Execució hipotecària: coneixeu els vostres drets legals

No deixeu que la vostra casa acabi en el recorregut en autobús.

Gruntzookie CC-BY-SA 2.0 a través de Wikimedia Commons

Què és l'execució hipotecària?

L'execució hipotecària és un procés legal en què un prestador intenta recuperar el saldo d'un préstec d'un prestatari que ha deixat de fer pagaments al prestador forçant la venda de l'actiu utilitzat com a garantia del préstec. Formalment, un prestador hipotecari (hipotecari) o un altre titular de l’embargament obté la finalització del “dret equitatiu de rescat” d’un prestatari hipotecari (hipotecari), ja sigui per ordre judicial o per aplicació de la llei (després de seguir un procediment legal específic).

Normalment, un prestador obté un interès de seguretat d’un prestatari que hipoteca o promet un actiu com una casa per garantir el préstec. Si el prestatari incompleix i el prestador intenta recuperar la propietat, els tribunals d’equitat poden concedir-li el dret equitatiu de rescat si el prestatari amortitza el deute. Mentre existeixi aquest dret equitatiu, es tracta d’un núvol de títol i el prestador no pot estar segur que pugui recuperar la propietat amb èxit.

Per tant, a través del procés d’execució hipotecària, el prestador busca excloure el dret equitatiu de redempció i obtenir el títol tant legal com equitatiu de la propietat en concepte de tarifa senzilla. Altres titulars de gravàmens també poden excloure el dret de rescat del propietari per altres deutes, com ara impostos vençuts, factures de contractistes impagats o quotes o quotes de l’associació de propietaris vençuts.

Tipus d'execució hipotecària

• L’execució hipotecària judicial s’ha de tramitar i la casa s’ha de vendre sota la supervisió d’un tribunal.
• Es pot tramitar l' execució hipotecària no judicial i vendre l'habitatge sense la supervisió d'un tribunal. Aquesta és una manera més ràpida perquè els bancs completin el procés d'execució hipotecària.

La manera com es processen les execucions hipotecàries es basa en si l'estat on es troba el vostre domicili és un estat judicial o no judicial. El gràfic següent descriu el procés estat per estat.

Gràfic d’execució hipotecària estat per estat

Estat	Estat judicial o no judicial	Durada del procés per dies
Alabama	No judicial	270
Alaska	No judicial	300
Arizona	No judicial	300
Arkansas	No judicial	280
Califòrnia	No judicial	300
Colorado	No judicial	330
Connecticut	Judicial	690
Delaware	Judicial	480
Districte de Columbia	No judicial	300
Florida	Judicial	660
Geòrgia	No judicial	270
Guam	No judicial	500
Hawaii	Judicial	500
Idaho	No judicial	440
Illinois	Judicial	480
Indiana	Judicial	480
Iowa	Judicial	480
Kansas	Judicial	330
Kentucky	Judicial	420
Louisiana	Judicial	390
Maine	Judicial	570
Maryland	No judicial	485
Massachusetts	No judicial	350
Michigan	No judicial	270
Minnesota	No judicial	270
Mississipí	No judicial	270
Missouri	No judicial	270
Montana	No judicial	360
Nebraska	No judicial	330
Nevada	No judicial	360
Nova Hampshire	No judicial	270
Nova Jersey	Judicial	750
Nou Mèxic	Judicial	450
Nova York	Judicial	990
Nova York	Judicial	820
Carolina del Nord	No judicial	300
Dakota del Nord	Judicial	405
Ohio	Judicial	450
Oklahoma	Judicial	420
Oregon	No judicial	330
Pennsilvània	Judicial	480
Puerto Rico	Judicial	720
Rhode Island	No judicial	330
Carolina del Sud	Judicial	420
Dakota del Sud	Judicial	360
Tennessee	No judicial	270
Texas	No judicial	270
Utah	No judicial	330
Vermont	Judicial	510
Illes Verges	Judicial	510
Virgínia	No judicial	270
Washington	No judicial	330
Virginia Occidental	No judicial	290
Wisconsn	Judicial	480
Wyoming	No judicial	270

Coneix els teus drets

De prop i personal

Escric aquest article per experiència personal, ja que he estat en guerra amb Bank of America i puc donar fe personalment dels mitjans poc ètics, enganyosos, enganyosos i burlats pels quals treuen profit de les desgràcies dels seus prestataris.

