Comprar la seva primera casa: una inversió en el futur

Cases unifamiliars a Albany, Nova York (els crèdits fotogràfics es troben al final d’aquest article).

Comprar la vostra primera casa com a inversió

Hi ha algunes fites importants que marquen els moments significatius de la nostra vida (com graduar-se a la universitat, començar una carrera o casar-se) i comprar una primera casa és una de les principals ubicacions d’aquesta llista. Però abans de donar-vos el salt d’una compra tan monumental, és primordial que trobeu les respostes a diverses preguntes preliminars o que us arrisqueu a veure’s aclaparat pel calvari. Com us podríeu

imaginar, la desconeixement del procés de compra d’habitatges pot provocar que algú prengui una sèrie de males decisions. Això, al seu torn, pot fer que una persona adquireixi una propietat poc satisfactòria (amb la qual es mantingui encadenada per al futur previsible).

Per evitar aquest destí, és útil plantejar-se el procés de compra de la primera casa, ja que suposaria una inversió potencial. Això no vol dir que hagueu de basar la vostra decisió de comprar únicament en les possibilitats d’agrair d’una casa, tot i que aquesta

és sens dubte una consideració important (i es tractarà més endavant en aquest article). Al contrari, hauríeu de veure la compra com una inversió vitalícia i una inversió financera. Pregunteu-vos:

En concret, quin tipus de propietat s’adapta millor a les vostres necessitats? Seria més beneficiós per a vostè llogar indefinidament o comprar? Si decidiu comprar, quant de temps trigareu a recuperar les despeses inicials associades a la compra d’una casa (per exemple, pagaments inicials, despeses de sol·licitud i transacció, comissions d’agents immobiliaris i diversos honoraris)? En aquest cas, podreu pagar-vos còmodament el tipus de propietat que us interessi? Podeu deduir amb seguretat que la recerca de la felicitat no inclou el fet d’estressar-vos pels pagaments tardans de la hipoteca, ni treballar 24/7 per evitar que el deute els consumeixi.

Després de respondre aquestes preguntes, voldreu tenir una idea del que és financerament factible abans d’acostar-vos a un prestador hipotecari. També voldreu saber de quina manera el prestador “redueix la mida de la gent” abans de decidir si els aprova prèviament per als préstecs per a la llar. Finalment, haureu de tenir una comprensió sòlida dels procediments per investigar a fons una propietat i els voltants, abans de comprometre’s a fer una compra.

En aquest article, el primer d’una sèrie sobre inversions immobiliàries per a principiants, explorarem les respostes a totes aquestes preguntes.

Posseir una casa us pot ajudar a retirar-vos abans.

Com invertir en una llar us pot ajudar a complir els vostres objectius financers

Posseir una casa significa molt més que tenir un lloc on posar el cap, plantar un jardí i penjar fotos de família. Una casa és un actiu financer molt real, que constitueix una part important del patrimoni net de la majoria de la gent. Com a tal, es pot aprofitar el valor d’una llar per ajudar una persona a assolir alguns dels seus objectius financers amb més

facilitat.

Creieu que us pot agradar jubilar-vos abans? Molta gent decideix retirar-se abans.

contractar una hipoteca inversa a casa seva, complementar les pensions i / o altres ingressos per jubilació, per ajudar-los a jubilar-se abans del que d’una altra manera haurien pogut. O potser voldríeu crear un petit negoci, llançar al vent etiquetes de nom i rellotges i convertir-vos en el vostre propi cap. Endeutar-se contra el patrimoni net de la vostra llar (és a dir, el valor de mercat d’una casa menys qualsevol deute hipotecari pendent) us pot ajudar a reunir el capital suficient per iniciar aquest esforç. Una altra manera d’utilitzar l’equitat que heu acumulat a casa vostra és finançar la

universitat per al vostre fill o fills (si en teniu, o si voleu algun dia).

No obstant això, a part dels beneficis monetaris, hi ha altres factors molt importants a considerar abans de decidir si invertir en una casa. Per exemple, el finançament és un compromís enorme i, tret que sigueu molt rics, podeu contractar una hipoteca de 15 a 30 anys per pagar el vostre domicili. A més, serà responsable de tots els problemes de manteniment que es plantegin. Potser el més important és que la casa que compreu es convertirà en una part inextricable de la vostra identitat i que us assegureu que la propietat que trieu sigui la que pugueu veure durant un període de temps prolongat.

