Feu la vostra diligència deguda a l’hora de comprar propietats rurals

Vista dels pics de San Francisco des de la nostra propietat a prop de Williams, AZ

Deb Kingsbury

Comprar un terreny rural

Al setembre de 2018, el meu marit i jo vam signar els documents de tancament de 36 acres de terreny no urbanitzat fora de la xarxa entre el pi pinon, ginebres i prats al nord de Williams, Arizona i al sud del Gran Canó. Estàvem encantats (i encara estem) amb la nostra nova propietat, després de diversos mesos de recerca, mirant desenes de propietats i fins i tot un cop retirat d’un contracte per comprar una propietat diferent.

Al llarg del camí, vam aprendre molt sobre què hem de preguntar i tenir en compte a l’hora de plantejar-nos una parcel·la rural. També vam saber que, tot i que molts agents immobiliaris coneixen les seves coses quan es tracta de propietats residencials i urbanes, no necessàriament coneixen els avantatges de les propietats immobiliàries rurals, de manera que és important fer la vostra pròpia diligència deguda abans de signar-ho. contracte de compra i, finalment, compra de terrenys.

Tot i que la nostra experiència és específica per al nord d’Arizona (el comtat de Coconino en particular), espero que el coneixement que vam recollir us sigui útil independentment d’on serà la vostra cerca de propietats.

Un arc de Sant Martí es forma després de la pluja de la temporada del monsó de la tarda

Una foto de la nostra propietat, que anomenem "Fusta de 36 acres"

Preguntes i preguntes abans de tancar a la propietat rural

Realment no sabíem quines preguntes ens havíem de fer sobre les propietats rurals quan vam començar la nostra cerca i vam aprendre (gairebé de manera difícil) que el fet que una propietat pogués semblar el lloc on comprar, la realitat no sempre és tan clar o acceptable.

Aquestes són algunes coses per pensar i preguntar:

Hi ha accés legal?

L’accés legal més senzill a una propietat existeix quan una parcel·la té façana en una carretera accessible públicament. Però, de vegades, la topografia o les característiques hídriques restringiran l'accés a la propietat des de la carretera o pot haver-hi una o més parcel·les de propietat privada entre la via pública i la propietat. Quan no es pugui accedir a la propietat o no es pugui accedir-hi directament des de la via pública, es requereix una servitud de pas per les altres finques. Una servitud es descriu habitualment en els fets com a entrada, sortida i regressió des d’una propietat, a través del terreny d’una o més propietats, fins a una carretera accessible públicament.

L’accés legal és important. Una cosa que vam saber sobre una propietat que gairebé vam comprar va ser que no tenia accés legal, tot i que podíem accedir-hi directament. Sense accés legal significa que el comtat no emetria cap permís, per construir, solar, sèptic, etc. I si construïu sense permís, això pot comportar problemes al llarg de la carretera a l’hora d’intentar finançar un projecte d’edificació o revendre’l. la propietat. Fins i tot pot comportar multes o, pitjor encara, una ordre de deconstrucció total o parcial d’un edifici. Conegueu els riscos de comprar béns que no tenen accés legal.

Hi ha accés físic i és el mateix que l'accés legal?

El fet que un paquet hagi estat aprovat, l'accés legal no vol dir que pugueu conduir-hi directament. Potser encara no s’ha creat cap carretera. O potser la ruta hi és, però difícil o fins i tot impossible d’accedir amb vehicle. Potser l'accés és limitat o no és possible en determinades èpoques de l'any.

Vam veure una propietat amb vistes precioses i altres funcions atractives, però l'accés legal al mapa no existia "a terra". Hi havia, però, una bona carretera sense asfaltar cap a ella… però aquesta via no era l’accés legal real. Va travessar una altra propietat privada encara no urbanitzada, però no va ser una servitud registrada.

