Procés de primer comprador d’habitatges des del pressupost fins a la taula de tancament

Procés de compra pas a pas:

Esbrinar el pressupost
Pre-qualificació del prestador
Triar un agent immobiliari
Compres de cases
Inspecció de la llar
Fer una oferta
Contractar un advocat immobiliari
Pre-aprovació del prestador
Taula de clausura

En comprar una nova casa, molts van directament a Internet o a la llibreria per informar-se sobre el procés i sobre què esperar. Després de passar-ho, però, us ho puc dir, és gairebé impossible preparar-vos completament per al que vindrà en comprar la vostra primera casa. Els estats, els comtats i fins i tot les ciutats poden tenir les seves pròpies regles i regulacions sobre la compra d’una casa, de manera que l’experiència de ningú no és mai la mateixa. També era un d’aquests compradors de cases nous i emocionats que sentia que podia anticipar-me a tot el que havia de venir només de les meves cerques freqüents a Google, però és difícil de saber fins que realment no ho feu.

Només puc esperar que la meva història individual doni al proper comprador de casa un petit bagatge sobre què esperar, amb qui tractareu durant tot el procés en diferents etapes i com us prepareu per a l'espera. Des de l’oferta fins al tancament pot trigar entre 60 dies i 3 mesos o més, però, de mitjana, és d’uns 60 a 90 dies. No incloc execucions hipotecàries ni vendes a curt, que són un joc totalment diferent. La meva història tracta d’una residència unifamiliar de compra habitual a Long Island, Nova York, a la ciutat de Brookhaven.

Esbrinar el pressupost

Comencem pel principi pensant en quant podeu pagar al mes en hipoteques, impostos sobre la propietat, PMI i assegurança per a la llar. Per a aquells de vosaltres que potser haureu pensat que el començament era buscar a casa, no esteu sols. Crec que la majoria de la gent intentarà fer la part divertida primer, com mirar cases en línia o anar a portes obertes. Tot i això, definitivament no és el primer pas. De fet, la majoria de representants hipotecaris, corredors i agents immobiliaris no només voldran conèixer el vostre pressupost immediatament, sinó que també voldran saber que un prestador està d'acord amb el que dieu que és el vostre pressupost. L’aspecte dels diners no és el més divertit, però és la forma més responsable d’iniciar la cerca a casa. Per què trobar aquella casa dels vostres somnis si mai no us la podeu permetre? Gran part de l’actitud actual de saber què es pot permetre prové de la crisi de l’habitatge.Molts van entrar a cases que simplement no es podien permetre i els van perdre en algun moment a causa d’execucions hipotecàries. Tot aquest efectiu que s’ha guanyat amb força i que s’ha ingressat a casa ja ha desaparegut. No volem que us passi això!

Ara, tot i que hi ha regulacions molt més estrictes per contractar una hipoteca, alguns bancs, em sembla, encara permeten més del que crec que està dins d’un pressupost raonable. La diferència, per a mi, entre un pressupost normal des de la perspectiva d’un banc i un pressupost raonable és que un de raonable és una mica més realista de com viuen les persones o, més concretament, de com volen viure. Tothom vol viure segons els seus mitjans, però és important fer una llista d’on voleu que arribin els ingressos discrecionals. Bé, siguem sincers,hauria d'anar a un compte d'estalvi, però, on us agrada gastar aquest estalvi? T'agrada la compra esporàdica de tant en tant com una bossa nova de Gucci o t'agrada sortir a menjar cada nit a la cuina? Sempre voleu aquest cotxe nou o preferiu estalviar cada cèntim per a aquest viatge de vacances un cop a la vida? Vostè, i potser fins i tot un altre significatiu, haureu de seure seriosament i discutir honestament on voleu gastar aquests ingressos addicionals. Hi ha molts debats sobre el tema de la quantitat adequada d’ingressos discrecionals entre els assessors financers i depèn en gran mesura de molts factors, com ara residir en una zona amb un elevat cost de la vida o potser saber que teniu una família a la qual recaure econòmicament. eren una emergència. No obstant això, la majoria estaria d'acord que hauria d'estar entre el 30 i el 50%. I només per aclarir,Els ingressos discrecionals consisteixen en gastar diners després d’impostos que no es gasten en les “factures obligatòries” —aliments, refugis, pagaments amb targeta de crèdit i transport.