Llogar versus comprar una casa (avantatges i inconvenients)

No falten "gurus" immobiliaris que us diran que sempre és millor comprar una casa que llogar-la. Un argument comú a aquest efecte és que comprar una casa és més barat que llogar a la llarga, a causa dels grans beneficis fiscals que comporta la propietat. A més, aquest lloguer és com "llençar els diners".

En realitat, la realitat és una mica més complexa. En primer lloc, els beneficis fiscals associats a la propietat d’una casa, encara que siguin agradables, ja es tenen en compte en els costos més elevats de tenir una casa. Si els impostos sobre la propietat i els interessos que pagueu per la vostra hipoteca no fossin deduïbles, podeu estar segur que els preus de l’habitatge serien molt inferiors als actuals (perquè el cost total de la propietat seria molt més alt).

A més, simplement no és cert que llogar sempre sigui més car que comprar a la llarga. De fet, en algunes comunitats el lloguer de certs tipus de propietats pot ser menys costós. Una bona indicació de que el lloguer pot no ser el pitjor per a vosaltres és si sou capaç d’estalviar un deu per cent dels vostres ingressos de forma constant, tot i que viviu còmodament. Si sou el tipus de persona que no vol deixar-se gravat per la gran quantitat de responsabilitats (financeres o no) que van de la mà de la propietat de la casa, i encara podeu esquivar prou diners per invertir en IRA, 401 (k) s i / o altres valors financers orientats a la jubilació, és possible que el lloguer sigui la millor opció per a vosaltres.

També hi ha alguna cosa a dir per no ancorar-se a un terreny durant un nombre indefinit d’anys. Els inquilins tenen el luxe de recollir i anar

allà on vulguin sense preocupar-se de la molèstia de vendre una casa. Per descomptat, pot haver-hi contractes d’arrendament, però són molt més fàcils d’ajustar que les hipoteques a llarg termini. A més, en cas que un propietari decideixi traslladar-se a una àrea diferent amb l’impuls del moment, no es garanteix que trobi un comprador a temps, ni tan sols que aquest comprador estigui disposat

a pagar un preu que (com a mínim) cobreix les pèrdues del propietari.

Llogar no és necessàriament llençar els vostres diners.

Tanmateix, hi ha un perjudici molt important per al lloguer que heu de tenir en compte. És a dir, us deixareu vulnerables a la inflació (és a dir, l’increment general dels preus al llarg del temps i la posterior caiguda del poder adquisitiu dels diners). Llevat que visqueu en un apartament, una casa o una altra

propietat controlada pel lloguer, el propietari probablement optarà per augmentar la renda cada vegada que renoveu el contracte d’arrendament, per evitar que els seus beneficis es pateixin a mesura que augmenta el cost de la vida voluntat) amb el pas del temps. Per contra, els vostres pagaments mensuals d’hipoteca es fixaran a tipus fix (sempre que contracteu un préstec a tipus fix) i no estiguin exposats als estralls de la inflació. L’assegurança del propietari, els impostos sobre la propietat i les despeses de manteniment són, però aquests costos són molt menors en comparació amb els costos hipotecaris mensuals.

Preparació per als costos de transacció del propietari

Si encara esteu compromès a comprar una casa després d’haver pesat tots els avantatges i els contres, és hora de començar a preparar-vos per la fuga financera que

tindrà aquesta inversió durant els propers anys, fins i tot abans que comenceu a explorar propietats específiques. Llevat que hagueu nascut amb una cullera de plata a

la boca, és probable que els costos inicials associats a la propietat de la casa us causin un cop de puny fins a l’intestí. Però de la mateixa manera que el boxejador que va passar els

darrers nou mesos entrenant pot superar els primers contratemps en una lluita pel títol i, en última instància, perdurar a un rival per guanyar-se; també, el prudent comprador d’habitatges pot suportar els immensos costos preliminars de la propietat.

Els descoratjadors costos de transacció per als quals haurà de preparar-se inclouen els honoraris d’inspecció, els costos associats a l’obtenció d’una hipoteca (per exemple, els honoraris de sol·licitud, els informes de crèdit, els honoraris d’avaluació), l’assegurança de títol, els costos de mudances i les comissions d’agents immobiliaris. I no ens oblidem dels punts hipotecaris (és a dir, els interessos hipotecaris deguts per endavant que poden representar un o dos per cent de l'import total del préstec) que

molts prestadors requereixen. A més d’un important pagament inicial, la majoria de la gent treballadora trigarà entre tres i cinc anys a recuperar les seves finances després d’una despesa tan forta. És per aquest motiu que ni tan sols hauríeu de plantejar-vos la possibilitat de comprar una casa on no us pugueu veure vivint almenys durant tant de temps.