De la mateixa manera, una propietat pot tenir accés físic, però aquest accés físic (carretera) pot no ser un accés legal. Assegureu-vos de preguntar, no només assumir en funció del que veieu i de com conduïu fins a una propietat.

Es manté o es llaura l'accés físic a la propietat?

El comtat, la ciutat o una entitat privada contractada per un HOA / POA s'encarrega d'això? O seria el propietari de la propietat el responsable de mantenir l’accés a la propietat?

Hi ha alguna enquesta?

Les enquestes poden costar milers de dòlars, de manera que si ja s’han realitzat una propietat per a la propietat que voleu comprar, sol·liciteu una còpia al venedor o, si es registra, podeu sol·licitar-ne una còpia a l’inspector d’edificis de la jurisdicció o a l’oficina de registre de terrenys.

A més dels límits i racons de la propietat, una enquesta mostrarà les servituds.

Hi ha servituds?

Una servitud és un dret legal a creuar o utilitzar la terra d’una altra persona per un propòsit específic. La majoria de les propietats tenen una o més servituds, incloses les de serveis públics, encara que actualment no n’hi hagi. També voldreu saber si hi ha servituds per accedir a altres propietats sense litoral, que poden ser utilitzades per a l'entrada / sortida d'altres propietaris, actuals o futurs.

Hi ha regles sobre què podeu fer i què no podeu fer dins d'una servitud a la vostra propietat, inclosa, per exemple, la instal·lació de tanques, que us pot ser obligat a restringir l'amplada d'una servitud en lloc de fer-ho directament a la vostra línia de propietat.

Vegeu Servituds: coneixeu els vostres drets de propietat

Quins són els contratemps?

Els contratemps no són una cosa que es fa a l’hora de comprar propietats, però sí que voleu saber quina distància heu d’estar a l’hora de parar sèptics, edificis, tanques, etc. el contratemps és per si es tracta d'una carretera o d'una altra propietat privada. També hi ha contratemps per a les aigües i els drenatges, per exemple.

S'ha realitzat una inspecció del lloc (prova sèptica) i, en cas afirmatiu, quins van ser els resultats?

Molts, si no la gran majoria, deles propietats rurals necessitaran un sistema sèptic si teniu previst tenir un habitatge de qualsevol tipus en aquest terreny, perquè no només podeu connectar-vos a un sistema de clavegueram municipal. Una investigació del lloc determina el tipus de sèptic que es necessita (prova de beneficis a / k / a, tot i que avui en dia poques vegades s’utilitza aquest terme, almenys on vivim). Els sistemes sèptics poden ser estàndard o convencionals o poden ser sistemes alternatius, que costen molt més. Un sistema estàndard pot funcionar entre 5.000 i 8.000 dòlars, mentre que els sistemes alternatius poden costar desenes de milers de dòlars. Esbrineu, doncs, si s’ha fet una prova sèptica a la propietat que us interessa i, en cas afirmatiu, quins van ser els resultats. Si encara no s'ha fet cap prova, és possible que vulgueu demanar al venedor que en faci una. Si el venedor no està disposat a gastar els diners per a la prova, dependrà de vosaltres, el possible comprador,per decidir la importància de fer-ne una abans de comprar la propietat.

Les proves sèptiques / investigacions del lloc són específiques de la ubicació de la prova. Tot i que una àrea de la propietat pot passar per sèptica estàndard, altres zones no, de manera que haureu de decidir on voleu construir la propietat, perquè la vostra sèptica haurà d’estar dins d’una àrea determinada dels forats de prova. Això és particularment important en propietats més grans, on teniu una gran varietat d'opcions d'obra i podeu preferir-ne una més que d'altres.

Una excavadora excava forats de proves del lloc —de fet, trinxeres profundes i inclinades— a la nostra propietat de la zona que preferim construir.

Hi ha un HOA o POA?

