Determinació del valor dels béns immobles que generen ingressos

Seguiu llegint per aprendre a determinar el valor de la propietat real que genera ingressos.

Tierra Mallorca

Té propietats immobiliàries que produeixen ingressos o poden produir ingressos? Voleu determinar un valor aproximat per a la propietat real?

Si és així, la informació següent us ajudarà a obtenir un valor basat en informació específica estàndard. La informació es pot aplicar a una casa unifamiliar, dúplex, unitats múltiples, propietats comercials, terrenys, botigues minoristes i altres béns immobles que generin ingressos.

Taxa de capitalització (taxa màxima)

La taxa de capitalització o taxa màxima és una proporció que s’utilitza per estimar el valor de les propietats productores d’ingressos. La taxa màxima és l’ingrés net d’explotació dividit pel preu de venda o el valor d’una propietat expressat en percentatge. La majoria d’inversors, prestadors i taxadors utilitzen la taxa màxima per estimar el preu de compra de diferents tipus de propietats productores d’ingressos. La taxa de capitalització de mercat es determina avaluant les dades financeres de propietats similars que s'han venut recentment en un mercat específic. Cada mercat és diferent.

La taxa de capitalització proporciona una estimació de valor més fiable que un multiplicador de renda bruta del mercat (GRM), ja que el càlcul de la taxa de capitalització utilitza més detalls financers d’una propietat. El càlcul GRM només té en compte el preu de venda d’un immoble i els lloguers bruts. El càlcul de la taxa màxima incorpora el preu de venda d’un immoble, els lloguers bruts, els ingressos no derivats del lloguer, l’import de la vacant i les despeses d’explotació, proporcionant així una estimació del valor més fiable.

En última instància, el venedor intenta vendre al màxim límit possible mentre que el comprador intenta comprar al màxim límit possible. Des de la perspectiva de qualsevol inversor, com més alta sigui la taxa màxima, millor serà la inversió. Es poden posar en joc altres variables, com ara la ubicació, l’estat, etc., que no sempre apareixen a la taxa de limitació.

La taxa màxima es defineix com a “Ingressos d’explotació nets” (NOI) dividits pel valor de mercat. També podeu obtenir el valor de mercat dividint la taxa NOI / Cap.

Un exemple típic:

• Una propietat té un NOI (Ingressos Operatius Nets) de 80.000 dòlars i un preu de venda de 1.000.000 de dòlars.
• (80.000 dòlars / 1.000.000 dòlars) x 100 = 8% TARIFA CAP
• Una propietat té un NOI (Ingressos Operatius Nets) de 80.000 dòlars i una taxa de capitalització del 8%. (80.000 dòlars /.08) = 1.000.000 dòlars

Multiplicador de renda bruta (GRM)

El multiplicador de renda bruta o GRM és una proporció que s’utilitza per estimar el valor de la propietat productora d’ingressos. El GRM proporciona una estimació aproximada del valor i és molt menys detallat que l’ús de valors vAP, però és molt útil per analitzar ràpidament propietats amb poca informació a l’abast. Només es requereixen dues dades financeres per calcular el multiplicador de renda bruta d’una propietat, el preu de venda i el lloguer brut total. Si aquesta informació està disponible per a diverses vendes recents de tipus similars de propietats d’ingressos en una àrea determinada, es pot utilitzar per estimar el valor de mercat d’altres propietats similars d’aquesta àrea. Alguns inversors utilitzen un GRM mensual i alguns utilitzen un GRM anual.El GRM mensual és igual al preu de venda d’una propietat dividit entre els ingressos potencials mensuals del lloguer i el GRM anual és la venda qualsevol dividida pels ingressos potencials anuals del lloguer.

El GRM del mercat és només una aproximació aproximada del valor i té algunes limitacions, com ara no tenir en compte les taxes de vacants i les despeses d’explotació. Recordeu, quan tingueu prou informació per calcular les taxes límit versus el GRM, utilitzeu les taxes límit.

Un exemple típic:

• Una propietat té un preu de venda de 300.000 dòlars i uns lloguers mensuals potencials de 3.500 dòlars.
• 300.000 dòlars / 3.500 dòlars = 85,71 GRM
• En el mateix escenari, per calcular el "valor de mercat estimat" en un lloguer de 80 GRM i 3.500 dòlars:
• 80 x 3.500 $ = 280.000 $ (valor de mercat estimat)

Ingressos d'explotació nets (NOI)

Els ingressos nets d’explotació són només els ingressos nets d’explotació d’una propietat en particular. Es calcula prenent els ingressos bruts anuals menys les despeses d'explotació de la propietat en particular. Això inclou tots els ingressos de la propietat, així com totes les despeses d'explotació.