Podria passar un mes sencer i milers de pàgines citant exemples, però n’hi ha prou de dir que si el públic en general analitzés profundament tots els fets de la crisi financera amb què ens trobem, hauria d’haver una demanda molt més forta i justícia. Aquests delictes bancaris i de Wall Street haurien de ser processats i els delinqüents empresonats. En canvi, les nostres agències governamentals que supervisen la indústria bancària adverteixen aquests bancs perquè netegin el seu acte i comencin a fer policia.

S’estan vigilant? No és el mateix que fer servir presos com a guàrdies o que l’IRS demani al presumpte engany fiscal que faci una auto-auditoria i els enviï un informe? Sóc l'únic que hi veu un problema real?

El joc dels tràmits que falten

Aquesta va ser la meva experiència de modificació, així com milions d'altres que van passar per "Infern de modificació". Wells Fargo, Bank of America, HSBC i altres fan servir el mateix joc d'evitació de modificacions. Després d’escoltar-ne tants, crec que tots aquests bancs tenen un guió que s’utilitza quan els prestataris en dificultats sol·liciten modificacions. Tot i que els vídeos són una mica llargs, això és el que els prestataris anomenen infern de modificació.

Puc dir personalment que he estat a l'infern i a la tornada i, per la qual cosa no hauria d'haver cap sorpresa, mai no se m'ha concedit cap modificació. Aquest és un exemple excel·lent del que es coneix com a frau en la motivació. El banc encara us fa fer pagaments mentre us segueixen de forma directa fins a l’execució hipotecària. Alguns tribunals ara comencen a veure això pel que és realment i mantenen la llei. Molts altres tribunals encara ho rebutgen, ja que el banc no va fer res dolent. Tu ets el jutge.

Els banquers juguen una versió manipulada de Monopoly.

Jocs universitaris PD-BY a través de Wikimedia Commons

Bonificacions obscenes i rescats fiscals: la vida no és fantàstica?

Aquests bancs han rebut milers de milions de dòlars dels contribuents per les seves simples amenaces que negar-los el rescat perjudicaran el país. Un estudi exhaustiu realitzat per economistes de primer ordre ho explica com realment és. L’únic mal real serà a les butxaques dels grans banquers quan ja no podran guanyar milions de dòlars cada any en bonificacions pagades pels contribuents i a l’esquena dels propietaris en dificultats. Aquest és el joc dels banquers d’una versió manipulada de Monopoly, al seu favor. El joc consisteix a excloure i prendre les cases per qualsevol mitjà possible.

Es tractava d’una màquina de fer diners ben organitzada i ben planificada pels bancs més grans i Wall Street. La majoria de la gent ni tan sols podia imaginar els bilions i bilions de dòlars que van guanyar els bancs i Wall Street i seguiran perdent l’esquena dels contribuents i propietaris en dificultats, així com les mateixes pràctiques comercials en curs.

Quan es va preguntar al conseller delegat de JP Morgan, Jamie Diamond, per la manca de regulació financera i les pèrdues enormes per als inversors, la seva resposta va ser que es tracta d’un país lliure. Sí, senyor Diamond, amb els bancs i Wall Street lliures i lliures de fantasia per alinear-se les butxaques i els comptes offshore. Malauradament, senyor Diamond, la gent normal es sent una mica menys lliure dia a dia.

Una llista de les properes subhastes d’una oficina del comtat.

Patricia Drury CC-BY-SA 2.0 a través de Wikimedia Commons

Mira al teu voltant: què veus?