Tot i que molts de nosaltres associem HOA a propietats residencials urbanes, suburbanes i rurals, fins i tot algunes propietats rurals de més d’un acre formen part d’un HOA o, més comunament, d’una Associació de Propietaris de Propietats (POA). Si és així, sabria qui són un o més membres de la junta i trucarí a almenys a un d’ells abans de finalitzar la compra, només per posar-me en contacte i tenir una idea de com gestionen la seva associació i què diuen més les coses importants són saber sobre la vida a la zona.

En cas afirmatiu, quines són les regles i tarifes, i què cobreixen aquestes taxes?

En el nostre cas, les normes POA inclouen coses com el percentatge d’arbres que es poden treure / tallar en una propietat i limitacions a l’ús comercial d’una parcel·la, per nomenar dues de moltes. I les nostres tarifes anuals de POA es destinen principalment al manteniment de les vies de cendres. Assegureu-vos de rebre una còpia dels CC & Rs si hi ha un HOA o POA associat a la propietat que us interessa comprar… i llegiu-los. Tot i que el nivell d’aplicació d’aquestes regles varia segons l’HOA / POA, sempre és important saber quines són aquestes regles.

Podeu acampar a la vostra propietat?

Tant els HOA / POA com la jurisdicció local (per exemple, el comtat) poden imposar limitacions sobre si i quan, i per a quina durada i circumstàncies, podeu acampar a la vostra propietat, tant si es tracta d'un càmping de tendes de campanya, com en un remolc de viatges o en un RV. Algunes jurisdiccions requeriran un permís per acampar a la vostra terra i limitaran el nombre de dies que podeu fer en un any determinat. De vegades, aquestes normes són diferents un cop es té un permís de construcció.

Dit això, molta gent acampa a les seves propietats rurals, fins i tot quan les regles i regles no ho permeten. O ho fan sense permís. I molts no tenen mai cap problema. Tanmateix, tingueu en compte quines són les regles i què pot passar si no les seguiu. D’aquesta manera, si més no, podeu decidir si paga la pena arriscar-vos i si podeu acceptar les conseqüències si, per exemple, algú es queixa i el HOA / POA i / o el comtat s’anomenen.

Hi ha serveis públics disponibles o aquesta propietat està fora de la xarxa?

Electricitat, aigua, gas natural, telèfon, cable / internet: tots els serveis i serveis públics que estem acostumats a tenir a la vora de les zones urbanes, suburbanes i fins i tot en moltes zones residencials rurals, sovint no són tan accessibles, si no, quan es tracta de finques rurals. I, si podeu aconseguir-ne alguns o tots, la despesa pot ser elevada o fins i tot prohibitiva. Per tant, si és important tenir aquestes utilitats, esbrineu si n’hi ha cap a l’abast de la propietat i quins costos podríeu incórrer perquè això passi.

Si, per contra, VOLEU estar fora de la xarxa (per exemple, utilitzar energia solar, eòlica i altres mètodes alternatius d’energia), potser voldreu esbrinar si altres persones i propietats del voltant poden aportar serveis públics i si això significaria veure hi entren línies elèctriques i canonades, per exemple. Estaria bé si passés?

Quina serà la font de l’aigua potable? Es pot perforar un pou, tenir aigua lliurada o transportar aigua?

En el nostre cas, perforar un pou no seria realista, ja que el nivell freàtic es troba a milers de peus per sota de la superfície. Molts propietaris de la zona tenen aigua subministrada i emmagatzemada en una cisterna gran o en cisternes múltiples, que després es bomben a casa seva. Algunes persones transporten l'aigua per si mateixes, omplint-les a les estacions d'aigua locals i portant-les a les seves cisternes en tancs a la part posterior del seu camió o remolc. Altres persones recullen i emmagatzemen aigua de pluja (que es pot utilitzar conjuntament amb aigua potable transportada o lliurada), que és el que tenim previst fer. Tingueu en compte que l'aigua de pluja s'ha de filtrar (haurà de ser segons els requisits del codi en moltes àrees) abans de fer-la servir a casa.

