Taula de continguts:
En comprar una casa, molta gent es confon quin pla de pagament ha de tenir en compte: pagament inicial (DP) o Construction Linked (CLP). El pla de pagament inicial sembla certament més barat, ja que la majoria dels constructors ofereixen descomptes al BSP (preu bàsic de venda); el preu DP sol ser del 5% al 15% inferior al que s'ofereix a CLP. Aquests plans només estan disponibles per a pisos en fase de construcció i per a pisos a punt per traslladar-se, només hi ha disponible un pla de pagament inicial, ja que la construcció ja està acabada. La gent prefereix comprar pisos en construcció, ja que estan disponibles a preus més econòmics en comparació amb els pisos llestos per passar (RTM).
Suposem que, en una zona on el pis RTM costa 50 lacs (100.000 dòlars), trobareu un pis en construcció per uns 35 lacs (70.000 dòlars). Per tant, aquells que no es poden permetre el luxe de comprar pisos RTM opten pels pisos en construcció ja que s’adapten fàcilment al pressupost. L’únic problema d’aquests pisos és que es necessiten uns tres anys per obtenir la possessió de la casa si no es produeix cap retard des del final del constructor.
Després de finalitzar el pis en construcció, sorgeix la confusió per a quin pla de pagament escollir. Els constructors volen que els compradors acceptin el pla de pagament inicial, ja que obtindran el pagament inicial gairebé complet i, per això, solen oferir un descompte que redueix el cost de la propietat al voltant d’un 10%. Això farà que el cost de la propietat només sigui de 45 lacs (90.000 dòlars).
Les persones que opten per pisos en construcció solen contractar un préstec per a l’habitatge, ja que no poden permetre’s el luxe de pagar el preu complet per si soles. En cas contrari, podrien haver comprat pisos RTM per reduir el lloguer que haurien estat pagant. Però, si us podeu permetre el pla EMI complet del DP i esteu a punt de contractar un préstec per a la vostra llar de somnis, heu de fer alguns càlculs. No us preocupeu si no sou massa bons en els càlculs; consulteu l'exemple següent per tenir la idea de quin pla us serà millor.
CLP o pagament inicial: quin pla és millor?
Si decidiu adoptar el pla de pagament inicial, les EMI del vostre préstec començaran a partir del "primer dia", mentre que si feu la ruta CLP, les EMI del vostre préstec començaran a partir del dia que rebreu el certificat de possessió. I fins aquest moment haurà de pagar els interessos per l'import del préstec que el banc ha desemborsat al constructor. Per tant, si es necessiten tres anys per completar la construcció, pagareu l'import dels interessos al banc per aquests anys i, després, començaran les vostres EMI reals. Per tant, acabareu pagant aquest import d’interès addicional al banc si opteu per CLP.
No us espanteu, us vindrà un cert alleujament; només cal que consulteu aquests càlculs abans de prendre qualsevol decisió.
| Pla de pagament | Cost de la casa | Total del préstec |
|---|---|---|
|
CLP |
5.000.000 INR (100.000 dòlars) |
4.000.000 INR (80.000 dòlars) |
|
DP |
4.500.000 INR (90.000 dòlars) |
3.600.000 INR (72.000 dòlars) |
En aquest exemple, la taxa d'interès del préstec és del 10% i la tinença del préstec és de 20 anys.
Pla EMI - DP
L’EMI del préstec de 3.600.000 Rs seria de Rs. 34.741 (700 dòlars) durant 20 anys.
Pla EMI - CLP
A CLP, el pagament al constructor està relacionat amb la construcció de la casa. Per tant, hi haurà quotes aproximades del 10% gairebé cada 6 mesos.
| Període de quotes | Total del préstec | Import EMI (interessos) |
|---|---|---|
|
12 d'abril - 12 d'agost |
500.000 INR (10.000 dòlars) |
4.167 INR |
|
Setembre del 12 - gener del 13 |
1.000.000 INR (20.000 dòlars) |
8.333 INR |
|
13 de febrer - 13 de juny |
1.500.000 INR (30.000 dòlars) |
12.500 INR |
|
Juliol '13 - novembre '13 |
2.000.000 INR (40.000 dòlars) |
16.667 INR |
|
Desembre '13 - Abr '14 |
2.500.000 INR (50.000 dòlars) |
20.833 INR |
|
14 de maig - 14 de setembre |
3.000.000 INR (60.000 dòlars) |
25.000 INR |
|
14 d'octubre - 15 de març |
3.500.000 INR (70.000 dòlars) |
29.167 INR |
A partir d’abril de 2015, començaran els EMI del vostre préstec immobiliari real, ja que és possible que rebreu el certificat de possessió per aleshores. Si només pagueu l'import dels interessos fins a la possessió, haureu pagat 612.497 rupies (12.250 dòlars) i l'import total de l'EMI serà de 1.250.676 rupies (25.000 dòlars); de manera que, en general, estalvieu 638.179 rupies (12.750 dòlars). És l'import que s'estalviarà sense calcular cap interès obtingut per aquest import. Per tant, després de calcular només un 8% d’interès per aquest import, serà d’uns 735.000 rupies (14.700 dòlars).
Podeu pagar per avançat aquest import per reduir l'import del préstec.
Per tant, l’ import efectiu del préstec seria de 4.000.000 - 735.000 = 3.265.000 / -.
Ara, l’EMI durant 20 anys serà de només 31.508 rupies / - (630 dòlars).
Suposem que opteu per pagar el mateix EMI que per al pla DP, és a dir, 34.741. Aleshores, el vostre préstec finalitzarà d'aquí a 15 anys i 5 mesos, mentre que el pla DP continuarà durant 17 anys. Per tant, en general heu estalviat EMI durant 19 mesos, que equival a 660.000 rupies / - (13.000 dòlars).
Conclusió
Per tant, és evident que, fins i tot si teniu la capacitat de pagar les EMI de DP, pot ser que no sigui beneficiós pagar-les; en el seu lloc, podríeu triar el pla CLP i estalviar diners. Si el constructor ofereix més del 15% de descompte en plans DP, només és possible que sigui beneficiós fer la ruta DP; en cas contrari, trieu el pla de pagament vinculat a la construcció. Si no us podeu permetre el luxe de pagar els pesats IEM, òbviament no hi ha cap raó per pensar ni tan sols en el pla de pagament inicial. També cal viure i gaudir de la vida actual i no pensar simplement en la seva futura casa.