Pre-qualificació del prestador

Això em porta a la primera persona amb qui us reunireu en tot aquest procés, el vostre prestador per obtenir una pre-qualificació. Això és important perquè el vostre agent immobiliari ho necessita per poder entrar a les portes obertes per veure una casa. El vostre prestador pot ser un corredor, un representant de prestamistes bancaris o un representant d’un banc hipotecari. Segons el lloc on busqueu una casa, els beneficis de cadascun poden variar. Per a nosaltres, un corredor era la millor opció perquè treballa directament per a nosaltres i té associacions amb diversos prestamistes bancaris. A continuació, pot cercar la millor oferta de tipus d’interès. De totes maneres, sempre heu d’obtenir diverses cotitzacions. Al principi, ens vam sentir incòmodes amb la idea de seure amb un prestador i d’esgotar el seu temps quan potser no acabem d’anar amb ells. Malgrat això,tothom en aquest sentit era professional i entenia que exploràvem totes les vies abans de prendre una decisió. També s’hi ocupen tot el temps, així que no us sentiu malament. A l’hora de prendre la decisió, haureu de triar amb qui us sentiu més còmode. Per a nosaltres, el més important era l’accés. Volíem que ens informessin de cada pas del camí i el corredor amb qui ens vam reunir es va centrar en això quan vam parlar amb ell i, finalment, és així com hem pres la nostra decisió final.

Sabíem que és probable que rebéssim una hipoteca fixa a 30 anys o una hipoteca estàndard, amb només un 5% de reducció. Al principi sabíem que havíem de pagar PMI (“assegurança d’hipoteca privada”) amb els costos mensuals de la nostra hipoteca, ja que no podríem arribar al 20% necessari per no haver de pagar-la. PMI és només un pagament per cobrir el prestador per a aquells que no en tenen prou per tenir un 80% de capital propi a casa seva. Tot i que, un cop assoliu el 80% del patrimoni net, ja no és un pagament que heu de fer. Per a la majoria, podrien ser de 7 a 10 anys en funció de l'import del préstec. No és tan dolent com sembla, perquè molts préstecs governamentals requereixen PMI durant la vida del préstec. Aquest escenari és bastant típic per als compradors d’habitatges per primera vegada amb ingressos mitjans.El meu promès i jo vam fer massa per optar a préstecs governamentals o programes estatals o comtals, però no vam fer prou per estalviar un 20% de descompte aviat.

Triar un agent immobiliari

Després d’haver-se qualificat prèviament, cosa que no és el mateix que s’ha aprovat prèviament, ja està a punt per parlar amb l’agent immobiliari Tingueu en compte que el prestador del qual obteniu la vostra pre-qualificació no necessàriament ha de ser el vostre prestador hipotecari al final. Podreu cercar hipoteques i tipus d’interès en un altre moment del procés. Encara haureu de divulgar la vostra situació financera i el vostre passat monetari en el moment de la pre-qualificació; això inclou, entre d'altres, els salaris actuals, els W2, les declaracions d'impostos, el deute corrent, els pagaments mensuals actuals i els saldos dels comptes corrents i estalvis.

Com triar un agent

Comprar la vostra primera casa: una guia pas a pas: llibre de butxaca

Compres de cases

Després d’esbrinar el nostre pressupost, vam iniciar la cerca de casa. Vam fer servir els llocs web típics de Zillow i Redfin per trobar algunes cases al principi i, tot i que la majoria d’aquestes són bastant precises per al que està disponible, només cal saber que un agent immobiliari disposarà de les fitxes més precises. Amb tota probabilitat, el vostre agent us donarà accés als seus llocs web de cerca només per a agents, que tenen avantatges per a cada banda: poden fer un seguiment del que heu marcat com a preferits i podeu tenir la comoditat de saber que és el més actualitzat. llistats de dates.

Ara, aquesta és la part més divertida del procés, així que gaudiu-ne! Sabeu realment el que vulgueu a la vostra llar, tant si es tracta d’un sistema de fixació superior com si és a punt per entrar a viure i aneu a tantes portes obertes com pugueu. De vegades, les fotos no fan justícia a la llar i, d’altres, poden aparèixer en un moment en què la casa estava més actualitzada. Veure-ho en persona és l’única manera de saber què realment obteniu. A més, intenteu ser el més honest possible amb el vostre agent; si passar per sobre d’un determinat sostre suposa un trencament de les ofertes, feu-ho saber, si no hi ha cap possibilitat de comprar una casa sense soterrani, també podríeu estar al davant.. No perdeu el seu temps ni el vostre; farà que sigui una experiència de cerca de casa més agradable.