Hi ha servei de recollida d'escombraries? Si no és així, on es pot endur la brossa?

No hi ha cap recollida setmanal de brossa per recollir escombraries o reciclar allà on es troba la nostra propietat, tot i que algunes persones tenen escombraries i paguen perquè una empresa privada les vingui a buidar periòdicament. Si no és una opció disponible o que preferiu, esbrineu on són les deixalleries locals i les estacions de reciclatge i quins costos us costaran.

En una nota relacionada, viure a la propietat rural és un gran incentiu per reduir els residus. És increïble quant es pot fer això amb una mica de previsió i esforç, per no parlar del compostatge.

Hi ha esgrima i hi ha cap contratemps obligatori a la línia de propietat?

El fet de veure esgrima no vol dir que sigui on s’hauria de situar. En el nostre cas, una vella tanca de pastura associada al ranxo de la zona travessa la part posterior de la nostra propietat, amb quatre hectàrees de parcel·la a l’altra banda d’aquesta tanca. La gent ha suposat que aquesta línia de tanca és el límit entre el que ara és la nostra propietat i la terra estatal que ens limita, de manera que hem hagut de posar cartells de propietat privada i intentar bloquejar una pista de dues vies que han estat realitzades per persones que condueixen. al llarg de la tanca, de manera que és una mica un problema per a nosaltres… tot i que ho vam saber abans de tancar la propietat i estàvem disposats a acceptar-la i tractar-la amb el pas del temps.

A més, si hi ha tanques a la propietat que no és on hauria de ser, esbrineu de qui és la tanca i si podeu moure-la o treure-la. Ho dic perquè, com en el nostre cas, aquesta tanca de pastura és propietat del ranxo i, tot i que es pot moure cap enrere per coincidir amb la nostra línia de propietats, hauria de romandre intacta. I la mudança o una nova esgrima serien a costa nostra, no pas del ranxo.

És aquesta una zona de pasturatge a cel obert (àrea lliure)?

Aquí teniu una visió general de la llei de camp obert de la Universitat d'Arizona: "Llei" de camp obert d'Arizona

Altres preguntes a les quals probablement hauríeu de respondre abans de comprar serien:

Quins són els vostres drets sobre l'aigua i els minerals?
Quins són els impostos actuals sobre la propietat?
Com és el sòl i el substrat? És bo per construir, créixer, etc.?
La propietat o alguna part d’ella està subjecta a inundacions?

Quines altres preguntes hauríeu de fer?

Què he deixat de banda? Quines altres preguntes suggeriríeu als possibles compradors de terres rurals quan facin la seva diligència deguda? Feu-m’ho saber als comentaris següents i els afegiré a la llista.

Una paraula sobre els permisos

Tot i que moltes persones propietàries de propietats rurals opten per construir sense haver obtingut prèviament un permís (almenys en aquesta àrea moltes ho fan) i sense passar pel procés d’inspecció associat, altres prefereixen fer front als costos afegits i, de vegades, a les frustracions d’obtenir els permisos necessaris., per evitar possibles trampes de seguir endavant sense elles. Ens situem en aquesta última categoria, que no és un comentari de la decisió de ningú, sinó amb el que ens sentíem més còmodes.

Tot i que la decisió d’obtenir permisos per a tot, des de cases fins a cases de convidats i petites cases (de vegades conegudes com a unitats d’habitatges accessoris), dependències, sistemes fotovoltaics solars i sistemes sèptics i molt més, és una elecció personal, tingueu en compte els riscos de fer alguna de les els projectes esmentats (i altres coses) sense permís quan es requereix tècnicament un permís. Tingueu en compte, també, que si voleu contractar projectes d’edificació o parts d’aquests, pot ser un repte trobar contractistes o subcontractistes, especialment aquells que tenen llicència i que estiguin disposats a treballar sense un permís.

A més, si hi ha estructures existents a la propietat que us interessa, aquestes estructures es van construir amb permisos (si fossin necessaris)?