Com a aproximació general, podeu esperar que els costos de transacció associats a obtenir una hipoteca us gestionin aproximadament el setze per cent del preu total de la vostra llar. ¹ Per tant, haureu de veure que la vostra inversió s'aprecia almenys tant abans de vendre, per igualar-se. Durant els darrers trenta-cinc anys més o menys, el mercat immobiliari global ha gaudit d’una rendibilitat anual mitjana al voltant del nou per cent, i això és molt, molt bo. ²

Probablement haureu d’instal·lar-vos durant un llarg hivern (financer) després de pagar els costos de transacció.

Però això inclou les fluctuacions impredictibles del mercat que de vegades comporten pèrdues importants a curt termini. Si compreu una casa i, després d’un o dos anys, intenteu descarregar-la, us perdeu l’apreciació lenta però constant que el mercat immobiliari està a punt de gaudir amb el pas del temps. A més, augmenteu les vostres possibilitats de quedar-vos atrapats com a venedor en un mercat a la baixa, mentre intenteu recuperar els costos de transacció de comprar una casa.

Avaluant honestament les vostres finances

Un cop tingueu una comprensió general dels costos de transacció que comporta la compra de la vostra primera casa (aproximadament el 16%, tal com es va comentar a la secció anterior), serà el moment de començar a restringir els números per determinar quant us podeu permetre gastar. No voleu acabar de mossegar més del que podeu mastegar, o potser us trobareu treballant tant per mantenir-vos al dia amb els pagaments que poques vegades estigueu a casa el temps suficient per gaudir de la vostra inversió. Per tant, escriviu un llapis i un paper, o un programari de pressupostos per a aquells amb més experiència en tecnologia, i prepareu-vos per mirar amb honestitat la vostra situació financera:

Mireu honestament els vostres hàbits de despesa.

Primer, calculeu les despeses mensuals. Aquests costos inclouen, entre d'altres, queviures, aigua i electricitat, factures de televisió per cable o per satèl·lit, Internet i despeses d'oci, com menjar fora o anar al cinema. A continuació, multipliqueu els vostres ingressos mensuals bruts per un deu per cent (l'import mínim dels vostres ingressos mensuals que ja s'haurien de destinar a l'estalvi de jubilació… No?) I, a continuació, afegiu la resposta a la vostra despesa mensual total. Finalment, resteu aquest nombre de despeses combinades dels vostres ingressos mensuals bruts.

Aquesta és la quantitat que utilitzeu com a comparació de referència per estimar si podreu permetre o no una propietat en particular, calculant els pagaments mensuals de la vostra hipoteca que us seran requerits, en funció del preu total de l’habitatge (menys el pagament inicial) i el tipus d’interès del prestador. Més endavant, quan cerqueu activament llistats de béns arrels o llocs web, és possible que trobeu una propietat que realment us agradi, però calculeu el cost mensual de la hipoteca com una mica fora del vostre rang de preus. Si això passa, no us deixeu descoratjar immediatament. Hi ha tres factors més que encara no hem tingut en compte:

Per començar, el preu de venda d’una propietat poques vegades és el mateix que el valor real de mercat de la propietat i el preu final de venda de béns arrels sovint és inferior al de la venda. ³ A més, recordeu que els impostos sobre la propietat i els interessos que pagueu per la vostra hipoteca són deduïbles. Per tant, simplement actualitzeu el vostre W-4 (o 1040-ES si treballeu per compte propi), podeu reduir les vostres obligacions fiscals i augmentar els vostres ingressos mensuals prou com per permetre’s la comoditat de la hipoteca sobre l’habitatge ideal que creieu que estava fora d’abast. Si no n’hi ha prou, és possible que pugueu pagar la propietat si feu un cop d’ull als vostres hàbits de despesa mensuals i estrenyeu-vos el cinturó per eliminar les despeses frívoles. (Al cap i a la fi, no hi ha molts entre nosaltres que puguin dir amb sinceritat que no desitgem menys rebuts de McDonalds).