Però, què passa amb els danys col·laterals? S’ha acabat i a tot arreu on es veu. Ens toca i afecta a tots de diferents maneres. Les persones i les famílies queden destruïdes i desvalgudes, els valors de les nostres propietats han caigut en picat, la criminalitat i el suïcidi augmenten, els barris es deixen sense vigilància i les cases vacants s’han convertit en cases ocupades. Els fons de pensions i jubilacions s’han evaporat a partir de la il·lusió de valors garantits per hipoteca.

Però mentre els fons de pensions s’evaporaven i els propietaris eren llançats als carrers, els nivells superiors dels bancs i Wall Street rebien enormes bonificacions i vivien com a reis i reines. Segons aquests bons homes de negocis, qualsevol persona que trobi això inconscient és gelós i intenta iniciar una guerra de classes. Com va dir el senyor Dimond, "és un país lliure (plorant)".

Coneix els teus drets

Propaganda bancària

És sorprenent, i blanquejar això és incorrecte a tants nivells que seria un tema només per a un article sencer. No us cregueu el que sentiu a través dels parlants dels grans bancs que els propietaris mortals van causar aquesta crisi i que no hi ha cap correlació amb les execucions hipotecàries, l'augment del delicte i la desaparició de les famílies; és només la seva propaganda amb l'esperança que les masses ho creguin perquè puguin continuar fent com ho han fet.

És manca de justícia continuar deixant continuar aquests delictes. Tots els jugadors haurien de ser investigats i processats i, si es considera culpable, no hi hauria cap targeta "sortir de la presó". Fer menys és una tragèdia per a tots els nord-americans.

La veritat: el seguiment dual

La veritat: les investigacions intenses mostren que "l'infern de la modificació" és un joc en si mateix. Els bancs no tenen la intenció de modificar mai la majoria d’aquests préstecs. Els bancs realment només presten serveis als préstecs i les seves comissions de manteniment es basen en un percentatge del saldo de la hipoteca. El joc es juga així:

1. Se us demana que sol·liciteu una modificació i se us demani que envieu tots els tràmits i es realitzi una sol·licitud telefònica.
2. Se us demana que pagueu una quantitat determinada durant el procés de modificació, per tant, el banc segueix rebent diners.
3. Durant aquest període, el banc afegeix comissions per demora, comissions d’inspecció, assegurances i altres comissions brossa per augmentar el saldo degut. La majoria d’aquestes empreses són empreses filials dels bancs.
4. Se us informa que els processos d'execució hipotecària estan en suspens mentre continua el procés de modificació en curs. Tanmateix, aquesta no és la veritat i segueixen avançant amb l'execució hipotecària mentre creieu que obteniu una modificació.
5. El següent que sabeu és que se us notificarà o potser no se us notificarà que la vostra casa té o es vendrà en subhasta. Algunes persones ni tan sols saben que passarà fins que el sheriff aparegui per processar un desallotjament perquè la casa ja no és seva. Les famílies amb nens es surten al carrer junt amb totes les seves possessions sense temps per fer altres gestions.
6. Nou vegades de cada deu, el banc o un dels seus afiliats compra la brutícia de la casa.
7. Tot aquest procés s'ha conegut com a "seguiment dual".

Si heu quedat enrere en els pagaments de la vostra hipoteca, heu de demanar ajuda legal immediatament perquè això no us passi. A continuació, es mostren les fonts d’obtenció d’assistència legal i la informació en què creieu que es troba en perill d’execució hipotecària. No podeu dependre de la precisió de la informació rebuda de la vostra empresa hipotecària. Sempre que sigui possible, feu-ho tot per escrit.

