i de l’arrendatari, és recomanable mantenir els serveis professionals d’un huissier de justice o d’un agent immobiliari. El huissier és un funcionari quasi governamental que la llei determina el càrrec per preparar l'informe. La taxa es reparteix normalment entre propietari i arrendatari.

Assegurança de lloguer

L’assegurança de lloguer és una despesa opcional però ben aconsellada de les propietats de lloguer. L’assegurança contra l’impagament del lloguer generalment us costarà entre el 3-5% del lloguer, però és una despesa deduïble d’impostos.

Tradicionalment, invertir en béns immobles és un mitjà bastant segur i rendible per fer créixer la riquesa, però les grans sumes de diners que comporten creen un risc inherent. Mitigeu el vostre risc amb un pla d'inversió ben pensat que tingui en compte totes les despeses previsibles i un coixí per a allò desconegut.

Arrendador Compte

Com qualsevol altra inversió, si es planifica bé, invertir en béns arrels francesos pot ser un esforç lucratiu, però no se’l descobreixi.