Tot el que heu volgut saber sobre les hipoteques sobre habitatges però teniu por de preguntar-ho

Necessites fer una mudança per aconseguir una feina millor o per estar més a prop de la família? O és hora de fer alguna cosa nova? Potser busqueu comprar una casa per primera vegada a la vostra vida.

Si la compra d’una nova casa està a l’horitzó, teniu moltes opcions a tenir en compte. En primer lloc, quin és el preu que busqueu? Com se sap si rep una bona oferta? Si aquesta és la vostra primera casa, és probable que tingueu moltes preguntes sobre les hipoteques. És possible que ja hàgiu comprat una casa i tingueu una hipoteca, però realment no enteneu què signifiquen les vostres condicions de pagament ni quins altres tipus de préstecs estan disponibles per als compradors d’habitatges.

En aquest article, volia esbossar molts d’aquests detalls i opcions per fer-vos una millor idea del que esteu aconseguint, donant-vos una imatge més clara per avançar. Si ho mireu d’aquesta manera, com més coneixedors estigueu començant amb el procés, menys probabilitats podreu aprofitar-vos o tenir problemes en una data posterior a causa d’alguna cosa que no sabíeu. Saltem directament!

Foto de rawpixel a Unsplash

Què és una hipoteca?

Comencem per definir què és una hipoteca. Una hipoteca és un sistema de préstec de diners que permet al comprador deixar una quantitat menor de diners del que costa una casa per endavant. Suposem que vull comprar una casa de 130.000 dòlars, però que només tinc 10.000 dòlars, o de vegades res de res.

Aleshores, un prestador bancari o privat us permet demanar prestat la resta del cost de la casa i fer-hi pagaments, amb interessos, durant un temps predeterminat. La quantitat de temps que demaneu en préstec es coneix com a "termini" del préstec i pot durar fins a 30 anys. Per assegurar-vos que mantingueu el final de la negociació i que pagueu els diners, la vostra llar es guardarà com a garantia. Dit d’una altra manera, si deixeu de fer pagaments pel préstec, el banc o el prestador us pot retirar la casa en un procés d’execució hipotecària.

Les parts del vostre préstec específic inclouen el principal, els interessos, els impostos i l'assegurança. El total d’aquestes quatre parts s’anomena habitualment “PITI”, que és simplement la primera lletra de cada part de la vostra hipoteca (principal, interessos, impostos, assegurances). Però, què signifiquen cadascuna d’aquestes paraules i en què consisteixen? Grans preguntes!

Pregunta ràpida

Per a cada pregunta, trieu la millor resposta. La clau de resposta es mostra a continuació.

Quin percentatge de la població és comprador d’habitatges?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Resposta clau

Foto de Fernando Lavin a Unsplash

Les parts d’una hipoteca

Així, les quatre parts de la vostra hipoteca eren el principal, els interessos, els impostos i l’assegurança. Anem a través de cada part per ajudar-vos a entendre-les millor.

El director

El principal és l’import que realment vau demanar per pagar per la vostra nova casa. Aquest és el preu de la casa, menys l'import que heu pagat de la butxaca. Si no vau deixar cap diner, el principal és el preu total de la casa. Per exemple, si vau comprar la casa per 300.000 dòlars i vau deixar 60.000 dòlars (el 20% màgic que sol ser el que li agrada veure al prestador i que el converteix en un comprador menys arriscat per a ells), la vostra hipoteca (el vostre principal) serà de 240.000 dòlars.

Parlant de compradors menys arriscats, si teniu com a mínim un 20% del preu de compra a la vostra llar, normalment obtindreu un tipus d’interès millor i, a continuació, tindreu menys cèrcols per poder optar al préstec que desitgeu.. El banc / prestador us considera més qualificat en aquest moment perquè teniu una mica de pell al joc.

Si decidiu deixar menys del 20%, el banc o el prestador probablement no us qualificarà per obtenir el tipus d’interès més baix possible i, probablement, us requerirà l’assegurança d’hipoteca privada (PMI). PMI protegeix el banc / prestador en cas que no realitzeu els pagaments de la vostra hipoteca. NO és el mateix que l’assegurança de propietari que us protegeix en cas d’incendi, inundació, robatori, etc.

Sidenote: si no teniu o no voleu deixar un 20% inicial i heu de comprar PMI, en algun moment quan hàgiu pagat una quantitat suficient al banc / prestador (normalment aquest 20% màgic), podeu cancel·lar el PMI i el vostre pagament mensual baixarà una mica.