Llocs amb informació sobre execució hipotecària i la llei

• Livinglies
• 4clawfraud
• HUD
• Espero ara
• Neighbor Works America

Fets d’execució hipotecària

• El vostre estat és un estat d’execució hipotecària judicial o no judicial?
• El 95% dels propietaris de cases hipotecàries no treballen amb un advocat per assegurar-se que els seus drets estan protegits. També hauríeu de fer que un advocat negocie amb el banc en nom vostre per assegurar-vos que us beneficiaran de les millors alternatives.
• Prop del 80% dels préstecs contenen infraccions a les lleis i pràctiques sobre préstecs.
• Fins i tot si no podeu parar totalment l'execució hipotecària, és possible que el pugueu aturar el temps suficient per fer altres arranjaments.
• Podeu negociar una reducció de pagament si teniu un advocat o si creieu que podeu fer-ho vosaltres mateixos. Esbrineu si la vostra hipoteca conté infraccions de prestadors que poden incloure multes monetàries, així com modificacions.
• Sentiu-vos una mica més segur sabent que teniu un pla i el temps necessari per tornar a posar-vos de peu.
• Tingueu en compte que les modificacions o les vendes a curt termini poden deixar una deficiència del préstec o impostos deguts després que tot estigui dit i fet. No us deixeu agafar desprevingut més tard.

Estic litigant amb Bank of America com a demandant pro se perquè no he trobat advocats al meu estat que ajudessin el propietari. Personalment, he après gran part del que sé dels llocs de referència anteriors: podeu comptar amb la precisió de la informació continguda a cada lloc. També proporcionen una gran quantitat d’enllaços i informació d’altres recursos per ajudar-vos a protegir-vos i els vostres drets. Livinglies té una xarxa d’advocats per estat que són coneixedors i gestionen la defensa de les hipoteques.

Tingueu molta precaució davant les empreses de defensa hipotecària que prometen ajudar-vos i que vulguin diners per davant i prometin al món. Hi ha moltes estafes de modificació (aquest avís governamental en descriu algunes) i pot perdre els vostres diners i la vostra llar.

Si creieu que es tracta d’una empresa que pot intentar estafar-vos, informeu-ho a la Fiscalia General del vostre Estat.

Home de Brookline lluitant per salvar la llar

Malauradament, investigacions profundes han descobert que aquesta infern de modificacions té com a únic propòsit el seguiment dual. El seguiment dual fa que els prestataris pagin mentre prometen una modificació del préstec, mentre que realment només agafen cada cèntim i afegeixen comissions de retard i brossa. Els prestataris creuen que estan en el procés de modificació mentre que al mateix temps el banc avança amb l'execució hipotecària sense que el prestatari ho sàpiga.

Aquesta història em va cridar l’atenció i és un altre molt bon exemple dels milions de persones que han estat o estan en un infern de modificació pels bancs massa grans per fallar. Aquesta també va ser la meva experiència personal, excepte que segueixo lluitant i que els seus intents d’exclusió fins ara han resultat inútils. És per això que heu de mantenir-vos al dia de la vostra situació, intentar que tot estigui escrit per escrit i conèixer els vostres drets i com lluitar.

La història de Ray Lavoie: un dels milions amb històries similars

Enllaç de la història de vídeo de Ray Lavoie

Aquest article és directament de Nashutelegram.com, escrit per Joseph G. Cote, i que voldria compartir. La història de ray és la que alguns de nosaltres que hem visitat per ella anomenem "infern de modificació".

Ray Lavoie va construir la seva casa Brookline fa més de 20 anys. Va afegir una botiga del costat i va executar el seu negoci de fusta a mida. Els procediments d’execució hipotecària poden significar que no té feina ni està fora de casa.

Va afegir una botiga del costat i va executar el seu negoci de fusta a mida. Els procediments d’execució hipotecària poden significar que no té feina ni està fora de casa.

BROOKLINE: Ray Lavoie és un home fet a si mateix, però, finalment, tothom necessita una mà.

Va ensenyar-se sobretot a fusteria, començant al garatge dels seus pares i fent escales a través de proves i errors. Després van aparèixer les finestres, les retallades, etc.

Finalment, va estar construint cases des de fora. Ara treballa per a ell mateix i fa 28 anys que treballa bé la fusta. Va construir la casa del seu germà i la de la seva germana. Va construir la major part de la casa on viu a Cleveland Hill Road després de comprar el terreny fa 21 anys. Va construir l’enorme taller al costat de la casa on passa la major part dels dies serrant, polint, clavant i construint.