Un exemple típic:

• Ingressos (lloguers i altres) 250.000 dòlars
• Import de la vacant: 5.000 $
• Despeses d’explotació: - 175.000 dòlars
• Ingressos operatius nets 70.000 dòlars

En poques paraules, NOI us mostrarà quants diners guanyareu després de pagar totes les vostres despeses i cobrar tots els vostres lloguers. Aquesta és una gran eina per calcular també el flux de caixa. El NOI és molt important en el càlcul de les taxes límit i la cobertura del deute.

Devolució en efectiu

La rendibilitat de l’efectiu és un percentatge que mesura el retorn de l’efectiu invertit en una propietat amb ingressos. Es calcula dividint el flux de caixa abans d’impostos per la quantitat d’efectiu invertit (pagament inicial) i es mostra en percentatge (%). Si el flux de caixa abans d’impostos per a una inversió immobiliària és igual a 25.000 dòlars i el nostre efectiu invertit a la propietat és de 100.000 dòlars, la rendibilitat d’efectiu en efectiu equival al 25%. Les devolucions en efectiu es calculen prenent els ingressos bruts menys les despeses de vacants i d’explotació i restant el servei de deute anual que us proporcionarà un flux de caixa abans d’impostos. El retorn de l’efectiu s’utilitza normalment per avaluar la rendibilitat de les propietats d’ingressos i, sobretot, quan es comparen múltiples immobles d’ingressos.

Un exemple típic:

• Una persona inverteix 25.000 dòlars en una propietat amb un flux de caixa abans d’impostos de 9.000 dòlars.
• (9.000 dòlars / 25.000 dòlars) X 100 = 36% (retorn en efectiu).

Ràtio de cobertura del servei de deutes (DSCR)

La ràtio de cobertura del deute (DSCR) és una marca àmpliament utilitzada que mesura la capacitat d’una propietat productora d’ingressos per cobrir els pagaments mensuals de la hipoteca. El DSCR es calcula dividint l’ingrés net d’explotació (NOI) pel servei de deute anual d’una propietat. El servei de deute anual és igual al total anual de tots els interessos i principal pagats per tots els préstecs d’una propietat. Una ràtio de cobertura del deute inferior a 1 indica que els ingressos generats per una propietat són insuficients per cobrir els pagaments de la hipoteca i les despeses d’explotació. La majoria dels prestamistes utilitzen DSCR per decidir si una propietat té els ingressos suficients per cobrir el servei del deute. La majoria dels prestamistes prefereixen un 1,1 a 1,2 o superior (parleu amb el vostre prestador local per esbrinar-ho). Com més elevat és el DSCR, més ingressos hi ha per cobrir el servei del deute. Això significa, en última instància, menys risc per als bancs (el seu punt de vista).

Un exemple típic:

• Una propietat té un NOI de 50.000 dòlars i un servei de deute anual de 36.000 dòlars
• (50.000 dòlars / 36.000 dòlars) = 1,38
• El DSCR (DCR) seria superior a 1,3. Això significa que la propietat genera aproximadament un 38% més d’ingressos nets anuals que es necessitarien per pagar l’import anual del pagament de la hipoteca. (Vegeu NOI per veure com es calcula el NOI).

Espero que l'anterior us hagi ajudat. El valor real de qualsevol propietat immobiliària, ja sigui que produeixi ingressos o no, és el valor pel qual un venedor disposat vendrà i el que pagarà un comprador disposat. Hi ha molts factors que poden influir en el preu final de compra. Aquests factors inclouen la propietat objecte, la ubicació, l'estat físic, l'edat de l'edifici, els factors personals del comprador i del venedor, la conveniència, l'època de l'any, els factors de demanda, les habilitats de negociació, el coneixement dels compradors i venedors, la taxa de retorn desitjada pels inversors, riscos percebuts, reparacions necessàries, manteniment diferit, compliment obligatori del codi de construcció, opcions de venda del venedor, ingressos i despeses previstos versus ingressos declarats, costos de finançament i altres factors probablement entraran en joc per determinar un valor o un preu de venda acordat.