Foto de Lea Böhm a Unsplash

L’interès

L’interès és el que el banc us cobra per demanar prestat el principal, igual que a la vostra targeta de crèdit. Per exemple, si el vostre saldo hipotecari comença a 100.000 dòlars i el vostre préstec està escrit amb un interès del 5%, el termini de 30 anys requereix un pagament mensual de 536,83 dòlars. Al llarg del préstec de 30 anys, el total de tots els vostres pagaments suma poc menys de 193.259 dòlars. Es tracta d’una prima del 93% en pagaments d’interessos, a sobre del saldo hipotecari.

Molts propietaris amb una hipoteca de 30 anys no s’adonen de quant paguen per interessos. Aquest és el problema. La solució per a molts és accelerar el pagament, ja sigui pagant més principal cada mes o bé subscrivint un contracte d’amortització més curt. El més conegut és el termini de quinze anys. Us recomano aprofundir en això i comparar el pagament mensual amb el pagament durant tot el període del préstec per assegurar-vos que obtingueu la millor oferta.

Els impostos

Els impostos són la quantitat d’impostos a la propietat per la qual s’ha avaluat la casa que compra. Aquest import és un percentatge del valor de la vostra llar i es basa en l'àrea on es construeix la casa per donar suport a la ciutat, les escoles i el comtat i / o la infraestructura estatal d'aquesta zona. Aquest valor pot pujar i baixar en funció dels valors de la llar a la zona durant la vida del vostre préstec.

Normalment, això ja forma part del vostre pagament i es retirarà i es posarà en un compte de garantia per estalviar-vos el pagament al final de l'any, però és una cosa que podeu triar durant el procés de compra. Fins i tot podeu obtenir l’opció de baixar el vostre pagament mensual i estalviar-vos els impostos. Un altre gran tema a examinar.

Foto de Michael Browning a Unsplash

L’assegurança

L'assegurança es paga a l'empresa que trieu per assegurar la vostra llar contra robatoris, incendis o qualsevol altre desastre en forma d'assegurança de la llar. Podeu optar per no pagar-ho com a part de la hipoteca i pagar-lo vosaltres mateixos a la companyia d’assegurances, si així ho desitgeu. Tot i això, si el banc / prestador us considera un prestatari d’alt risc, pot ser que us demanin que l’incloeu al pagament de la vostra hipoteca. La majoria de la gent opta per pagar-ho amb la nota mensual de la hipoteca només perquè és més fàcil.

Tot i que els vostres pagaments amb una taxa fixa de 30 anys (tipus fix que vol dir que no poden canviar l'import del pagament cada mes) la hipoteca es mantindrà durant tota la vida del préstec, al principi s'estructura de manera que la major part de l'import es distribueixi cap als interessos que esteu pagant pel préstec. Això significa que, en un préstec tradicional a 30 anys, es necessiten més de 20 anys per pagar la meitat de l’import principal, ja que pagueu principalment interessos per endavant. L’altra meitat es paga durant els darrers deu anys. De fet, un termini de 30 anys s’amortitza tan lentament que, després de cinc anys (60 pagaments), encara deureu aproximadament el 92% del saldo original.

Afortunadament, amb el pas del temps, aquests canvis i més part del pagament que realitzeu començaran a anar cap al principal. En aquest moment, construireu "propietat" de la vostra casa i aquest és l'objectiu. Però tingueu en compte que el comprador mitjà per primera vegada només manté la seva casa menys de cinc anys quan signeu aquest tràmit. Feu la vostra recerca!

Parlem, doncs, dels tipus d’hipoteques o de les maneres de pagar pel vostre nou habitatge.

Foto de Jared Rice a Unsplash

Tipus tradicionals d’hipoteques

La primera opció que podeu considerar és l’efectiu, ja que segur que us estalvieu una càrrega de vaixell amb el pas del temps. Si heu estalviat un munt de massa, un parent ric que vol donar-vos un munt de diners o heu guanyat el Powerball, no haureu de contractar cap hipoteca. Podeu avançar ràpidament la compra, relaxar-vos i començar a empacar. Ni tan sols cal qualificar per obtenir un préstec. Enhorabona!

Tot i això, si com la resta de nosaltres, heu de contractar una hipoteca per la totalitat o una part de la compra, aquí teniu els tipus de préstecs més habituals:

Una hipoteca fixa de 30 anys és, amb diferència, el tipus de préstec més habitual. Més del 75% de totes les compres es financen amb aquest tipus de préstec. Això vol dir que el tipus d’interès que obtingueu en contractar el préstec continuarà sent el mateix durant els propers 30 anys. Aquests préstecs són els millors quan els tipus d’interès són baixos o si augmenten, ja que no teniu manera de predir fins a quin punt podrien arribar. També són la primera opció per a les persones que volen un pagament previsible i que volen viure a casa durant un temps prolongat, com ara de 5 a 7 anys. El vostre pagament mensual probablement serà inferior amb aquest pla, però pagareu més interessos amb el pas del temps.