Després d'haver trobat algunes cases que t'interessin, fes-hi un cop d'ull a diferents hores del dia i en diferents dies de la setmana abans de fer una oferta. És possible que us impacienteu o penseu que no voleu que aquesta casa de somnis se us escapi de les mans, però no tireu la pistola. De vegades, els barris poden semblar meravellosos els diumenges a la tarda, però són terribles a la nit o potser fins i tot un veí sorollós que només surt després de les 5.

Llista d'inspecció de la llar

Inspecció de la llar i realització d’una oferta

Després d’haver escollit la casa dels vostres somnis, contracteu un inspector per a una inspecció de la casa abans de fer una oferta. Aquests poden ser professionals de la inspecció o enginyers, segons el que escolliu. Demaneu sempre una còpia de l’informe. Això és el que pagueu, que pot variar entre 350 i 550 dòlars. Després d’aquesta inspecció, podeu fer la vostra oferta. Tingueu en compte qualsevol cosa que vulgueu incloure al contracte en el moment de ser reparat, inclòs amb la casa, etc.

Contractar un advocat immobiliari

Això ens porta al següent pas després de fer una oferta: contractar un advocat. La legislació immobiliària pot anar des de molt complexa fins a molt senzilla. Les taxes d'advocat també variaran en funció d'això. El nostre contracte era bastant senzill, ja que només incloíem en el nostre contracte de guardar els electrodomèstics de la cuina; en cas contrari, portàvem la casa tal qual. El vostre advocat tractarà amb l'advocat del venedor i també configurarà el títol, que forma part dels vostres costos de tancament. Necessitarà el nom i el número de contacte del vostre agent immobiliari i representant del prestador, ja que també establirà l’hora i la data de tancament amb els venedors.

Què volen veure els prestadors


Nòmines actuals
W2
Devolucions d'impostos
Deute o proporció de deutes
Pagaments mensuals
Saldo de comprovació / estalvi

Pre-aprovació del prestador

Mentre s’està finalitzant tots els tràmits del contracte, anireu escrivint el vostre xec d’avançament i comprant una hipoteca per a la seva aprovació prèvia. El vostre prestador hipotecari necessitarà la informació de contacte del vostre agent de béns arrels i del vostre advocat perquè cadascun pugui mantenir-se en contacte en completar els diferents passos. A continuació, seureu amb el vostre prestador i signareu tots els documents necessaris per al préstec i proporcionareu més tràmits que puguin ser necessaris i que encara no s’hagin donat, és probable que només es tracti de llistats de pagament més actuals.

Després d’aquest punt, és realment només un joc d’espera i deixar que totes aquestes persones que heu contractat facin la seva feina. Les millors actualitzacions vindran del vostre agent i advocat, ja que estan activant la majoria dels darrers passos. Aquest és el pas en què la paciència és important. Espereu que els venedors signin el contracte o l’empresa titular o que el banc aprovi definitivament el préstec. Podria ser tota una infinitat de coses, però aguantar: el final és a prop.

Preguntes que haurien de fer tots els compradors d'habitatges per primera vegada - Paperback

Taula de clausura

I, finalment, el vostre dia de cloenda. Serà en una habitació amb el vostre advocat, l'advocat del venedor, el representant de l'empresa titular, el vostre agent immobiliari i l'agent del venedor, el vostre corredor i un representant del prestador. Els venedors també hi seran, cosa que pot resultar incòmode, però intentar aprofitar al màxim un dia de signatura de molts tràmits. El vostre advocat us guiarà durant tot el procés i és probable que ja us hagi comunicat el dia anterior quins controls finals heu d’escriure i a qui.

És un procés dur i llarg que val la pena. Ja seràs propietari quan hagis esquitxat el teu jo i creuat el teu. Tot el que necessiteu és paciència, una mica de sort i prou coneixement per fer-vos passar per cada pas.

Altres articles d’aquest autor

Young and Broke Girl: Com vaig estalviar 3.000 $ en 3 mesos

Programa de recompenses de Las Vegas i com he canviat realment els premis gratuïts MyVegas als hotels MGM