És aquella casa i el taller on es guanya la vida, que està intentant rescatar de l’execució hipotecària i el motiu pel qual finalment va haver de buscar ajuda.

De moment, Lavoie, la seva dona i dues filles adolescents viuen en una casa que Bank of America va comprar en una subhasta; una subhasta que Lavoie diu que no hauria d’haver passat mai i que prega la inversió.

Lavoie, de 48 anys, va acabar de construir la seva casa el 1991. Tot va anar bastant bé fins fa aproximadament un any i mig, quan la recessió econòmica d’un parell d’anys abans el va arribar finalment.

El negoci va ser lent, realment lent. No hi havia molta gent que refés la cuina o construís un complement quan no sabien quant de temps estarien treballant.

"Fa uns anys ningú no se sentia còmode a la feina", va dir Lavoie. "Es van aguantar i va fer bola de neu".

La feina s’ha recuperat a Lavoie ara, però pot ser que sigui massa tard. Va quedar enrere amb la seva hipoteca. No va ser tot alhora. Va perdre un pagament i després en va fer un. Trobava a faltar una parella i després en feia una, després en perdia una i en feia dues. Etcètera.

Finalment, Bank of America va trucar i, després de mesos d’intentar treballar amb ells i rebutjar-la, Lavoie va entrar en execució hipotecària.

Lavoie es va posar en contacte amb HSI Trust, un grup sense ànim de lucre que ajuda els propietaris a combatre l'execució hipotecària. HSI va aconseguir que Bank of America revisés el préstec de Lavoie per modificar-lo.

Però va ser llavors quan es van produir una sèrie de confusions i males comunicacions i, fins i tot, fins que Lavoie no va saber fins i tot que la seva revisió havia estat denegada, un subhastador va entrar al seu camí d’entrada.

Va ser només després de vendre la casa (afortunadament, de nou al Bank of America, evitant així la complicació d’un tercer propietari) que el banc li va dir a Lavoie que necessitava un determinat formulari i que per això va sol·licitar la modificació del préstec. negat.

Però segons Michele Varney, el vicepresident de comunicacions amb els clients que gestiona el cas de Lavoie a HSI Trust, aquest formulari mai no es va demanar. Fins i tot si ho hagués estat, el formulari s’aplica a una associació comercial i Lavoie és l’únic propietari.

"La nostra opinió és que Bank of America no hauria d'excloure cap persona perquè el responsable de relacions amb els clients que gestiona el cas desconeix les lleis fiscals", va dir Varney. “No teníem ni idea que estigués fora de revisió. Creiem que va ser exclòs de manera incorrecta ".

"És només una situació horrible", va dir Lavoie. "Em van embargar i ni tan sols m'ho van dir".

Fins i tot si els Lavoies no es van qualificar per a la modificació del préstec, se suposa que el banc avaluarà el seu cas per veure si compleix els requisits per a una sèrie d'altres programes abans de celebrar la subhasta, va dir Varney.

"Aquesta subhasta no hauria d'haver passat mai", va dir. "No el van revisar adequadament com haurien de tenir".

Bank of America no va respondre a les sol·licituds de comentaris.

Mentrestant, Lavoie confia en Varney, continua treballant i intenta no pensar en perdre la casa que va construir i on va créixer dues filles, per no parlar de l’expansiu taller que va construir i on es guanya la vida.

"Ho vaig posar al fons de la meva ment", va dir Lavoie. “Intento tot el possible per no deixar que l’ansietat tregui el màxim de mi. Amb sort, això es resol i es reverteix i puc obtenir una modificació del préstec i continuar.

"El futur és brillant per a mi, però si no ho resolc, sens dubte serà un cop devastador".

Lavoie sap que ell i la seva família superaran d'alguna manera l'execució hipotecària i la subhasta. Fins i tot si la venda no es reverteix, va dir que encara guardarà milers de records de la casa i la propietat: motos de neu durant hores al bosc, passant temps amb amics i familiars al voltant de les fogueres al jardí del darrere.