Una hipoteca fixa de 15 anys és el mateix que una hipoteca fixa de 30 anys, però pagareu el préstec a la meitat del temps i pagareu 1/3 dels interessos. Aquests préstecs solen tenir tipus d’interès més baixos, però el pagament mensual és més elevat (òbviament) que per a un préstec de 30 anys. L’avantatge evident d’aquests préstecs seria que pagueu el préstec abans i creeu patrimoni a la llar més ràpidament. L’inconvenient podria ser el pagament mensual més elevat si el pressupost és força reduït.

Les hipoteques de tipus ajustable (ARM) són préstecs que s’ajusten a intervals predeterminats per reflectir les taxes hipotecàries actuals en aquell moment. Podeu optar per un dels més populars: un braç de tres anys, un braç de 5 anys o un braç de 7 anys. Els avantatges d’un ARM són que els tipus d’interès inicials solen ser inferiors als d’un tipus fix de 30 anys i, si no teniu previst viure a casa més del període de temps ajustable, pot significar un pagament mensual molt inferior mentre viure allà.

El risc / desavantatge òbvia podria ser si no es troba en condicions de moure’s al final del període ARM i els tipus d’interès són considerablement més alts que quan es va comprar. El vostre pagament també podria augmentar significativament sense previ avís durant un mes o durant un temps, cosa que impossibilitaria la realització dels vostres pagaments. Aquesta no és l’opció més segura per a un nou comprador d’habitatges.

Tingueu en compte que només són els tipus d’hipoteques més tradicionals, però hi ha algunes opcions a tenir en compte. Sempre tens opcions!

Foto de Christian Koch a Unsplash

Opcions hipotecàries no tradicionals

Si tota aquesta conversa hipotecària és massa i necessiteu altres opcions, per sort n’hi ha més disponibles.

Propietari Carry

Heu sentit a parlar mai de " Owner Carry " o " Seller Carryback "? Aquest tipus d’arranjament significa que el venedor de la casa finançarà la compra total o parcial de la propietat. Hi ha avantatges per a ambdues parts en aquest tipus de finançament. El comprador paga menys costos de tancament, es qualifica més fàcilment i té el potencial de millors condicions i un pagament inicial inferior a la casa. Això també obre més opcions de flexibilitat en el pagament.

Els avantatges del venedor / propietari són que una propietat difícil de vendre és més fàcil de vendre amb aquest tipus de finançament, especialment en un mercat feble, especialment si la casa no és tradicional. Però també estableix que el venedor rebi pagaments amb el pas del temps en lloc d’una suma global al mateix temps que, a la vegada, posi diners a la butxaca segons els interessos.

A canvi, el venedor corre un gran risc que el pagueu tal com prometeu. Tanmateix, si no compliu la vostra paraula i realitzeu pagaments regulars, el contracte té clàusules que poden recuperar la propietat, de la mateixa manera que ho faria un banc en un procés d'execució hipotecària.

Un punt a tenir en compte : el venedor ha de ser propietari de la casa de forma gratuïta i lliure del propi banc per poder fer una devolució.

Foto de Sophia Baboolal a Unsplash

Lloguer de propietat

Una altra opció no tradicional per comprar una casa seria Llogar per comprar. En aquest acord, decidiu una part de la renda que pagueu al propietari, que es designarà com a pagament inicial per comprar la casa al final del termini especificat. Si decidiu no comprar l’habitatge, al cap i a la fi, perdreu els diners que estalviareu al final del contracte d’arrendament. El lloguer de les propietats en aquest acord normalment seria més alt per compensar els diners inicials addicionals.

Només interessos i hipoteques globals

També hi ha hipoteques només d’interès, on pagueu els interessos del préstec durant els primers 10 anys del préstec i cap del principal, i també Hipoteques globals, en què realitzeu pagaments mensuals baixos durant un període de temps especificat (normalment de 5 a 7 anys) i després el saldo del préstec es deu en una suma global. Aquest tipus de préstecs són més difícils d’obtenir, són més arriscats per a vosaltres i hauríeu de consultar un assessor financer qualificat abans de considerar qualsevol d’ells.

Foto de Brian Babb a Unsplash

Quan es planteja per primera vegada una hipoteca sobre un habitatge, pot semblar una mica complicat i gairebé segur que és aclaparador. És per a tothom, així que definitivament no esteu sols. Però no ha de ser complicat. Amb una mica d’investigació, potser una mica en línia, i fent moltes preguntes, aviat us sentireu un expert en el tema.

Amb sort, aquesta informació us ha aclarit una mica el procés i ha respost a algunes de les vostres preguntes sobre hipoteques. Pot ser un procés relativament senzill si saps el que fas, però sovint causa molta ansietat a la gent. Amb aquests fets, espero que pugueu alleujar les vostres pors i passar a la part divertida, triant i traslladant-vos a la vostra nova llar.