Comprensió del valor de mercat

Un cop hàgiu iniciat la cerca, és més que probable que estigueu exposat a desenes de possibles candidats a l’habitatge abans d’escollir definitivament una casa. Consulteu els preus de venda i els preus de venda finals d’aquestes propietats. D’aquesta manera, començareu a entendre de manera intuïtiva la diferència entre el valor real de mercat d’una casa i el preu de llista marcat que molts venedors (i els seus agents) intenten impulsar als compradors d’habitatges per primera vegada.

Determinació d’un pagament inicial a la vostra llar

En termes generals, és una bona pràctica pagar com a mínim un vint per cent del preu total de compra d’una casa des del principi. ⁴ Si no podeu fer-ho, la majoria dels prestadors hauran de contractar una pòlissa d'assegurança hipotecària privada. Ho fan amb la finalitat de protegir-se de ser lligats a una propietat que valgui menys que l'import d'una hipoteca, si per qualsevol motiu un comprador impagui un préstec. ⁵

Tot està bé per a ells, però ara us heu de preocupar de pagar centenars de dòlars addicionals a l'any en factures, de manera que el vostre prestador pugui dormir més tranquil a la nit. Per aquest motiu, es recomana que espereu fins que tingueu prou estalviat per fer un pagament inicial del vint per cent abans de contractar un préstec per a la llar. Si no ho podeu fer absolutament i us trobeu atrapats amb una política de PMI , vigileu el valor total de la vostra llar i el saldo del vostre préstec. El saldo pendent hauria de disminuir a mesura que realitzeu els pagaments amb el pas del temps i, una vegada que vegeu que ha caigut fins al vuitanta per cent o menys, podeu contactar amb el vostre prestador i deixar el PMI (normalment voldran que primer pagueu una taxació)

Alguns compradors fins i tot opten per baixar més del vint per cent quan contracten un préstec per a la llar. Uns quants assessors de finances personals no estarien d'acord amb aquest enfocament, argumentant que un comprador guanyarà més que suficient per compensar l'interès que acumula una hipoteca invertint els diners extra en valors financers d'alt rendiment (per exemple, accions, bons, fons d'inversió) en canvi. Per exemple, si la vostra hipoteca acumula interessos a una taxa fixa del vuit per cent i inverteu els vostres diners en un fons d'inversió d'alt rendiment que obtingui una taxa mitjana del deu per cent, obtindreu beneficis del dos per cent que obtindreu. perdut simplement pagant més diners a la vostra hipoteca.

No obstant això, com tot prospecte de fons d'inversió està obligat a dir-vos: el rendiment passat no és cap garantia de resultats futurs . Tot i que els mercats de valors i immobles tenen una taxa d’apreciació mitjana històrica d’uns deu per cent per any, és important recordar que

en aquest termini s’inclouen algunes sacsejades financeres catastròfiques. La majoria de les persones que llegien aquest article probablement no estaven presents per la caiguda del mercat de valors del 1929, però, què passa amb la bombolla immobiliària japonesa de finals dels anys vuitanta i principis dels noranta? Si això sembla una mica imprecís, no us oblideu de la crisi dels bons escombraries que va sacsejar Wall Street durant el mateix període de temps. I qui pot oblidar la nostra muntanya russa financera més recent: la

caiguda del mercat immobiliari que va començar el 2007?

No menciono aquests incendis forestals històrics per espantar-vos. De fet, hauríeu de tenir en compte que, malgrat aquests problemes econòmics, els mercats borsaris i immobiliaris encara han aconseguit obtenir als inversors una rendibilitat anual mitjana del voltant del deu per cent. Quan inverteix a llarg termini, no us haureu de preocupar (tant) per les fortes recessions que ocasionalment sacsegen el món financer i podeu fer front als moments difícils per gaudir dels bons moments.

Però, el que és embogidor dels mercats “a la baixa” és que són molt difícils de cronometrar. A més, si opteu per invertir més diners en valors financers del que normalment faria, en lloc de pagar la hipoteca amb més rapidesa, és possible que us quedeu atrapat en una d’aquestes recessions i acabareu compensant una pèrdua. Per tant, la manera més segura és invertir regularment en els vostres valors financers a llarg termini (per exemple, IRA, 401 (k) s) com ho faríeu habitualment, però penseu seriosament en pagar la vostra hipoteca més ràpidament si teniu la sort de ser capaç de.