"Això és qui sóc", va dir. “D'això som la meva família i jo. Això sempre hi serà. El banc no me’l pot treure ”.

Això no vol dir que es rendeixi.

“Aprofiten la gent. Període. Perquè poden ", va dir Lavoie. “Tinc previst quedar-me aquí molt més temps. Vaig a fer que funcioni d'alguna manera. Vull dir, ho he de fer. Tinc dues noies ".

Bancau amb aquesta empresa?

Aquí hi ha una senyoreta que va defensar allò que creu que és el correcte. És una història com milers d’altres empleats que van trobar intolerable el caràcter moral de les seves condicions laborals. Molts van deixar la seva voluntat i els altres que no estaven d'acord amb la política de l'empresa van ser cessats. Si feu la vostra banca aquí, pot ser que arribi el moment de fer una banca amb una altra empresa.

Els bancs comunitaris podrien utilitzar el negoci addicional, tenir més integritat i voler formar part de la comunitat. Heu plantejat fer negocis amb els vostres bancs de la comunitat local? És un pas que tothom pot fer i és allunyar el vostre negoci dels bancs massa grans per fallar. Moltes felicitats a la valenta senyoreta del vídeo.

Resum

L’amenaça d’execució hipotecària és espantosa. El millor consell d’aquells que han estat per la carretera d’execució hipotecària és primer educar-se sobre els fets d’execució hipotecària. Contacteu amb una de les agències sense ànim de lucre per obtenir ajuda i orientació. Les fonts que he enumerat són fonts fiables i fiables; utilitzeu-los. Això us farà familiaritzar-vos amb tot el procés i també quins són els vostres drets.

El gràfic anterior mostra el nombre aproximat de dies des de l’inici fins a la venda de la propietat per estat. Recordeu que hi ha maneres de retardar aquest procés més temps en funció de les circumstàncies i de les dades del préstec. Vaig trigar un any a sentir-me una mica a gust amb tots els coneixements i encara estic aprenent.

Tingueu també en compte que la defensa de les execucions hipotecàries és una àrea jurídica força nova i que molts advocats no estan formats ni estan actualitzats sobre els aprofundiments d’aquesta àrea jurídica. Busqueu un advocat que conegui la defensa de l'execució hipotecària. Això és molt important o acabareu gastant dòlars en honoraris legals que no seran de cap ajuda. Aquesta hauria de ser la primera pregunta a qualsevol advocat amb el qual contacteu.

Si trieu o no teniu més remei que anar-hi sol… procediu amb compte, qüestioneu-ho tot i demaneu respostes al pretendent prestamista (realment són només el prestador de serveis i no el prestador real dels diners). Si no podreu efectuar el vostre pagament, us suggeriria que envieu al prestador pretendent una sol·licitud escrita qualificada que els notificarà per escrit. Si us envien un avís d’incompliment que us indica que ho notifiqueu per escrit si contesteu el deute; només teniu 30 dies per enviar una carta de desafiament. Envieu la carta per correu certificat de devolució. En realitat, els envio tot o qualsevol cosa a ells o als seus advocats per correu certificat de devolució. Cobriu les vostres bases perquè, amb tota probabilitat, afirmaran que mai no van rebre el que els heu enviat mai.

Loansafe és un altre lloc que també té informació i fòrums per comunicar-se amb altres persones que tenen les mateixes dificultats. Hi ha mostres de sol·licituds escrites qualificades a tot Internet. Utilitzeu les mostres per ajudar-vos a escriure la vostra. Tingueu educació i sàpiga quins són els vostres drets o perdrà la vostra casa i ni tan sols ser conscient de si va ser un embargament legal o no. Com més fort conegueu els vostres drets i qualsevol incompliment per part seva, més possibilitats teniu de forçar-los a negociar. Volen casa teva. És com guanyen quantitats de diners obscenes. No només cal endinsar-se, mantenir-se ferm i lluitar contra ells.