Sabeu que pot ser difícil, si no impossible, obtenir un préstec o una hipoteca per comprar propietats on hi ha estructures que es van construir sense els permisos necessaris. En conseqüència, si construïu sense permís i, posteriorment, decidiu vendre, és possible que hagueu de trobar un comprador en efectiu que estigui disposat a ignorar aquest fet i que tingui els diners per comprar sense un préstec o que tingui un acord amb vosaltres.

Poseu-vos en contacte amb el departament d’edificació de la vostra jurisdicció o visiteu el lloc web del departament per obtenir més informació sobre quan i per a quins permisos calen i feu preguntes sobre els costos dels permisos i els requisits de codi.

Preguntes i respostes

Pregunta: On puc obtenir més informació sobre el càmping a la meva propietat privada?

Resposta: si sou aquí al comtat de Coconino, Arizona, seria el Departament de Desenvolupament de la Comunitat: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Serien ells els que demanarien informació. i on podeu obtenir un permís. Si us trobeu en un altre lloc, em posaria en contacte amb l’oficina similar del vostre comtat / zona: el departament de construcció / oficina de permisos.

Heu comprat terreny rural? Com ha estat l’experiència i he trobat a faltar alguna cosa anterior?

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona, el 18 d'agost de 2020:

No, el comtat no inclou cap propietat immobiliària en venda. Però sí que ho fan les agències immobiliàries locals. Crec que els llistats també es poden trobar a Zillow.

Pat Fitzpatrick el 17 d'agost de 2020:

El comtat publica anuncis de propietats disponibles? Gran article, gràcies per compartir

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona, el 20 de juliol de 2020:

Hola, Tommy. Avança lentament però de forma constant. Estem treballant en projectes al voltant de la propietat, però encara no hem començat a la casa principal. Estem treballant en plans amb un arquitecte fora de xarxa especialitzat en cases solars passives.

Feliç caça de propietats si decidiu mirar per la zona. Ens encanta per aquí, sobretot tota la vida salvatge.

Tommy el 17 de juliol de 2020:

Gràcies Deb, La vostra publicació ha estat un punt de partida molt útil. La meva dona i jo estem plantejant comprar terrenys al nord de Williams. Com va el procés de construcció?

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona, el 12 de desembre de 2019:

Gràcies, Michael! M'alegro que aquests consells de la nostra experiència personal puguin ser útils. Probablement hi ha alguna cosa (coses) que he oblidat o oblidat, però és un començament.

Michael Duncan, d'Alemanya, l'11 de desembre de 2019:

Avui, més que mai, no hi falten estafes i fraus desagradables sobre el tema de l’adquisició de béns immobles i propietats, tal com s’informa ocasionalment en programes de revistes de premsa com CBC Marketplace i altres fonts dels mitjans de comunicació. Malauradament, aquest és l’estat de les coses en què ens trobem.

Per tant, cal que realitzin prèviament els deures i la diligència deguda per evitar les terribles conseqüències de les estafes i les trampes.

Afortunadament, la vostra presentació aquí ens mostra com fer-ho. Actualment estic pensant en comprar jo mateix propietat i he trobat útils els coneixements que us proporcionem aquí al vostre article. Gràcies per compilar aquestes observacions i consells.

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona, el 10 de gener de 2019:

Definitivament, suposaria que hi ha diferències estat per estat, per no parlar de comtat per comtat, especialment quan es tracta de codis de construcció i requisits, inclosos els sèptics. Crec que la majoria d’altres coses, com ara qüestions d’accés legal, dret de servitud, etc., serien molt similars si no és el mateix.

Liz Westwood del Regne Unit el 10 de gener de 2019:

Aquest és un article exhaustiu i útil per a qualsevol persona que vulgui comprar terres als EUA. Tinc raó en pensar que algunes resolucions poden variar en funció de la ubicació de l'estat?