A més, si heu investigat a fons una propietat i els voltants abans de contractar una hipoteca (discutit una mica més avall), podeu esperar raonablement que el valor de la vostra propietat s’aprecia amb el pas del temps. En aquest cas, només podreu guanyar acumulant patrimoni net a la vostra llar més ràpidament (sempre que tingueu una bona assegurança de propietat). I no ho oblideu: posar més diners en una casa per davant significa demanar menys préstecs, i això sempre és bo.

Per il·lustrar-ho, tingueu en compte aquests dos escenaris:

En primer lloc, imagineu que heu contractat un préstec amb només interessos (o zero diners a la baixa) per a una casa de 100.000 dòlars, a un tipus d’interès anual del cinc per cent. Com a tal, durant el primer any de la vostra hipoteca, haureu acumulat 5.000 dòlars d’interès sobre l’import principal que vau demanar originalment (els 100.000 dòlars), per un passiu total de 105.000 dòlars. Això significa que per cada pagament de la hipoteca que feu només durant els primers dotze

mesos, 420 dòlars es destinaran als interessos del vostre préstec (5.000 dòlars / 12 mesos = 416,67 dòlars). En altres paraules, si el vostre pagament mensual de la hipoteca és de 540 dòlars, aproximadament el setanta-vuit per cent dels vostres pagaments no es destinaran a pagar l'import que vau demanar en préstec.

A més, no oblideu que haureu de tenir en compte les despeses addicionals d’una pòlissa PMI (ja que heu comprat la casa per menys del vint per cent). En l’escenari anterior, una política habitual us costaria uns 40 dòlars al mes. Per tant, realment pagareu el vuitanta-cinc per cent de l'import mensual de la vostra hipoteca de 540 dòlars (420 dòlars + 40 dòlars = 460 dòlars, o 540 dòlars x.85 = aprox. 460 dòlars) en comissions d'interessos i assegurances que

no us apropin més a pagar la teva llar. I això és abans d’impostos (de propietat)!

Imagineu ara que heu comprat aquesta mateixa casa de 100.000 dòlars, a un tipus d’interès anual del cinc per cent, després d’haver pagat una bestreta inicial del vint per cent (20.000 dòlars). Això vol dir que només heu de demanar prestat 80.000 dòlars a un prestador i, durant el primer any de la vostra hipoteca, pagareu 1.000 dòlars menys d’interessos acumulats al vostre préstec que en l’exemple anterior, o 4.000 dòlars. Com a tal, només el seixanta-dos per cent del

mateix pagament mensual d’hipoteca de 540 dòlars es destinarà a pagar els interessos acumulats del vostre préstec el primer any (4.000 dòlars / 12 mesos = 333 dòlars aproximadament; i 333 dòlars / 540 dòlars = aproximadament..62).

A més, atès que vau optar per pagar com a mínim un vint per cent de la vostra llar, no us haureu de preocupar per la molèstia (i la despesa) d'una política de PMI . Per tant, es tracta d’una diferència total del vint-i-tres per cent més dels vostres diners molt guanyats per pagar el principal del vostre préstec immobiliari el primer any, en comparació amb l’alter ego de “garantia hipotecària només amb interessos” del primer escenari. El millor de tot és que els

vostres pagaments mensuals d’hipoteca es gastaran cada cop més en pagar el capital que deureu més ràpidament, ja que el saldo pendent total disminueix amb el pas dels anys (sempre que hàgiu demanat préstecs a un tipus d’interès fix).

Com podeu comprovar, és prudent reduir la quantitat de diners que estareu en deute amb un prestador hipotecari des del primer moment, amb l’interès (sense cap joc de paraules) de pagar la quantitat que deueu i de finalitzar la vostra relació amb el proveïdor de préstecs - el més ràpidament possible. Les institucions de crèdit no estan dirigides per filantrops i, com més temps permeteu que aquestes organitzacions tinguin poder sobre el vostre destí financer, més dolor us podeu esperar per la forma d’acumulació d’interessos, comissions i trucades telefòniques d’assetjament els dimecres al vespre si us oblideu un pagament. (Re: "És per correu, Guv'nah: ho juro per pobres nens que moren de gana, sí!" )

Però no espereu que els agents de préstecs us expliquin els aspectes negatius associats al préstec de diners. Volen que els deguis el major temps possible, ja que és així com obtenen beneficis els prestadors. A la secció següent detallaré més sobre les motivacions que impulsen els proveïdors d’hipoteques.